20170221-首创证券-房地产行业周报_三四线成交向好_行情持续有待观察_22页_1mb

首创证券房地产行业周报总结

核心内容

• 行业评级：中性
• 报告时间：2017年02月21日
• 分析师：王剑辉
• 研究助理：韩笑
• 报告主题：三四线成交向好，行情持续有待观察

主要观点

1. 商品房成交：

   • 重点覆盖的31个大中城市商品房成交面积为387.54万平米，同比增长17.33%，环比增长17.62%，节后成交规模稳步回升。
   • 一线城市成交85.15万平米，同比增长8.66%，环比增长26.83%，但年初至今成交水平低于去年均值。
   • 二线城市成交173.21万平米，同比增长19.06%，环比增长24.01%，部分城市如南京、杭州、青岛表现突出。
   • 三线城市成交129.18万平米，同比增长21.34%，环比增长5.31%，惠州、包头、长春表现亮眼。

2. 库存去化：

   • 重点覆盖的14个城市商品房可售面积为14186.46万平米，同比减少13.20%，环比减少0.65%，去化周期减少0.29周至44.78。
   • 一线城市去化周期为37.93周，二线城市为49.48周，三线城市为44.78周。

3. 土地市场：

   • 全国40个大中城市土地成交98宗，成交总价535.47亿元，同比增长143.70%，环比增长108.34%。
   • 一线城市土地成交160.45亿元，二线城市357.86亿元，三线城市17.16亿元。
   • 非热点城市、非住宅项目、股权投资和标准债权不受限制，文件总体影响可能低于预期。

4. 行业热点：

   • 中基协发布新规，限制热点城市普通住宅地产项目的私募资管投资。
   • 央行1月M2同比增长11.3%，新增贷款2.03万亿元，居民中长期贷款增长32%。
   • 天津推出土地新规，报价达到上限时竞报“自持面积”。
   • 国土部公布2016年全国卖地3.56万亿元，同比增长19.3%。
   • 1月房企发债锐减97%，但美元债发行规模创历史新高。

5. 板块表现：

   • 上周中信地产板块下跌0.79%，相对沪深300超额收益为-1.03个百分点。
   • 住宅、商业、房地产服务商分别下跌1.01%、0.11%、0.31%，园区地产上涨0.11%。
   • 2017年初A股地产板块表现优于港股，具备低估值和高盈利的启动基础。

关键信息

• 市场动态：

  • 商品房成交回暖，三四线城市表现强劲，但一二线城市成交低迷。
  • 信贷数据与房地产成交数据存在脱节，居民中长期贷款创历史新高。
  • 三四线城市成交规模保持强势，对冲了一二线城市的低迷。

• 行业热点：

  • 地方两会强调调控政策，支持三四线城市去库存和产城结合。
  • 央行完善差别化住房信贷政策，加强债券市场管理。
  • 天津土地新规推动房地产市场规范，限制资金违规流入。
  • 国土部数据显示房地产用地同比减少，但成交金额增长。

• 板块表现：

  • 地产板块整体下跌，但部分个股表现优异，如渝开发、廊坊发展、荣盛发展等。
  • A股地产股与港股地产股走势分化，港股表现强劲，A股存在反弹基础。

• 投资建议：

  • 龙头房企具备较高的配置价值，销售回暖将在年度业绩中滞后显现。
  • 三四线城市具备互补性优势，地方政策宽松及城市功能丰富预期支撑其发展潜力。
  • 中小地方国企面临转型压力，国企改革题材值得关注。
  • 核心区位、运营成熟、现金流稳定的商业地产公司具备抗周期能力。

总结

• 2017年2月房地产市场呈现结构性回暖，三四线城市成交表现突出，但一二线城市成交低迷。
• 土地市场热度持续回升，但受政策影响，热点城市普通住宅地产项目投资受限。
• 地产板块整体表现疲软，但部分个股因业绩增长和政策利好表现较好。
• 投资建议聚焦于龙头房企、三四线城市潜力、国企改革及核心商业地产。

热点个股

投资建议

• 龙头房企：销售数据良好、品牌溢价明显、项目储备丰富、业务布局良好的房企具备较高的配置价值。
• 三四线城市：地方政策宽松及城市功能丰富预期支撑其发展潜力。
• 国企改革：关注集团资产证券化、混合所有制改革、中小市值壳资源及股权激励。
• 核心商业资产：具备核心区位、运营成熟、现金流稳定的商业地产公司具备抗周期能力。

其他信息

• 分析师简介：王剑辉，宏观策略分析师，12年证券行业从业经验。
• 免责声明：本报告仅供参考，不构成投资建议，投资者需独立评估。