2017-房地产行业系列深度报告之五：三四线房价再无周期_20页-1mb

文档内容总结

核心内容

本报告分析了中国房地产行业，特别是三四线城市在去库存过程中所使用的杠杆机制及其对金融体系的影响。核心观点是，未来三四线房价下跌将成为政府的新底线，以避免引发系统性金融风险。报告指出，当前三四线城市的购房杠杆比例非常高，主要由棚改货币化和按揭贷款构成，且存在较大的潜在风险。

主要观点

1. 杠杆比例高：三四线城市购房杠杆占总购房资金比重约为70%，其中棚改货币化和按揭贷款是主要来源。
2. 银行风险增加：由于首付比例低和小笔金额按揭贷款的高违约率，银行面临较大的潜在风险。
3. 政策谨慎：政府和金融机构将更加谨慎地制定政策，极力避免三四线房价下跌，防止系统性金融风险。
4. 库存去化目标：目前去库存支持政策仍需持续，库存去化目标必须达到，否则将面临更大的金融风险。
5. 投资建议：推荐关注世联行、万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股等公司。

关键信息

• 棚改货币化：2016年国开行发放棚改贷款9725亿元，其中货币化安置贷款5435亿元。
• 按揭贷款：2016年商业银行新增按揭贷款4.96万亿，其中一半投放在三四线城市。
• 首付比例：三四线城市约20%的购房者首付比例低于30%，且违约率高于首付比例高的购房者。
• 二手房市场：三四线城市二手房成交占比约为15%，变现能力有限。
• 杠杆风险：80%以上的按揭违约来自欠下50万以下按揭本息金额的人群。
• 政策调控：部分三四线城市已出台限购限贷政策，防止过度繁荣。
• 投资评级：推荐（维持），重点推荐世联行、万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股等公司。

图表与数据

• 图1：三四线居民2016购房资金来源分拆（单位：亿元）。
• 图2：2016年公积金一手二手贷款套数占比。
• 图3：政府工作报告未来棚改计划（单位：万套）。
• 图4：北京、上海2017年上半年新增杠杆情况低于全国平均水平。
• 图5：部分省份交易杠杆率测算（居民中长期贷款/新房成交金额）。
• 图6：三四线城市销售金额和同比增速。
• 图7：贷款发放时间分布。
• 图8：贷款首次进入不良时点分布。
• 图9：全国2012-2017H1个人购房贷款和房地产开发贷款余额。
• 图10：美国独栋住宅抵押贷款违约率（%）。
• 图11：美国不同类型贷款总体断供比例（%）。
• 图12：全国房地产投资同比增速（%）。
• 图13：全国商业银行不良贷款比例（%）。
• 图14：2014-2016棚户区改造执行情况和2017计划（单位：万套）。
• 图15：未来4年棚户区改造规划（单位：万套）。
• 图16：兴业地产跟踪三四线城市去化周期（月）。

表格数据

• 表1：央行过去三年PSL数据和国开行的棚改贷款数据。
• 表2：中国主要商业银行按揭贷款发放情况（亿元）。
• 表3：非上市城商行个数。
• 表4：全国、北京、上海杠杆水平测算。
• 表5：2016年全国公积金贷款发放结构分析。
• 表6：某商业银行按揭贷款样本违约数据。
• 表7：全国一二三线城市二手房占总成交比重估计（2016年）。
• 表8：世联行全国库存去化周期测算。
• 表9：北京上海2016年以来新增按揭和居民中长期贷款情况。
• 表10：全国300城住宅用地供应面积增速。
• 表11：全国300城住宅用地成交面积增速。
• 表12：部分三四线城市调控政策列表。

风险提示

• 货币政策持续大幅收紧：可能对房地产行业产生不利影响。

投资建议

• 推荐：世联行、万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股等公司。
• 中性：其他公司。
• 回避：可能面临较大风险的公司。

分析师信息

• 分析师：阎常铭
• 联系方式：yanchangming@xyzq.com.cn
• 执业编号：S0190514110001

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