20260726-开源证券-REITs行业周报_REITs指数环比下跌_产业园区_仓储物流板块本周跌幅较大_18页_2mb

REITs行业周报总结

核心内容

2026年第30周，REITs市场整体表现偏弱，中证REITs（收盘）指数为710.62，环比下跌2.34%，同比下跌17.38%。同期沪深300指数上涨16.78%，REITs累计超额收益为-26.4%。中证REITs全收益指数为949.2，环比下跌2.15%，累计下跌1.51%，超额收益为-18.29%。REITs市场交易规模成交量同比下降18.49%，成交额同比下降34.83%，区间换手率同比减少1.76个百分点。

主要观点

• 政策端与资金端共振：REITs市场在政策支持和资金需求的推动下，板块配置逻辑持续强化。保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，市场广度与深度同步提升。
• 一级市场活跃：本周有37只REITs基金等待上市，12只等待扩募。商业不动产REITs表现突出，共17支待上市，底层资产类型多样，涵盖商业综合体、办公、零售商业和酒店等。
• 二级市场表现分化：不同板块表现差异明显，其中产业园区和仓储物流板块跌幅较大，分别下跌5.22%和4.51%。消费类REITs相对抗跌，周跌幅仅为0.35%。

关键信息

1. 商业类项目持续扩容，地方首单突破

• 华夏保利商业REIT（508605）：公布公众配售结果，配售比例仅34.99%，公众认购资金达4.62亿元，预计募资17.97亿元。该项目为央企首单商业不动产REITs，底层资产为广州保利中心和佛山保利水城。
• 华泰紫金华住安住商业REIT、平安西安高科产业园REIT：7月23日深交所审核通过，前者底层为广州、上海的酒店资产，后者为陕西省首单本土公募REITs，底层为西安高新区软件新城13栋产业楼宇。

2. 市场回顾

• 中证REITs（收盘）指数：2026年第30周下跌2.34%，2025年年初至今累计下跌9.61%。
• 中证REITs全收益指数：2026年第30周下跌2.15%，2025年年初至今累计下跌1.51%。
• 成交量与换手率：本周成交量同比下降18.49%，成交额同比下降34.83%，区间换手率1.86%，同比减少1.76个百分点。
• 近30日数据：成交量同比增长16.32%，成交额同比增长10.06%，平均换手率0.45%，同比增长0.03个百分点。

3. 分板块表现

• 保障房类REITs：本周下跌1.37%，一月涨跌幅为0.33%。
• 环保类REITs：本周下跌1.79%，一月涨跌幅为1.32%。
• 高速公路类REITs：本周下跌2.87%，一月涨跌幅为-0.33%。
• 产业园区类REITs：本周下跌5.22%，一月涨跌幅为-5.46%。
• 仓储物流类REITs：本周下跌4.51%，一月涨跌幅为0.12%。
• 能源类REITs：本周下跌2.80%，一月涨跌幅为-2.33%。
• 消费类REITs：本周下跌0.35%，一月涨跌幅为3.25%。

4. 一级跟踪

• 待上市REITs：共37只，其中商业不动产REITs占多数，17支，资产类型包括商业综合体、办公、零售商业、酒店等。
• 已获证监会批复的第二批商业不动产REITs：共6只，涉及凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，覆盖酒店和综合体等业态。

5. 投资建议

• 维持“看好”评级：尽管本周指数下跌，但REITs市场仍具备配置价值。在债券利率中枢下移和刚兑打破背景下，REITs的稳定高分红特性形成利差优势，建议投资者逢低布局具备稳定现金流和扩张空间的优质标的。

6. 风险提示

• 价格波动与运营风险：REITs价格可能受市场波动和运营情况影响。
• 调控政策变化：政策超预期变化可能导致行业波动加剧。
• 资金入市不及预期：各类别资金入市进度可能低于预期，影响市场表现。
• 长期分派率不足：部分项目可能无法达到预期的长期分派率。

总结

本周REITs市场整体表现偏弱，但一级市场热度不减，商业不动产REITs持续扩容，地方首单项目突破。二级市场中，产业园区和仓储物流板块跌幅较大，而消费板块相对抗跌。尽管指数下跌，但REITs市场仍具备投资价值，建议投资者关注具备稳定现金流和扩张潜力的优质资产，维持行业“看好”评级。同时，需注意政策变化、资金入市进度及项目分派率等风险因素。