物流地产行业观察系列——REITs_26页_5mb

物流地产行业观察系列：REITs分析总结

核心内容

REITs（不动产信托投资基金）是一种将流动性较低的不动产投资转化为资本市场证券资产的重要手段，广泛应用于公路、铁路、商业综合体、住宅、写字楼、产业园区等多个领域。REITs的推出标志着我国从增量时代转向存量时代，有助于优化资源配置、拓展融资渠道、促进轻资产运营模式转型。

REITs的分类与结构

按组织形式分类：

• 公司型
• 契约型

按投资形式分类：

• 权益型
• 抵押型
• 混合型

按募集方式分类：

• 公募型
• 私募型

以公募REITs为例，其基本结构包括发起人、基金、资产支持证券（ABS）和投资者，形成一个完整的资产运营和资本运作链条。

REITs的意义

• 宏观政策层面：REITs有助于盘活存量资产，稳定宏观杠杆率，拓宽直接融资渠道，助力产业升级。
• 企业需求层面：原始权益人可通过REITs优化资源配置，改善财务结构，推动轻资产运营。
• 投资者层面：REITs填补了当前金融产品的空白，丰富了交易品种。

REITs现状

境外REITs市场

• 1960年美国率先推出REITs，截至2020年底，全球已有45个国家和地区推出REITs，合计发行903支，市值约2万亿美元，其中美国占65%。
• 新加坡的REITs市值占当地股市总市值比例最高。
• 境外REITs已覆盖多个领域，如数据中心、高速公路、物流基础设施等。

境内REITs市场

• 我国目前以类REITs为主，2014年开始发行第一单，截至2020年底，累计发行89支，规模达1790亿元。
• 基础资产类型涵盖购物中心、写字楼、租赁住房、基础设施等。

公募REITs发展

• 2020年起，我国开始密集出台政策，完善融资体系，推动公募REITs上市。
• 2021年5月，我国首批基础设施公募REITs项目获批，共9只，募集规模达314.03亿元，实现超比例认购。

首批公募REITs特点

• 助推产业升级：优先支持仓储物流、收费公路、数据中心、5G等基础设施补短板项目。
• 聚集重点区域：支持京津冀、雄安新区、粤港澳大湾区等国家重大战略区域。
• 聚集重点行业：鼓励战略性新兴产业集群、高科技产业园等试点。
• 聚集优质项目：要求项目权属清晰、现金流稳定、运营时间不低于3年、原始权益人信用稳健。

首批公募REITs案例

展望

• 物流地产REITs模式：REITs模式能够实现物业与资金的闭合循环，缩短投资回收期，提前兑现物业销售收入。
• 未来发展趋势：我国物流地产商将越来越多采用REITs模式，尤其在宏观杠杆率攀升的背景下，盘活存量资产、稳定杠杆率是大趋势。
• 国际经验借鉴：美日等国的成熟物流地产基本采用REITs模式，我国也有广阔的发展空间。

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总结

REITs作为不动产证券化的重要工具，正在我国物流地产领域发挥越来越重要的作用。随着政策的推动和市场的成熟，REITs将成为盘活存量资产、支持产业升级的重要手段，未来发展前景广阔。