2021房地产行业半年度策略：政策延续维稳基调，行业集中度提升-20210521-东海证券-19页_836kb

报告摘要

房地产行业2021年半年度策略总结

核心内容

2021年房地产行业整体表现低迷，板块估值处于历史低位。政策层面坚持“房住不炒”主基调，同时出台土地两集中、融资监管等措施，旨在稳定市场预期，控制房价和地价波动。行业基本面呈现分化趋势，销售和开发投资恢复，但土地市场热度减弱，新开工和竣工增速疲软。行业整合加速，龙头企业优势更加明显，未来行业格局将向倒金字塔演变。

主要观点

板块行情：房地产板块整体表现不佳，申万房地产指数累计下跌2.49%，在28个申万一级行业中排名倒数第十，跑输大盘0.56个百分点。
政策走势：中央坚持“房住不炒”政策，强调稳定房价、地价和预期，同时提出“防止以学区房等名义炒作房价”和“增加保障性租赁住房”等新要求，政策延续维稳基调，短期内不会出现大幅波动。
行业基本面：
- 到位资金回暖：2021年1-4月到位资金同比增长35.2%，显示行业资金面有所改善。
- 商品房销售价量齐升：销售面积和销售额同比分别增长48.1%和68.2%，东部地区表现尤为强劲。
- 开发投资恢复：全国房地产开发投资增长21.6%，中部地区增速领先。
- 土地市场热度减弱：土地购置面积同比增长4.8%，但成交价款同比下降29.2%，显示土地市场趋冷。
- 新开工与竣工增速疲软：新开工面积与19年同期负增长，竣工增速放缓，但预计随着土地集中供地政策的推进，新开工速度有望回升。
投资建议：建议关注具备品牌优势、财务稳健、业绩稳定的龙头企业，如万科A，以及商业发展较优的优质企业，如新城控股。

关键信息

政策：
- “房住不炒”政策持续，房地产行业不再作为短期刺激经济的手段。
- 土地两集中政策出台，规范土地供应，控制地价，稳定市场预期。
- 2021年房地产调控次数超过180次，政策密集且按月递增。
市场表现：
- 房地产板块估值处于历史低位，触底后有望回升。
- 房地产子行业中，园区开发涨幅最大，房地产开发则表现较差。
企业表现：
- 万科A：一季度营收同比增长30.33%，净利润增长3.44%，财务结构优化，净负债率低，现金充足，具备较强的市场竞争力。
- 新城控股：2020年营收增长69.5%，净利润增长20.6%；2021年一季度营收和净利润分别同比增长148.69%和98.4%，发展势头强劲。