20160714-兴业研究-REITs系列文章之三_我国REITs实例_15页_743kb_743kb

报告摘要

越秀房地产信托投资基金（越秀房托）分析总结

核心内容概述

越秀房地产信托投资基金（00405.HK）是2005年12月21日在香港联合交易所有限公司上市的全球首只投资于中国内地物业的房地产投资信托基金（REITs）。该基金由越秀投资剥离而来，旨在优化越秀集团的财务结构并提升其融资能力。通过REITs形式，越秀投资成功从一级市场筹集约20亿港元资金，并通过下属BVI实体贷款融资获得13亿港元，总计获得33亿港元现金流，显著改善了财务杠杆状态。

主要观点

成立背景
越秀房托是越秀集团在1992年转型为商业地产后，为解决资产结构问题及财务压力而设立的。广州市政府通过两步资产注入方案，使越秀投资获得优质商业地产资产，但因资产回报周期长、租售比低，导致其资产负债率偏高，急需新的融资渠道。
上市设置
- 市场选择：最初计划在新加坡上市，但因香港政策调整，最终选择在港交所上市。
- 资产结构：通过设立BVI离岸实体代持内地物业，实现税收优惠与合规要求。
- 估值方法：采用综合估值法，结合收入资本化法、现金流贴现法与销售比较法，最终认定总资产规模为40.05亿港元。
税收结构
- 基金主体：享受香港利得税与印花税减免，无需对基金单位持有人派息征税。
- BVI实体：需在中国大陆缴纳预提所得税、营业税、土地增值税、城市房地产税、印花税及契税，税率根据资产类型与交易情况有所不同。
后续经营与分红
- 物业扩展：越秀房托在上市后陆续装入新都汇大厦、国金中心、宏嘉大厦等优质资产。
- 分红策略：2006年至2008年，派息比例为100%；2008年后降至90%以上，平均股息分红率维持在8.05%左右，显示出其高分红特性。

关键信息

资产分布：截至2015年底，越秀房托旗下共拥有7项优质物业，总产权面积超过70万平方米，分布于广州和上海。
财务影响：越秀投资通过越秀房托融资后，总负债由186亿港元降至153亿港元，资本负债率由41%降至36%，显著改善。
分红表现：2005年上市以来，平均股息分红率约为8.05%，并持续吸引投资者。
税收结构复杂：越秀房托利用两地税收政策差异，实现税务优化，但BVI实体在内地的税务负担仍较重。

结构特点

资产代持：通过BVI离岸公司代持内地物业，实现税收优惠。
多层架构：设立四家BVI孙公司分别持有不同物业，满足REITs的股权结构要求。
估值体系：采用综合估值法，确保资产估值的合理性和透明度。

分析结论

越秀房托作为中国内地物业的首个境外上市REITs，不仅优化了越秀投资的财务结构，也为中国REITs市场的发展提供了借鉴。其高分红特性吸引了大量投资者，为后续资产收购提供了资金支持，同时通过税务结构设计，实现了两地政策的协同效应。然而，其高杠杆操作也带来了一定的财务风险，需持续关注其资产负债率的变化及市场环境的影响。