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REITs市场一季报分析总结

核心内容

2026年4月22日，已上市REITs集中披露了一季报。本周（2026年4月20-24日）中证REITs全收益指数环比下跌0.48%，但日均换手率上升0.04个百分点至0.45%，市场交易活跃度略有提升。截至4月24日，我国共有80只REITs上市交易，总市值达2,269亿元。

主要观点

分派率视角

部分REITs的可供分配金额出现大幅波动，主要影响因素包括经营业绩变化、应收应付确认不可比、提前预留资金、扩募及统计口径不统一等。需分类看待这些波动，避免误判经营良好的个券。

基本面视角

• 交通设施：多数高速公路通行费收入同比大幅增长，带动分派率提升。重点关注EBITDA同比正增长的项目，如华泰江苏交控、招商高速、华夏中国交建等。
• 数据中心：基本面稳定，租金率高、租约长、租户信用好。目前分派率接近租赁型REITs参考值，可关注润泽、万国等项目。
• 消费设施：整体表现稳定，出租率维持在90%以上，营业收入和EBITDA基本实现正增长。部分项目如华润商业、大悦城商业、金茂商业等表现出色，租金单价也有上涨。
• 租赁住房：板块基本面优秀，分派率约3.12%。优先关注华润有巢等央企项目。
• 仓储物流：可供分配金额未出现明显下降，但部分项目收入和EBITDA有所下滑。关注顺丰物流、宝湾物流、安博仓储等表现良好的项目。
• 产业园区：多数项目可供分配金额下滑，主要受经营承压影响，需谨慎对待。但国泰海通东久新经济REIT表现亮眼，出租率提升，分派率接近4.65%。
• 市政环保：部分项目可供分配金额波动，但经营层面未出现大幅变化。如银华绍兴原水水利受业绩下滑影响，其他项目则因应收账款或统计口径变动。
• 能源设施：多数项目可供分配金额下滑，主要因营业收入及净利润下降，且未收到可再生能源补贴回款。需关注后续基本面变化。

关键信息

价格表现

• 本周REITs全收益指数下跌0.48%，除消费板块微涨0.15%外，其他板块均下跌。
• 数据中心、仓储物流板块跌幅较大，分别为-2.91%和-2.19%。
• 交通设施板块跌幅最小，主要受部分项目表现良好带动。

价格波动

• 全市场80只REITs中，仅16只收涨，61只收跌，3只收平。
• 涨幅靠前的项目包括东方红隧道股份高速公路（+9.53%）、华夏首创奥莱（+3.02%）和华夏中国交建（+2.86%）。
• 跌幅较大的项目包括中金重庆两江（-7.16%）、华泰南京建邺（-6.45%）等园区类项目。

风险提示

• 公募REITs相关政策出现超预期调整；
• 基础设施项目经营风险；
• 资料来源及数据统计风险。

板块分析

交通设施

• 一季报表现亮眼，周边路网引流、区域经济恢复是关键因素。
• 可关注EBITDA正增长的项目，如华泰江苏交控、招商高速、华夏中国交建等。
• 部分项目如国金中国铁建REIT虽本周下跌，但一季度表现回正，可关注后续走势。

数据中心

• 基本面稳定，分派率接近租赁型REITs参考值。
• 润泽、万国分派率已接近3.26%，关注其扩募进程及债市行情。

消费设施

• 出租率维持高位，部分项目租金单价上涨。
• 华夏首创奥莱、中金唯品会奥莱等项目表现良好，但需注意淡季影响。
• 中金中国绿发商业REIT因主力租户调整，出租率下降，但已锁定新租户。

租赁住房

• 基本面优秀，分派率约3.12%。
• 重点关注华润有巢，其分派率较高且有扩募。

仓储物流

• 可供分配金额未明显下降，但部分项目收入和EBITDA下滑。
• 顺丰物流、宝湾物流、安博仓储等表现良好，值得关注。

市政环保

• 银华绍兴原水水利受业绩下滑影响，其他项目因应收账款或统计口径波动，但经营未明显变化。

能源设施

• 多数项目可供分配金额下滑，主要因经营压力和补贴未到账。
• 国泰海通济南能源供热REIT因融资保理业务和扩募，分派率上升。

产业园区

• 多数项目表现承压，需谨慎对待。
• 国泰海通东久新经济REIT表现较好，出租率提升，分派率接近4.65%。

总结

整体来看，REITs市场在一季度表现分化，交通设施板块表现强劲，消费、数据中心、租赁住房及仓储物流板块相对稳定，而能源和产业园区板块则面临较大经营压力。需关注不同板块的具体表现及影响因素，把握市场机会。