> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 城市更新分类实施指引总结 ## 核心内容概述 本文件为北京市城市更新工作的分类实施指引，主要涵盖**居住类**、**产业类**、**设施类**、**公共空间类**及**区域综合性更新**五类城市更新项目，明确了各类项目的适用范围、申报流程、任务清单、工作清单、材料清单、问题清单、政策清单及案例清单等内容，以推动城市更新项目高效、有序、规范实施。 --- ## 居住类更新实施引导 ### 01-A 危旧楼改造 - **适用范围**：经专业检测单位鉴定不具备加固条件，且经政府认定的老旧住宅楼。 - **申报流程**： - 政府上报→联审会审定→确定实施主体→纳入年度计划→设计方案→实施方案→区级决策→签订改建协议→项目立项→规划许可→施工许可→项目施工→竣工验收→不动产登记→退出更新库。 - **重点任务**： - 居民协商、资金筹措、产权梳理。 - 设计方案征询与公示，需至少2/3居民同意。 - **关键政策**： - 资金筹措模式：“谁所有、谁出资”“谁出资、谁受益”。 - 建筑规模增量限制：原则上不超过30%。 - **典型案例**： - 海淀区交大东路58号院：采用“产权单位+居民自筹”模式，实现居民共建共治。 - 中关村东区更新：通过市级统筹实现建筑规模增量。 ### 01-B 老旧小区综合整治 - **适用范围**：建成年代较早、建设标准较低、基础设施老化、配套设施不完善的住宅小区。 - **申报流程**： - 政府统筹→物业权利人→方案编制→入库→立项→规划许可→施工许可→项目施工→竣工验收→不动产登记→退出更新库。 - **重点任务**： - 构建长效管理机制，摸底管线改造需求，确定改造整治方案。 - **关键政策**： - 政府与社会力量共同承担资金。 - 不增加建筑面积的项目可免于规划许可。 - **典型案例**： - 劲松小区：通过长期运营融资提升物业费收缴率。 - 红联北村：通过“大家商量着办”机制解决居民意见分歧。 ### 01-C 电梯加装及更新 - **适用范围**：海淀区依法依规建造的住宅楼中，符合一定条件的老旧电梯。 - **申报流程**： - 街镇建立台账→组织项目申报→确定实施主体→实施更新改造→监督检验→运维管理。 - **重点任务**： - 居民意愿征询、方案编制与审查、施工图审查、消防审查。 - **关键政策**： - 电梯更新后统一登记为“按照经济适用房产权管理”。 - 不动产登记需与土地使用权人一致。 - **典型案例**： - 海淀区金隅智造工厂：利用公募REITs融资，解决资金难题。 - 房山区中恩云计算数据中心：进行结构加固与内部加层改造。 --- ## 产业类更新实施引导 ### 02-A 老旧厂房改造及低效产业园区更新 - **适用范围**： - 老旧厂房：建筑面积超过3000平方米。 - 低效产业园区：依据具体分类标准，如入驻率、功能定位、产业类型等。 - **申报流程**： - 方案编制与审查→行政许可办理→建设运营→项目库退出。 - **重点任务**： - 方案研究、政策协调、融资方式、建筑规模调整、设施补充、功能兼容、无证建筑处理。 - **关键政策**： - 建筑规模增量可申请市级支持。 - 支持“多个一点”资金分担机制。 - 通过“多规合一”平台进行规划手续办理。 - **典型案例**： - 北京卫星制造厂科技园：区属国企与土地产权单位合作。 - 中关村壹号产业园：增设功能性空间，提升园区品质。 ### 02-B 低效 / 老旧楼宇更新改造 - **适用范围**： - 老旧楼宇：1980年前建成且未进行抗震鉴定，或2005年前建成且未进行节能改造。 - 低效楼宇：依据具体分类标准，如入驻率、功能定位、产业类型等。 - **申报流程**： - 按其他路径实施类或实施方案联合审查类。 - **重点任务**： - 初步方案研究、项目入库、实施方案编制、行政许可办理、建设运营。 - **关键政策**： - 资金补助、贷款贴息、特殊消防设计专家论证。 - 鼓励引入社会资本参与项目实施。 - **典型案例**： - 海淀区海星医药健康园：提前与企业沟通，缩短物业吸纳周期。 - 海淀区西郊食品冷冻厂：通过划拨方式获得新增建设用地指标。 --- ## 关键信息汇总 ### 资金筹措 - **危旧楼**：采用“产权单位+居民自筹”模式，支持“多个一点”资金分担机制。 - **老旧小区**：引入社会资本，利用物业费收入进行融资。 - **产业类**：支持投资补助、贷款贴息、REITs等多元化融资方式。 ### 建筑规模与设计 - **危旧楼**：建筑规模增量不超过30%，超过需报市级审批。 - **电梯加装**：可不计入建筑管控规模，增设必要设施。 - **产业类**：支持建筑规模指标转移、加层改造、功能混合等。 ### 行政许可与审批流程 - **危旧楼**：需办理立项、规划许可、施工许可等手续，部分流程可简化。 - **老旧小区**：可采用简易审批程序，不增加建筑面积的项目免于规划许可。 - **产业类**：需通过“多规合一”平台进行规划设计方案会商，部分项目可豁免规划许可。 ### 管理与运营 - **危旧楼**：改造后统一登记为“经济适用房产权”，未达标部分需缴纳地价款。 - **老旧小区**：鼓励市场化物业管理，提升服务质量。 - **产业类**：需签订产业监管协议，明确运营责任。 --- ## 总结 北京市城市更新分类实施指引为各类城市更新项目提供了系统性流程和政策支持，涵盖了从项目申报、方案编制、行政许可办理到建设运营的全过程。通过明确适用范围、优化审批流程、鼓励多元化资金筹措、推动居民参与和引入专业运营机制，确保城市更新项目高质量推进。同时，通过典型案例展示了不同类别的更新方式及成效，为后续实施提供了参考。