> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs市场一季报分析总结 ## 核心内容 2026年4月22日，已上市REITs集中披露了一季报。本周（2026年4月20-24日）中证REITs全收益指数环比下跌0.48%，但日均换手率上升0.04个百分点至0.45%，市场交易活跃度略有提升。截至4月24日，我国共有80只REITs上市交易，总市值达2,269亿元。 ## 主要观点 ### 分派率视角 部分REITs的可供分配金额出现大幅波动，主要影响因素包括经营业绩变化、应收应付确认不可比、提前预留资金、扩募及统计口径不统一等。需分类看待这些波动，避免误判经营良好的个券。 ### 基本面视角 - **交通设施**：多数高速公路通行费收入同比大幅增长，带动分派率提升。重点关注EBITDA同比正增长的项目，如华泰江苏交控、招商高速、华夏中国交建等。 - **数据中心**：基本面稳定，租金率高、租约长、租户信用好。目前分派率接近租赁型REITs参考值，可关注润泽、万国等项目。 - **消费设施**：整体表现稳定，出租率维持在90%以上，营业收入和EBITDA基本实现正增长。部分项目如华润商业、大悦城商业、金茂商业等表现出色，租金单价也有上涨。 - **租赁住房**：板块基本面优秀，分派率约3.12%。优先关注华润有巢等央企项目。 - **仓储物流**：可供分配金额未出现明显下降，但部分项目收入和EBITDA有所下滑。关注顺丰物流、宝湾物流、安博仓储等表现良好的项目。 - **产业园区**：多数项目可供分配金额下滑，主要受经营承压影响，需谨慎对待。但国泰海通东久新经济REIT表现亮眼，出租率提升，分派率接近4.65%。 - **市政环保**：部分项目可供分配金额波动，但经营层面未出现大幅变化。如银华绍兴原水水利受业绩下滑影响，其他项目则因应收账款或统计口径变动。 - **能源设施**：多数项目可供分配金额下滑，主要因营业收入及净利润下降，且未收到可再生能源补贴回款。需关注后续基本面变化。 ## 关键信息 ### 价格表现 - 本周REITs全收益指数下跌0.48%，除消费板块微涨0.15%外，其他板块均下跌。 - 数据中心、仓储物流板块跌幅较大，分别为-2.91%和-2.19%。 - 交通设施板块跌幅最小，主要受部分项目表现良好带动。 ### 价格波动 - 全市场80只REITs中，仅16只收涨，61只收跌，3只收平。 - 涨幅靠前的项目包括东方红隧道股份高速公路（+9.53%）、华夏首创奥莱（+3.02%）和华夏中国交建（+2.86%）。 - 跌幅较大的项目包括中金重庆两江（-7.16%）、华泰南京建邺（-6.45%）等园区类项目。 ## 风险提示 - 公募REITs相关政策出现超预期调整； - 基础设施项目经营风险； - 资料来源及数据统计风险。 ## 板块分析 ### 交通设施 - 一季报表现亮眼，周边路网引流、区域经济恢复是关键因素。 - 可关注EBITDA正增长的项目，如华泰江苏交控、招商高速、华夏中国交建等。 - 部分项目如国金中国铁建REIT虽本周下跌，但一季度表现回正，可关注后续走势。 ### 数据中心 - 基本面稳定，分派率接近租赁型REITs参考值。 - 润泽、万国分派率已接近3.26%，关注其扩募进程及债市行情。 ### 消费设施 - 出租率维持高位，部分项目租金单价上涨。 - 华夏首创奥莱、中金唯品会奥莱等项目表现良好，但需注意淡季影响。 - 中金中国绿发商业REIT因主力租户调整，出租率下降，但已锁定新租户。 ### 租赁住房 - 基本面优秀，分派率约3.12%。 - 重点关注华润有巢，其分派率较高且有扩募。 ### 仓储物流 - 可供分配金额未明显下降，但部分项目收入和EBITDA下滑。 - 顺丰物流、宝湾物流、安博仓储等表现良好，值得关注。 ### 市政环保 - 银华绍兴原水水利受业绩下滑影响，其他项目因应收账款或统计口径波动，但经营未明显变化。 ### 能源设施 - 多数项目可供分配金额下滑，主要因经营压力和补贴未到账。 - 国泰海通济南能源供热REIT因融资保理业务和扩募，分派率上升。 ### 产业园区 - 多数项目表现承压，需谨慎对待。 - 国泰海通东久新经济REIT表现较好，出租率提升，分派率接近4.65%。 ## 总结 整体来看，REITs市场在一季度表现分化，交通设施板块表现强劲，消费、数据中心、租赁住房及仓储物流板块相对稳定，而能源和产业园区板块则面临较大经营压力。需关注不同板块的具体表现及影响因素，把握市场机会。