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报告摘要

REITs I 首批指数基金启动募集释放积极信号总结

核心内容

2026年6月22日至26日期间，中证REITs全收益指数收于944.9点，周度环比下跌2.40%，指数跌至2024年12月9日低点附近，已完全抹平2025年以来的涨幅。市场日均成交额和日均成交量分别较上周增长21.19%和44.06%，日均换手率上升0.18pct至0.68%（历史34%分位数），市场放量下跌。

主要观点

市场表现：
- 本周除能源板块上涨0.21%外，其他资产类型均收跌，其中园区、仓储物流和消费设施跌幅较大，分别达到-5.88%、-5.08%和-3.50%。
- 仅有9只个券收涨，77只收跌，显示出市场整体承压。
REITs指数基金启动募集：
- 首批4只中证REITs全收益指数基金于2026年5月18日申报，6月16日获中国证监会许可注册，本周正式披露发售公告，计划于2026年7月1日至7日公开发售。
- 每只基金最大募集规模均为3亿元，合计为市场带来12亿元增量资金。
- 各基金投资于标的指数成分券及备选成分券的比例不低于基金资产净值的90%，且每日保持不低于净值5%的现金或1年内政府债券。
投资策略与目标：
- 采取完全复制策略，紧密跟踪中证REITs全收益指数，追求跟踪偏离度和跟踪误差最小化。
- 业绩比较基准为中证REITs全收益指数收益率×95% + 活期存款基准利率×5%。
- 日均跟踪偏离度绝对值不超过0.35%，年跟踪误差不超过4%。
基金经理背景：
- 所有基金的基金经理均有FOF投资背景，具备丰富的资产配置经验。
市场供给压力：
- 第二批次商业不动产REITs预计募集资金超过176亿元，可能继续分流市场资金，削弱市场上涨动力。
- 第一批次4只商业不动产REITs中，唯品会商业、首农商业、上海地产商业已破发，投资者观望情绪加重。
值得关注的REITs：
- 基础设施板块：润泽科技、万国、中国交建、国家电投新能源、城投宽庭、华润有巢、绍兴原水水利。
- 商业不动产板块：百联消费分派率高达5.2%，高于部分项目；华润消费分派率约3.87%，权重超8%。
- 租赁住房板块：城投宽庭、华润有巢分派率较高，值得关注。

关键信息

首批指数基金情况：
- 代码：易方达A/C: 028251/028252；南方A/C: 028270/028271；中金A/C: 028272/028273；华夏A/C: 028277/028278。
- 投资目标：紧密跟踪标的指数，追求跟踪偏离度和跟踪误差最小化。
- 投资策略：完全复制策略，日均跟踪偏离度不超过0.35%，年跟踪误差不超过4%。
市场供需情况：
- 第一批次4只商业不动产REITs已上市，唯品会商业、首农商业、上海地产商业破发。
- 第二批次6只商业不动产REITs已获批，预计募集超过176亿元，可能继续影响市场资金流向。
政策与市场影响：
- 需求端政策的实质性进展对市场影响至关重要，如纳入沪深港通、公募基金投资范围、REITs指数基金产品正式上线等。
- 市场流动性与资金流入可能受政策支持影响，投资者可关注基本面良好的成分券。
风险提示：
- 政策调整风险：若相关政策出现超预期调整，可能影响市场供需和价格。
- 基础设施项目经营风险：收益依赖于底层资产的正常运营，如遇不可抗力或保险覆盖不足，可能影响分红和市场价格。
- 数据统计风险：部分信息可能存在收集不完整或遗漏，导致结果偏差。