2020年上半年苏州城市报告_2页_1mb

苏州写字楼与零售市场总结

核心内容概览

2020年上半年，苏州写字楼与零售市场均受到新冠疫情的显著影响，呈现出租金承压、空置率上升、需求偏移等特征。尽管整体经济复苏态势良好，但市场仍面临阶段性挑战。第一太平戴维斯市场研究部发布的报告指出，写字楼市场以存量为主，零售市场则因疫情冲击导致供应与需求双降。

主要观点

写字楼市场

• 供应情况：2020年上半年苏州甲级写字楼市场无新增供应，存量维持在203万平方米。
• 需求结构：金融业、房地产、专业服务及电子信息科技行业仍是主要租户，偏好较新的优质项目。搬迁置换型租户成为需求主力，尤其在湖西商圈。
• 租金与空置率：
  • 2020年上半年租金同比下跌7.3%，降至每平方米每月92.9元。
  • 空置率上升至29.8%，较去年同期上升0.4个百分点，园区湖东与月亮湾板块受影响较大。
• 政策影响：苏州市政府实施租金减免政策，部分国有企业为中小企业提供两个月租金减免，业主也采取免租期等优惠措施吸引租户。

零售市场

• 供应情况：上半年苏州零售市场无新增供应，市区商业存量保持在654.6万平方米。
• 需求变化：
  • 连锁品牌仍看好苏州市场，但新门店多为疫情前开出。
  • 部分新兴品牌如KKV、调色师、Wow Colour等在疫情中仍保持较快扩张速度。
• 租金与空置率：
  • 购物中心空置率上升至12.2%，较去年同期上升3.4个百分点。
  • 中小型品牌受疫情影响较大，部分品牌闭店撤场，导致空置率上升，尤其是餐饮及时尚类品牌。
  • 租金水平同比下降1.0%，优质零售项目首层平均租金为每平方米每月336.0元。

关键信息

写字楼市场趋势

• 疫情冲击：疫情导致新租需求放缓，空置率上升，租金承压。
• 政策支持：政府与业主采取租金减免、免租期等措施应对市场压力。
• 未来供应：未来三年将有多个优质项目入市，如环贸广场、万科园区左岸等，中南中心与九龙仓国金中心的建设将进一步推动市场发展。
• 区域发展：苏相合作区揭牌，预计成为带动产业发展的新重点区域。

零售市场趋势

• 消费复苏：社会零售总额同比下降，但互联网零售增长显著，夜间经济与消费券政策助力市场复苏。
• 业态调整：新兴品牌扩张速度较快，但部分传统中小品牌受冲击较大，闭店撤场现象频发。
• 未来供应：预计下半年将有8个项目共计70万平方米新增供应入市，主要分布在新兴商圈。
• 国际品牌：Costco将落地苏州新区浒墅关，表明国际零售商对苏州市场信心增强。

市场展望

• 写字楼市场：未来三年将迎来新增供应，市场氛围有望提升，但短期内仍将面临空置与租金下行压力。
• 零售市场：新增供应预计将在下半年陆续入市，需关注商业氛围与消费客流的培育，国际品牌的入驻将进一步增强市场活力。

图表说明

• 图1：苏州甲级写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率，2015年至1H/2020，反映市场供应与空置变化。
• 图2：部分商圈甲级写字楼租金指数，Q3/2015年至Q2/2020，展示租金趋势。
• 图3：苏州购物中心新增供应及空置率，2015年至1H/2020，反映零售市场供需状况。
• 图4：部分商圈租金指数，Q3/2015年至Q2/2020，展示租金波动情况。

报告来源

• 发布机构：第一太平戴维斯（Savills）
• 报告作者：James Macdonald（简可），高级董事-中国区
• 联系方式：
  • 电话：+862163916688
  • 邮箱：james.macdonald@savills.com.cn