20161221-广发证券-房地产行业_详解库存结构_停工增加_整体水平仍处高位_16页_985kb

房地产行业库存结构分析总结

核心内容

房地产行业的库存结构是一个复杂且多层次的概念，涵盖了土地、开工、在建、竣工以及销售等各阶段的库存情况。根据不同的时间维度和资源储备状态，库存可细分为短期、中期和长期三种类型。本文主要分析了全国住宅库存的规模、结构以及各线城市的差异，同时提到了行业面临的去化压力和政策影响。

主要观点

• 库存定义：房地产行业的库存包括土地交易、商品房开发与销售等多个环节的存量资源。
• 库存分类：
  • 短期库存：包括现房库存（已竣工但未销售）和在建未售面积，具备较强的变现能力。
  • 中期库存：包括已开工但未销售的项目，以及停工项目。
  • 长期库存：包括已成交但未开工的土地，以及未来可能转化的库存。

关键信息

全国住宅库存规模

• 统计局现房库存：截至2016年11月为4.05亿平米，去化周期为15.2个月，为近99年以来最低。
• 短期库存：截至2016年末为17.4亿平米，去化周期为15.2个月。
• 中期库存：截至2016年末为31.1亿平米，去化周期为28个月。
• 广义库存：截至2016年末为58.9亿平米，去化周期为4.7年，仍处于较高水平。

库存结构占比

• 广义库存中，未开工土地库存占比为46.4%，在建未售库存占比为22.6%，停工库存占比为24.0%，现房库存占比为7.0%。
• 短期库存中，现房库存占比为23.5%，在建未售库存占比为76.5%。
• 中期库存中，一线城市占比2.0%，二线城市占比30.6%，三线及其他城市占比67.3%。

各线城市库存情况

• 一线城市：库存积累较少，长期来看将维持供不应求状态，广义库存占比2%，中期库存占比2.0%，去化周期为14个月。
• 二线城市：库存水平已回归低位，广义库存占比12%，中期库存占比30.6%，去化周期为24个月。
• 三线城市：库存压力最大，广义库存占比86%，中期库存占比67.3%，去化周期为31个月。

库存趋势与影响因素

• 自2009年起，土地供给明显大于销售面积，导致库存积压。
• 2016年虽然销售景气度提升，但开发商因对未来市场趋势悲观，倾向于控制开工和货值，导致净停工规模上升。
• 三线城市是停工库存的主要来源，且库存去化周期较长。

风险提示

• 库存测算依赖于统计局等数据披露情况，可能存在偏差。
• 政策变化对房地产行业有重要影响，需持续关注。

行业评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

公司投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
• 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

数据来源与测算方法

• 土地成交面积：综合国土资源部、统计局、财政部及第三方机构（如中国指数研究院）的数据进行测算。
• 广义库存计算：通过累计土地成交面积减去累计销售面积得出。
• 中期库存计算：通过累计新开工面积减去累计销售面积得出。
• 短期库存计算：通过现房库存和在建未售面积合计得出。

总结

房地产行业的库存结构呈现出明显的区域差异，三线城市是库存压力最大的区域，而一线和二线城市库存相对较低。尽管短期库存的去化周期已降至历史低位，但长期库存仍较高，去化压力持续存在。库存的积累与去化受到政策、市场趋势及企业策略等多重因素影响，需关注未来政策变化及市场动态对库存结构的进一步影响。