20260111-国信证券-公募REITs周报（第49期）_各板块普涨_交易活跃度提升_11页_2mb

报告摘要

公募REITs周报（第49期）总结

核心内容

本周，中证REITs指数全周上涨 $1.9%$，年初至今涨幅为 $+0.4%$。市场整体交易活跃度有所提升，各板块均收涨，其中市政设施、新型基础设施和水利REITs涨幅靠前。从主要指数周涨跌幅来看，中证转债指数涨幅最大（$+4.4%$），其次是沪深300指数（$+2.8%$），中证REITs指数（$+1.9%$）和中证全债指数（$-0.1%$）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（$+23.9%$）>沪深300（$+20.9%$）>中证全债（$+0.5%$）>中证REITs（$+0.4%$）。

近一年中证REITs指数回报率为 $-2.0%$，波动率为 $7.7%$。其回报率低于沪深300指数、中证转债指数和中证全债指数，波动率则低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值为2233亿元，较上周增加34亿元；全周日均换手率为 $0.60%$，较前一周增加 $0.08%$。

主要观点

市场整体表现：各板块普涨，交易活跃度提升，市场情绪回暖。
板块表现：新型基础设施REITs交易活跃度最高，消费基础设施REITs成交额占比最高（$22.3%$）。
资金流向：主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（12176万元）、中金安徽交控REIT（7930万元）、南方润泽科技数据中心REIT（5382万元）。
REITs估值：REITs兼具债性和股性，通过年化现金分派率、相对净值折溢价率、P/FFO和IRR等指标进行评估。产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低59BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为332BP。
REITs表现：周度涨幅排名前三的REITs为易方达毕威市场REIT（$+7.84%$）、广发成都高投产业园REIT（$+6.91%$）、招商科创REIT（$+6.24%$）。

关键信息

指数对比：
- 周涨跌幅：中证转债 > 沪深300 > 中证REITs > 中证全债
- 年初至今涨跌幅：中证转债 > 沪深300 > 中证全债 > 中证REITs
- 近一年回报率：中证REITs为 $-2.0%$，低于其他主要指数
- 波动率：中证REITs为 $7.7%$，低于沪深300和中证转债，高于中证全债
市场数据：
- REITs总市值：2233亿元
- 全周日均换手率：$0.60%$
- 产权类REITs平均周涨跌幅：$+2.8%$
- 特许经营权类REITs平均周涨跌幅：$+1.6%$
REITs资金流向：
- 主力净流入额前三名：华夏华润商业REIT（12176万元）、中金安徽交控REIT（7930万元）、南方润泽科技数据中心REIT（5382万元）
行业动态：
- 锦江酒店公募REITs公示中标候选人，第一候选人为华安基金、华安未来资产与国泰海通证券组成的联合体，第二候选人为东吴基金与东吴证券组成的联合体。

风险提示

公开资料数据滞后
二级市场价格波动风险
基础设施项目运营风险
税收等政策调整风险
流动性风险

一级市场发行动态

交易所已受理REITs产品1只，已问询1只，已反馈2只。
表1展示了REITs的发行动态，包括资产类型、项目状态和受理日期等。

估值跟踪

REITs估值指标包括相对净值折溢价率、P/FFO和IRR。
保障性租赁住房REITs的相对净值折溢价率为39.2%，仓储物流REITs为17.2%，交通基础设施REITs为1.8%，能源基础设施REITs为24.6%，市政设施REITs为46.1%，水利设施REITs为41.8%，消费基础设施REITs为43.9%，新型基础设施REITs为49.9%，园区基础设施REITs为7.3%。
产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征和风险特征上存在明显差异。