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全球REITs发展与现状分析（2016年7月7日）

核心内容

本文为REITs系列文章之一，重点分析全球REITs推出的历史背景及美国REITs市场的发展现状。文章梳理了各国推出REITs的时间点及其背后的经济与房地产行业动因，并对美国市场中各类REITs的表现进行了详细探讨。

主要观点

• REITs的推出背景：各国推出REITs主要出于两个目的：一是为在房地产市场低迷时期引入资金，提升社会投资水平；二是增强本国房地产行业竞争力。
• 美国REITs市场成熟度最高：美国是全球最大的REITs市场，其权益型REITs占比超过90%，并根据物业类型细分为零售、办公、住宅、医疗健康、酒店等类别。
• 各REITs类型表现差异显著：零售与住宅REITs表现较好，而办公与酒店REITs则相对疲软，这与各自行业的特点及市场环境密切相关。

关键信息

1. 各国REITs推出时间点与背景

2. 美国REITs市场分类与表现

2.1 零售业REITs

• 特点：占比最大，资产以购物中心为主，具有租金收入稳步增长、营业额租金调整、租客粘性强等优势。
• 表现：受消费者信心影响显著，2016年一季度美国零售物业空置率维持在5.6%的低位，需求强劲。
• 影响因素：消费者支出信心、零售物业拓展、空置率变化。

2.2 办公REITs

• 特点：具有较大的顺周期性和波动性，租户粘性较低，资产品质差异明显。
• 表现：2016年一季度表现不佳，净物业投放减少，空置率维持在13.2%的高位。
• 影响因素：雇员增长、金融行业需求、商业活动指数。

2.3 住宅REITs

• 特点：主要持有公寓和独栋住宅，与居民住房市场高度相关，具备稳定的资产升值和租金增长。
• 表现：一季度新增单位创2000年以来最强劲增长，平均租金上涨4%，空置率维持在4.7%的低位。
• 影响因素：就业水平、住房租赁需求、租金增长率。

2.4 医疗健康业REITs

• 特点：主要持有医院和护理院，租约长期，收入稳定，但存在交易对手风险。
• 表现：年均收益率稳定在6-7%，属于保守型投资。
• 影响因素：医疗需求增长、租约结构、通胀挂钩租金。

2.5 酒店业REITs

• 特点：收入呈现明显季节性，租金结构以浮动部分为主，受旅游业和会议展览业影响较大。
• 表现：2016年一季度表现疲软，入住率进入负增长，RevPAR和ADR均下降。
• 影响因素：旅游需求、商业活动指数、季节性波动。

总结

在发达经济体中，REITs作为一种资产证券化工具，为房地产行业提供了持续的资金支持。美国REITs市场已发展出多元化产品结构，满足不同投资者对商业与居民地产的需求。目前零售和住宅REITs表现较好，而办公与酒店REITs则面临一定的挑战。未来REITs的发展将取决于各行业的需求变化、经济环境以及政策支持。

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