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REITs运行规则框架经验总结（2016年7月8日）

核心内容概述

本文为REITs系列文章的第二篇，重点梳理了美国、日本、澳大利亚、新加坡及香港等主要REITs市场在设立及运行方面的法律和规则框架，旨在为REITs发行人提供设立与运作的参考。文章从设立主体结构、资产要求、收入结构、收益分配、税收政策及杠杆比例等多个维度进行比较分析，揭示各市场在REITs监管方面的异同。

主要观点与关键信息

1. 设立主体结构要求

• 各经济体普遍采用信托形式设立REITs，但美国例外，允许公司或信托形式。
• 美国：公司制REITs需满足“百人股东”法则和“5-50”法则，以保护中小投资者利益。
• 香港：REITs必须由已获发牌的银行或其附属信托公司担任受托人，且初始资本不得低于1000万港币。
• 我国：现有信托法规为REITs建设提供了基础，但尚未出台专门的REITs产业基金法。

2. 资产持有要求

• 各市场普遍对REITs持有实物房地产物业比例有较高要求，以防止短期投机。
• 美国：至少75%的资产应为地产物业或与之相关的资产，证券类资产不超过25%，且单个发行人持股不超过5%。
• 新加坡：70%以上资产需投资于地产或地产相关资产，禁止投资空地，境外不动产投资不超过20%。
• 香港：75%以上资产应产生持续租金收入，禁止投资空地资产，无租金产出房屋建筑不得超过净资产的10%。

3. 收入结构要求

• 除美国外，其他市场对REITs收入结构规定不明确。
• 美国：总收入的75%以上需来自房地产租金、利息、处置收益等，且90%以上需用于分配。
• 日本：主要收入来源为房地产租金。
• 新加坡：收入必须来自于“合格投资”。
• 香港：收入的大部分需来自房地产项目的租金收入，但未明确比例。

4. 收益分配比例要求

• 各市场普遍要求REITs将较高比例的收益分配给投资者，以增强吸引力。
• 美国：90%以上应税收入需分配为股息。
• 日本：90%以上净利润用于分配。
• 澳大利亚：通常100%分派应税收入。
• 新加坡：90%以上应税收入用于分配。
• 香港：90%的经审计除税后净收入需分配为股息。

5. 税收政策要求

• 各市场对REITs投资者或主体提供一定税收优惠，以增强市场吸引力。
• 美国：若分配比例达90%，可享受公司所得税减免；未分配收入需缴纳公司所得税；违规交易面临惩罚性税率（100%）。
• 日本：满足特定条件（如最大股东持股不超过50%）可免公司所得税。
• 澳大利亚：投资者可享受递延税款抵扣，境外投资者需全额缴税。
• 新加坡：分派部分免公司所得税，未分派部分需按公司所得税缴纳。
• 香港：未规定税收优惠，参照信托基金税收规则。

6. 外部杠杆比例要求

• 多数REITs市场允许使用外部杠杆，但对杠杆比例有明确上限。
• 美国：无明确监管限制，但因会计准则要求，高杠杆REITs需承担更多财务压力，综合负债率约为45%。
• 日本：债务来源必须为机构，且债务金额不超过公司总资产。
• 澳大利亚：对境外控股REITs的负债/总资产比例不得超过33.3%。
• 新加坡：外部债务上限为总资产的35%，A级以上评级可提升至50%。
• 香港：借款总额不得超过总资产的45%。

总结

我国REITs市场目前仍处于起步阶段，相关法规尚不完善，主要依赖信托制度进行房地产投资运作。虽然尚未出台专门的REITs产业基金法，但近年来《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》的发布表明，REITs的正式推出已具备一定基础。未来需进一步完善法律框架，明确设立主体、资产结构、收入分配及税收政策，以推动REITs市场健康发展。

此外，REITs在海外市场的成功经验表明，严格的资产配置要求、高比例的收益分配、合理的杠杆控制及税收激励是其稳定运行的重要保障。我国可借鉴这些经验，结合本土市场特点，逐步构建符合国情的REITs体系。