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全球房价上涨分析总结

核心内容

2020年全球房价增速达到金融危机以来的新高，尤其在新冠疫情后加速上涨。2021年初，这一趋势仍在延续，并有可能突破2005年全球房地产繁荣时期的高点。

主要观点

• 全球房价普遍上涨：根据OECD数据，2020年三季度全球89%的国家房价上涨，为2000年以来最高水平。多数国家房价涨幅超过5%，而中国房价涨幅相对温和，仅为4.1%。
• 汇率贬值推动房价上涨：汇率大幅贬值的国家，如土耳其和俄罗斯，房价涨幅最为显著。美国和英国作为少数汇率贬值的发达国家，其房价涨幅也接近10%。印度和巴西则未出现明显上涨。
• 收入不平等与房价上涨正相关：收入不平等较严重的国家，如俄罗斯、土耳其和美国，房价涨幅较大。中国因收入不平等处于中间水平，房价涨幅相对温和。

关键信息

房价-收入比

• 全球房价-收入比尚未回到上一轮房地产繁荣时期的高点。
• 美国的房价-收入比仍远低于历史高点。
• 随着2021年全球经济复苏，居民收入有望回升，房价-收入比可能保持平稳上升。

房价-通胀比

• 全球和美国的房价-通胀比已高于上一轮房地产繁荣的高点。
• 全球和美国的M1增速也飙升至历史新高，表明流动性过剩。
• 从抗通胀角度看，房地产仍可能继续吸收流动性，房价-通胀比可能进一步上升。

房价-房租比

• 全球房价-房租比升至历史新高，但美国仍低于前高。
• 当前美国房价加速回升，但房租增速回落，导致两者走势背离。
• 房租在美国核心通胀中占比较高，因此美联储可能不会在房租回升前释放削减货币宽松的信号。

房价上涨的可持续性

• 当前全球房价上涨趋势仍处于上升阶段，预计将持续。
• 要真正终结房地产繁荣，需央行持续加息，而这一过程预计将在2024年以后。
• 尽管部分国家已出台宏观审慎监管措施，但效果有限。

风险提示

• 股市上涨过快可能引发资产泡沫。
• 收入不平等加剧可能带来政治危机。

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  • 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于5%与15%之间；
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数据来源

• 图表数据来源：Bloomberg，东吴证券研究所
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