> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs市场周总结：易商仓储延长收入补足承诺，市场整体承压 ## 核心内容概述 2026年8月3日至8月7日，中证REITs全收益指数先跌后涨，最终收于938.1点，较上周下跌1.64%。市场整体表现承压，日均成交额和日均成交量分别增长17.90%和19.11%，日均换手率上升至0.40%，处于历史9%分位数。本周“华泰三峡新能源REIT”正式上市，受市场情绪偏弱影响，其上市首日盘中破发，尾盘回升并收涨0.06%。而“中航中核汇能新能源REIT”上市次周仍低于发行价，或对后续项目发行情绪形成扰动。 截至2026年8月7日，产权REITs利差升至301bp，处于历史99%分位数，表明市场对产权REITs的估值已处于高位。产权REITs各细分板块利差由高到低排序为：产业园区（432bp）、仓储物流（384bp）、消费设施/商业不动产（270bp）、数据中心（257bp）和租赁住房（149bp）。其中，产业园区和仓储物流板块跌幅较大，分别下跌4.33%和3.43%。 ## 主要观点与关键信息 ### 1. 易商仓储延长收入补足承诺 - **时间**：2026年8月8日，中航易商仓储物流REIT公告，原始权益人易商集团将目标净运营收入（NOI）补足承诺延长一年至2027年。 - **背景**：原承诺覆盖2024-2026年，2027年目标NOI沿用2026年标准。 - **市场表现**：自2026年7月7日以来，中航易商仓储物流REIT累计下跌24.55%，当前分派率超过6%。 - **底层资产**：位于昆山市花桥镇的富莱德昆山物流园一至三期，可出租面积38.24万平方米，截至2026年6月末出租率为88.78%，其中一期仅79.68%。 - **租金表现**：二期和三期二季度租金单价同比、环比降幅较大，前五大租户租金收入占比超过80%，客户集中度较高。 - **预期**：若租赁协议顺利签署且存量租约保持不变，项目出租率预计升至约90.40%。NOI补足承诺延长有助于缓释短期收入缺口，个券或存在超跌修复机会。 ### 2. 园区项目增持计划 - **招商科创REIT**：原始权益人拟通过二级市场竞价增持500万-1000万元，增持后杨科创及关联方合计持有份额不超过基金总份额的34%。 - **其他项目**：包括华夏中国交建REIT、中信建投国家电投新能源REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、华安张江产业园REIT等，均有不同程度的增持计划，部分仍在执行中。 ### 3. 一级市场供给情况 - **商业不动产REITs**：截至2026年8月7日，市场累计申报25只，扣除已上市或募集完毕项目后，剩余供给规模超过561亿元。 - **基础设施REITs**：交易所审核通道内共有17只基础设施REITs，合计拟募集446亿元。 - **重点项目**： - 中金唯品会商业不动产REIT已上市，底层资产包括郑州杉杉奥莱和哈尔滨杉杉奥莱，出租率分别为99.92%和100.00%。 - 中信建投首农食品集团商业不动产REIT已上市，底层资产为龙德广场，出租率98.26%。 - 国泰海通砂之船商业不动产REIT已上市，底层资产为砂之船奥莱，出租率98.85%。 - 汇添富上海地产商业不动产REIT已上市，底层资产包括鼎保大厦、鼎博大厦，出租率分别为100%和99.33%。 - 创金合信北京国资商业不动产REIT合同生效，底层资产为集智未来项目和隆福寺一期，出租率分别为94.3%-95.38%和82.65%。 - 华夏保利发展商业不动产REIT合同生效，底层资产为广州保利中心和佛山保利水城，出租率分别为100%和88.60%。 - 华安陆家嘴商业不动产REIT合同生效，底层资产为晶耀前滩T1办公楼、商场北区及西区、东区及南区，出租率分别为95.93%、93.22%和94.66%。 - 华安锦江商业不动产REIT募集期为7月30日~8月5日，底层资产为21家“锦江都城”酒店，OCC为61.58%。 - 光大保德信光大安石商业不动产REIT注册生效，底层资产为静安大脑城和江门大融城，出租率分别为91.73%和89.15%。 ### 4. 市场表现与风险提示 - **市场表现**：本周仅市政环保板块上涨0.71%，其余资产类型均下跌。产业园区、新型设施和仓储物流跌幅居前，分别下跌4.33%、3.78%和3.43%。 - **高跌幅项目**：沈阳国际软件园、易商仓储物流和蛇口产园分别下跌11.51%、9.44%和8.85%。 - **风险提示**： - 公募REITs相关政策出现超预期调整； - 基础设施项目经营风险； - 资料来源及数据统计风险。 ## 市场展望 考虑到当前REITs市场参与机构和资金来源较2024年初更加多元，叠加指数基金等新产品陆续上线，整体利差进一步突破2024年高点的可能性或相对有限。结合二季度经营数据，部分高利差个券的配置价值已逐步显现。若8月需求端政策进一步发力、市场风险偏好切换，可关注高利差个券的配置机会。