20210521-东海证券-2021房地产行业半年度策略_政策延续维稳基调_行业集中度提升_19页_1mb

房地产行业2021年半年度策略总结

核心内容

2021年5月21日发布的房地产行业年度策略报告指出，房地产行业在“房住不炒”政策的持续影响下，整体呈现稳中趋弱的态势。行业基本面逐步回暖，政策环境趋于稳定，但融资环境持续收紧，对行业格局和企业经营能力提出更高要求。

主要观点

• 板块行情：2021年房地产板块整体表现不佳，沪深300指数和申万房地产指数均出现下跌，板块估值处于历史低位。
• 政策走势：中央坚持“房住不炒”的主基调，同时推动保障性租赁住房建设，出台“两集中”土地供应政策，进一步稳定土地市场预期。
• 行业基本面：
  • 开发到位资金回暖，销售和投资数据保持增长。
  • 商品房销售面积和销售额均实现大幅增长，尤其在东部地区表现突出。
  • 土地市场热度减弱，房企拿地节奏受到政策影响。
  • 新开工和竣工面积增速放缓，但随着土地集中供应，预计后期有所恢复。
• 投资建议：行业整合加速，龙头企业更具竞争优势。建议关注万科A和新城控股等具备品牌优势、财务稳健、业绩稳定的优质企业。

关键信息

1. 房地产板块表现

• 沪深300指数：5110.59点，较年初下跌1.93%。
• 申万房地产指数：3731.14点，较年初下跌2.49%，跑输大盘0.56pct。
• 板块估值处于历史低位，触底后有回升预期。

2. 政策走向

• “房住不炒”政策不变：中央多次强调房地产的居住属性，抑制投机行为。
• “三条红线”与融资收紧：对房企财务结构提出更高要求，推动行业去杠杆。
• 土地“两集中”政策：规范土地供应节奏，加大土地供应量，控制地价波动。
• 保障性住房建设：2021年成为政策重点，租赁市场将获得更多支持。

3. 行业基本面分析

• 到位资金回暖：1-4月到位资金63542亿元，同比增长35.2%。
• 商品房销售价量齐升：销售面积和销售额分别增长48.1%和68.2%，东部地区表现突出。
• 开发投资增长：1-4月全国房地产开发投资额40240亿元，同比增长21.6%。
• 土地市场趋冷：土地购置面积同比增长4.8%，成交价款同比下降29.2%。
• 新开工与竣工：新开工面积同比下降9.3%，竣工面积增速疲软。

4. 投资策略

• 行业评级：标配：预计房地产板块在政策稳定下以稳为主，估值有望回升。
• 龙头企业优势显著：在销售、拿地、融资等方面具备更强竞争力，行业集中度进一步提升。
• 推荐企业：
  • 万科A：品牌优势明显，财务结构优化，符合“三道红线”要求。
  • 新城控股：双轮驱动模式，商业地产表现优异，土储充足，发展潜力大。

风险提示

• 政策持续收紧：可能影响销售和市场预期。
• 融资环境恶化：房企资金压力可能进一步加大。
• 销售不及预期：受市场环境变化影响，销售增速可能放缓。

行业评级与股票评级说明

• 行业指数评级：标配（未来6个月内行业指数相对上证指数在-10%—10%之间）。
• 公司股票评级：
  • 买入：未来6个月内股价相对强于上证指数15%以上。
  • 增持：未来6个月内股价相对强于上证指数5%—15%之间。
  • 中性：未来6个月内股价相对上证指数在-5%—5%之间。
  • 减持/卖出：股价表现弱于上证指数5%—15%或15%以上。

分析师信息

• 刘振东：英国格拉斯哥大学金融硕士，东海证券分析师，研究方向为采掘、化工。
• 任晓帆：联系人，东海证券分析师。

附注说明

• 市场指数评级：分为看多、看平、看空三类，依据未来6个月上证综指走势。
• 行业指数评级：分为超配、标配、低配，依据行业相对上证指数的表现。
• 公司股票评级：分为买入、增持、中性、减持、卖出，依据公司股价表现。
• 风险提示：报告内容仅供参考，不构成投资建议，不构成买卖证券的邀请或保证。
• 免责条款：报告基于公开资料，不保证其真实性、准确性和完整性，公司可能发布不同结论的报告。
• 资格说明：东海证券为合法证券经营机构，具备证券投资咨询业务资格，提醒投资者选择合法机构。

总结

2021年房地产行业在政策维稳与市场调整的双重影响下，整体表现承压，但基本面逐步回暖。随着土地供应集中和融资政策收紧，行业集中度提升，龙头企业更具优势。投资建议聚焦于具备稳定业绩和强大财务能力的公司，如万科A和新城控股。同时，政策持续收紧和销售不及预期是主要风险因素，需关注后续政策动向与市场变化。