地产行业2019年三季报综述：营收业绩稳健增长，板块配置价值凸显-20191103-长江证券-24页_1mb

房地产行业2019年三季报综述总结

核心内容

2019年前三季度，A股上市房企整体表现稳健，营收和净利润均实现增长，但利润率有所下滑。板块内部呈现出明显的分化趋势，大型和中型房企表现优于小型房企。

营收与利润情况

• 营业收入：同比增长约 21.5%，较2018年同期增长1.8个百分点。
• 归母净利润：同比增长约 11.0%，较2018年同期减少0.3个百分点。
• 毛利率：约为 31.6%，较2018年下降约0.8个百分点。
• 归母净利率：约为 9.5%，较2018年下降约0.3个百分点。
• 预收账款/营业收入比值：从2018年的1.10倍上升至2019年前三季度的1.21倍，显示业绩增长的稳定性。

财务状况

• 资产负债率：约为 80.4%，较2018年末增长0.3个百分点。
• 真实负债率：约为 74.1%，较2018年末下降0.3个百分点。
• 净负债率：约为 100.5%，较2018年增长6.0个百分点。
• 货币资金覆盖率：由2018年末的 122.0% 下降至 114.3%，但整体仍保持在 100% 以上，短期偿债压力平稳。

销售表现

• TOP100房企销售额：1-10月累计同比增长约 15.5%，销售面积累计同比增长约 16.1%。
• 龙头房企：销售目标增速大多在 10% -30%，销售表现强劲。
• 中型房企：整体销售表现优于大型房企，销售金额和面积增速均较高。
• 销售回款：同比增长约 10.6%，大型房企表现相对稳健。

负债与现金流

• 经营性现金流净额：2019年前三季度为 273.7亿元，较2018年末显著下降。
• 大型房企经营性现金流净额：阶段性转负，但中型和小型房企仍保持为正。
• 有息负债增速：自2017年起持续下滑，大型房企增速相对较高。

主要观点

• 业绩增长：上市房企整体营收和净利润增长稳健，但利润率有所下滑。
• 板块分化：大型房企在营收和利润增速上表现相对较好，而小型房企表现较弱。
• 预收账款增长：预收账款规模持续扩大，为业绩增长提供支撑。
• 融资收紧：自2019年5月起，融资端持续收紧，预计将加速行业集中度提升。
• 估值低位：申万房地产板块PE值约为 9.19倍，处于历史低位，相对PE值为 0.77倍，接近历史底部。
• 投资建议：持续看好龙头房企（如万科A、保利地产）以及业绩改善明显的中型房企（如阳光城、中南建设）。

关键信息

• 财务指标：
  • 资产负债率：80.4%
  • 真实负债率：74.1%
  • 净负债率：100.5%
  • 货币资金覆盖率：114.3%
• 销售数据：
  • TOP100房企销售额同比增长：15.5%
  • 销售面积同比增长：16.1%
• 投资推荐：
  • 万科A、保利地产：投资评级为“买入”
  • 阳光城、中南建设：投资评级为“买入”
• 政策影响：
  • 银保监会“23号文”对融资端进行规范，限制多种融资渠道。
  • 央行、发改委等也出台政策，对房地产行业进行调控。

风险提示

• 行业流动性环境改善或不及预期。
• 房地产行业调控政策或继续收紧。

图表摘要

• 图1：2019年前三季度核心房企营收增速排行榜
• 图2：2019年前三季度核心房企归母净利润增速排行榜
• 图3：2019年前三季度上市房企营业收入同比增长约21.5%
• 图4：2019年前三季度上市房企归母净利润同比增长约11.0%
• 图5：2019年前三季度上市房企毛利率约31.6%
• 图6：2019年前三季度上市房企归母净利率约9.5%
• 图7：中型房企营收增速领先，板块分化趋势明显
• 图8：大中型房企归母净利润增速为正
• 图9：中型房企毛利率最高
• 图10：中型房企归母净利率最高
• 图11：上市房企期间费用率有所上升
• 图12：大型房企费用管控能力相对较好
• 图13：预收账款规模持续扩大
• 图14：预收账款/营业收入比值持续提升
• 图15：中型房企预收账款增速有所回落
• 图16：中型房企预收账款/营业收入比值高于大型与小型房企
• 图17：核心房企销售金额增速排行
• 图18：核心房企销售面积增速排行
• 图19：2019年1-10月TOP100房企累计销售额同比增长约15.5%
• 图20：2019年1-10月TOP100房企累计销售面积同比增长约16.1%
• 图21：2019年1-10月房企累计销售情况
• 图22：销售额在11-30名的房企销售金额增速较高
• 图23：销售额在11-30名的房企销售面积增速较高
• 图24：2019年1-10月房企累计销售金额增速排行
• 图25：上市房企销售回款稳健增长
• 图26：大型房企销售回款表现相对较稳
• 图27：上市房企经营性净现金流净额为273.7亿元
• 图28：大型房企经营性现金流净额阶段性转负
• 图29：上市房企购买商品、接受劳务支付的现金同比增速约为15.5%
• 图30：大中型房企经营性现金支出增速有所反弹
• 图31：上市房企借款收到的现金同比增速有所回升
• 图32：中小型房企借款收到的现金同比增速大幅回升
• 图33：上市房企偿还债务支付的现金同比增长19.1%
• 图34：大中型房企偿债增速有所回落
• 图35：资产负债率维持高位，但真实负债率已有边际改善
• 图36：大中型房企资产负债率较高
• 图37：大中型房企真实负债率较高
• 图38：2017年至今有息负债增速有所下滑
• 图39：大型房企有息负债增速领先中小型房企
• 图40：上市房企平均净负债率约为100.5%
• 图41：上市房企货币资金覆盖率为114.3%
• 图42：大型房企净负债率较低，货币资金覆盖率较高
• 图43：大型房企货币资金覆盖率较高
• 图44：上市房企平均ROE为6.5%
• 图45：上市房企平均净利率为9.5%
• 图46：上市房企平均资产周转率为0.14
• 图47：权益乘数逐年提升
• 图48：大型房企ROE相对较高
• 图49：中型房企归母净利率相对较高
• 图50：大型房企资产周转率相对较高
• 图51：大型房企权益乘数相对较高
• 图52：一线城市新房成交面积同比增长16.4%
• 图53：二线城市新房成交面积同比增长24.8%
• 图54：样本三四线城市新房成交面积同比减少0.6%
• 图55：申万房地产板块PE处于较低水平
• 图56：申万房地产板块相对PE接近历史底部

表格摘要

• 表1：2019年前三季度重点房企营收与业绩情况汇总
• 表2：根据市值将地产板块个股分为大型、中型和小型房企
• 表3：2019年前三季度重点上市公司销售情况汇总
• 表4：2019年5月起房地产行业融资渠道收紧情况
• 表5：重点上市公司盈利预测与估值指标

总结

2019年前三季度，A股上市房企营收与净利润稳健增长，但利润率有所下滑。板块内部分化明显，大型房企表现优于中型和小型房企。融资端持续收紧，预计将加速行业集中度提升。板块估值降至历史低位，长期配置价值凸显。分析师建议重点关注龙头房企及业绩改善明显的中型房企。