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苏州写字楼与零售市场2020年上半年总结

核心内容概览

2020年上半年，苏州写字楼及零售市场均受到新冠疫情的显著影响，市场供需格局发生明显变化。整体市场呈现供应紧张、需求放缓、租金下行、空置率上升的趋势。然而，随着经济逐步复苏，部分优质项目仍吸引大量置换租户，市场存在一定的韧性。

写字楼市场分析

供应情况

• 无新增供应：2020年上半年，苏州甲级写字楼市场无新增供应入市，存量维持在203万平方米。
• 供应结构稳定：市场主要依赖存量资源，缺乏新项目注入，导致市场供需关系偏紧。

需求情况

• 主力行业：金融业、房地产、专业服务及电子信息科技行业占据主导地位，对较新的优质项目偏好明显。
• 搬迁置换需求突出：湖西商圈地标型项目如苏州中心、苏悦广场等，成为搬迁置换租户的主要选择。
• 精装与联合办公需求回暖：租户更倾向于选择装修成本较低的项目，如精装写字楼及联合办公空间。

租金与空置率

• 租金下行：受疫情影响，全市甲级写字楼租金同比下跌7.3%，至每平方米每月人民币92.9元。
• 空置率上升：空置率达到29.8%，较去年同期上升0.4个百分点，主要由于部分中小企业退租。
• 区域差异明显：园区湖东与月亮湾板块空置率上升尤为显著，而湖西板块因优质项目吸引较多置换需求，入驻率有所回升。
• 租金减免政策：苏州市政府实施国有企业租金减免政策，减轻中小企业负担，同时业主采取免租期等优惠措施以促进去化。

市场展望

• 未来三年供应增加：环贸广场、万科园区左岸等优质项目将陆续入市，提升市场活力。
• 中南中心与九龙仓国金中心：二季度中南中心开建，下半年九龙仓国金中心入市，将增强苏州写字楼市场吸引力。
• 苏相合作区发展：苏相合作区揭牌，未来有望成为带动产业发展的新重点区域。

零售市场分析

供应情况

• 无新增供应：2020年上半年，苏州零售市场无新增供应入市，市区商业存量维持在654.6万平方米。
• 供应集中于核心商圈：现有购物中心多集中在核心区域，新兴商圈尚未形成规模。

需求情况

• 连锁品牌扩张：苏州仍是连锁品牌关注的重点，但疫情冲击下，多数新门店为疫情前已开出。
• 新兴品牌扩张放缓：如KKV、调色师、Wow Colour等新兴品牌受疫情影响，扩张速度有所减缓。
• 消费复苏带动需求：随着“夜间经济”和消费券政策的推动，苏州消费市场复苏较快，部分重点商贸企业实现增长。

租金与空置率

• 租金下降：全市购物中心租金同比下跌1.0%，优质零售项目首层平均租金为每平方米每月人民币336.0元。
• 空置率上升：截至2020年第二季度，空置率上升至12.2%，较去年同期增长3.4个百分点。
• 中小品牌受冲击大：餐饮、时尚类品牌受疫情影响较大，部分品牌选择闭店撤场，导致空置率攀升。
• 业主策略调整：为吸引新品牌填补空置，业主普遍采取免租期、租金减免等优惠政策。

市场展望

• 新增供应计划：预计2020年仍将有8个项目共计70万平方米新增供应入市，主要集中在新兴商圈。
• 大型购物中心布局：龙湖星湖天街、红唐购物中心、高铁吾悦广场等项目将推动新兴商圈发展。
• 国际品牌信心增强：中国大陆第三家Costco将落地苏州新区浒墅关，毗邻永旺梦乐城、迪卡侬和宜家，显示国际零售商对苏州经济复苏的信心。

结论

2020年上半年，苏州写字楼与零售市场均面临疫情带来的挑战，但市场仍有韧性。写字楼市场以存量为主，优质项目吸引置换需求，租金承压但政策支持与业主策略调整缓解了部分压力。零售市场则在消费复苏和政策支持下逐步回暖，未来新增供应将有助于市场发展，但需面对商业氛围培育和客流导入等挑战。

联系信息

• 市场研究部：James Macdonald 简可
• 职位：高级董事-中国区
• 联系方式：+862163916688
• 邮箱：james.macdonald@savills.com.cn
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