20260713-兴业证券-REITs_I_二季度园区仓储继续承压_部分个券信号积极_13页_3mb

REITs市场二季度总结

核心内容概述

2026年第二季度，REITs市场整体表现分化，其中仓储物流板块表现相对强势，而数据中心板块则承压明显。中证REITs全收益指数本周先跌后涨，最终收于980.7点，周度环比下跌0.17%。市场日均成交额和日均成交量分别下降12.45%和13.54%，日均换手率降至0.39%，处于历史7%分位数。

主要观点

一级市场

• 商业不动产REITs发行遇冷：第二批次商业不动产REITs发行情绪低迷，网下认购倍数普遍在1-2倍之间，部分项目“破发”，吸引力低于二级市场项目。
• 数据中心扩募进展：万国数据中心和润泽科技数据中心分别发布扩募草案公告和向深交所申报扩募，显示出一定的市场信心。
• 国家发改委系统公开：国家发改委基础设施REITs项目信息系统正式对全市场公开，显示政策透明度提升，约有13个项目推荐至证监会但尚未启动申报，合计金额约272.57亿元。

二级市场

• 板块表现分化：仓储物流板块上周大涨7.68%，本周继续领涨0.35%；能源和园区板块分别上涨0.18%和0.14%；数据中心跌幅最大达1.48%，租赁住房和消费板块也有0.5%-0.6%的跌幅。
• 部分个券披露上半年经营数据：园区板块中招商科创跌幅达6.16%，广开产园创新大厦出租率跌破60%；仓储板块中安博仓储跌幅最大，宝湾物流运营良好，嘉兴项目出租率保持在99%以上；数据中心上架率高，经营稳定；租赁住房出租率平稳，部分项目有提升；消费板块中大悦城、百联消费、华润消费值得关注。

关键信息

一级市场发行情况

• 第二批商业不动产REITs发行：包括保利商业、陆家嘴商业、北京国资、锦江商业等，均出现不同程度的折价，其中保利商业折价10%。
• 首批商业不动产REITs已上市：4只项目于2026年6月18日正式上市，合计募集规模203.32亿元。
• 第二批次商业不动产REITs进度：6只项目已获批，其中4只已完成询价，北京国资完成募集，光大安石和凯德商业尚未开始询价。

基础设施REITs

• 市场审核通道：截至2026年7月10日，交易所审核通道有17只项目，合计拟募集规模超430亿元。
• 已答复交易所意见：西安高科产业园、中国建筑租赁住房、山东铁投路桥、晋中公投瑞阳供热等4只项目，预计募集规模49.18亿元。
• 已反馈意见：12只项目，预计募集规模380.8亿元，其中包含多个类型如交通、能源、水利等。

扩募进展

• 数据中心扩募：万国数据中心和润泽科技数据中心取得进展，前者拟购入廊坊曙成数据中心，后者向深交所申报扩募。
• 园区和消费板块：华润消费和蛇口产园扩募进展较快，显示出一定的市场吸引力。

指数基金建仓

• 首批中证REITs全收益指数基金：4只基金已募集完毕，合计带来12亿元增量资金，市场关注其建仓需求。

风险提示

• 政策调整风险：公募REITs相关政策可能出现超预期调整。
• 项目经营风险：基础设施项目可能面临经营风险。
• 数据统计风险：数据来源及统计方法可能带来不确定性。

总结

本周REITs市场整体表现分化，仓储物流板块相对强势，数据中心板块承压明显。一级市场商业不动产REITs发行遇冷，数据中心扩募取得进展。二级市场部分个券表现分化，部分项目经营数据披露，市场关注度有所提升。国家发改委系统公开基础设施REITs项目信息，显示政策透明度提升。指数基金建仓带来增量资金，市场关注其对成份券的影响。整体来看，市场情绪仍需进一步回暖，后续新REITs可能面临一定发行压力。