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国盛证券房地产行业周报：C-REITs市场表现及投资分析

标题： C-REITs 周报 —— 指数震荡下行，将迎大面积解禁潮

指数表现

• 本周中证REITs全收益指数下跌1.74%，中信REITs收盘下跌1.87%，收于838点。

• 本周其他主要指数表现：

  • 沪深300：上涨4.18%（最高）
  • 恒生指数：上涨0.27%
  • 中债十年期国债：下跌0.29%
  • 申万房地产指数：上涨0.50%
  • 恒生地产建筑业：下跌0.62%
  • 申万高速公路指数：上涨0.16%

• 单周全收益指数排名第7

• 本年累计表现：

  • 中证REITs全收益指数累计上涨9.73%
  • 沪深300、恒生指数分别位列涨幅前三
  • REITs全收益指数本年累计排名第4

二级市场表现

• 整体情况：本周REITs二级市场整体回调，9只上涨，64只下跌，平均周涨幅为-1.67%。
• 板块表现：数据中心板块交易最活跃，仓储物流、产业园区、保障房等板块跌幅较大，保障房板块周均跌幅达4.52%。
• 成交活跃度：单周日均成交量228.2万股，换手率0.9%，数据中心板块换手率位列前三位。

估值表现

• IRR（内部收益率）分化：华夏中国交建REIT（9.6%）、平安广州广河REIT（8.9%）、中金湖北科投光谷REIT（7.5%）表现优异。
• P/NAV估值区间(0.7 - 1.7)：
  • 华夏中国交建REIT（0.7）
  • 易方达华威农贸市场REIT、嘉实物美消费REIT、中金厦门安居REIT（均为1.7）
  • 数据中心板块整体估值相对稳定，盈利能力强劲。

投资建议

报告认为，2025年低利率环境下REITs市场存在配置机会，建议投资者关注以下主线：

1. 政策主题与低估值修复：关注高能级城市消费增长弹性、交通运输板块运营韧性以及仓储物流园区租赁需求改善。
2. 弱周期资产配置：结合资产韧性和估值水平，择机布局优质低估值项目。
3. 扩募与新发机会：关注储备项目充足、基本面良好的原始权益人。

风险提示

• 二级市场价格波动风险
• 基础设施项目运营不确定性
• 数据测算误差风险