地产板块四季度配置价值分析总结
核心内容
本报告分析了2019年四季度房地产板块的配置价值，指出当前地产股估值处于历史低位，A/H比价已达到历史新低，具备较强的吸引力。同时，从策略角度分析，四季度地产股可能迎来短期脉冲式上涨，但是否能持续性上涨则取决于其他行业如科技股的表现。
主要观点
- 估值水平较低：A股地产股PE（TTM）处于历史20%分位，主流房企股息率均在5%以上，配置价值凸显。
- A/H比价效应明显：A/H地产股的PE比值达到1.4左右，PB比值约1.7，均为历史新低，A股相对更具吸引力。
- 流动性环境宽松：在全球降息背景下，流动性不会收紧，对地产板块有利。
- 政策环境微调：7-8月销售数据持续改善，政策微调动力增强，但全国层面政策调整可能性较小。
- 主流房企资金安全：A股主流房企尤其是国企，资金安全较有保障，融资收紧对头部房企影响有限。
- 库存水平低位：行业整体库存处于低位，龙头房企对价格的控制力强，房价大幅下跌风险较低。
- RNAV折价合理：主流房企RNAV折价率约30%，与2012-13年水平相似，具备投资价值。
- 四季度超额收益预期：地产板块在四季度传统上表现较好，可能带来绝对收益，但需关注其他行业表现。
关键信息
1. 地产板块四季度关注什么
- 政策变化：四季度重点观察地方政府对地产政策的微调趋势，以及全国层面是否会有政策调整。
- 流动性支持：在降息趋势下，流动性环境宽松，对地产销售和估值有利。
- 行业基本面：主流房企具备较强的财务能力和资源集中优势，能有效应对融资收紧。
2. 当前地产股估值处于什么位置
- A股地产股：51%处于PE估值0-20%区间，24%处于20%-40%区间。
- H股本地地产股：PE估值分布较平均，内房股58%处于0-40%区间。
- PB估值：三类股票均有一半以上处于0-20%分位，整体处于低位。
3. 与历史什么时间类似
- 2012年上半年：当前地产股估值和政策环境类似，流动性宽松，销售数据改善。
- 政策调控：全国重点城市已基本出台调控政策，未来加码空间有限。
- 销售改善：7-8月销售数据持续回升，显示居民需求强劲，政策调整压力可能缓解。
4. 主流房企基本面如何？
- 财务状况良好：主流房企（货值+货币资金）/总负债均在2倍以上，资金风险较小。
- 库存水平低：行业整体库存处于低位，龙头房企具备更强的价格控制力。
- RNAV折价合理：主流房企RNAV折价率约30%，与历史平均水平相似。
- 股息率高：主流房企股息率均在5%以上，具备稳定收益能力。
5. 策略角度看地产
- 四季度超额收益：地产板块在四季度通常表现优于市场，预期可贡献绝对收益。
- 与其他行业对比：需关注科技股基本面验证和政策催化，若科技股表现强劲，地产股可能不是最优选择。
- 行业表现：地产指数在四季度通常跑赢大盘，但需结合其他行业表现综合判断。
行业与公司数据概览
表1：A股地产股历史估值区间
| 估值区间 |
PE(TTM) - 2005年来百分位 |
PB(LF) - 2005年来百分位 |
| 0-20% |
51% |
67% |
| 20-40% |
24% |
17% |
| 40-60% |
11% |
12% |
| 60-80% |
9% |
3% |
| 80-100% |
5% |
1% |
表2：H股本地地产股历史估值区间
| 估值区间 |
PE(TTM) - 2005年来百分位 |
PB(LF) - 2005年来百分位 |
| 0-20% |
23% |
73% |
| 20-40% |
15% |
14% |
| 40-60% |
17% |
2% |
| 60-80% |
23% |
7% |
表3：H股内房股历史估值区间
| 估值区间 |
PE(TTM) - 2005年来百分位 |
PB(LF) - 2005年来百分位 |
| 0-20% |
36% |
53% |
| 20-40% |
22% |
18% |
| 40-60% |
13% |
12% |
| 60-80% |
18% |
11% |
| 80-100% |
11% |
6% |
表4：2016年以来出台限售或限购政策城市
| 年份 |
新增限售或调控升级城市 |
新增限购或调控升级城市 |
| 2016 |
约15城 |
北京、上海、深圳、杭州等 |
| 2017 |
约60城 |
北京、广州、重庆等 |
| 2018 |
约31城及海南省 |
海南、上海、深圳等 |
| 2019H1 |
约3城 |
丹东、苏州、赤峰等 |
表5：主流地产公司估值情况（部分）
| 公司简称 |
收盘价 |
EPS |
市盈率 |
市净率PB |
股息率 |
归母净利润(百万) |
归母净利润增速 |
评级 |
RNAV |
| 招商蛇口 |
19.0 |
2.4 |
2.9 |
6.7 |
3.6 |
18,803 |
25% |
增持 |
25.6 |
| 保利地产 |
14.2 |
2.0 |
2.3 |
4.5 |
3.9 |
23,154 |
21% |
增持 |
19 |
| 万科A |
26.0 |
4.0 |
4.7 |
3.8 |
3.8 |
43,738 |
20% |
增持 |
34 |
| 金地集团 |
11.6 |
2.2 |
2.6 |
5.5 |
5.5 |
9,702 |
18% |
增持 |
14.23 |
| 世茂股份 |
4.4 |
0.7 |
0.9 |
6.7 |
1.6 |
2,786 |
8% |
买入 |
13.4 |
| 荣盛发展 |
8.3 |
2.4 |
3.1 |
5.3 |
5.3 |
10,407 |
31% |
增持 |
14.6 |
| 华夏幸福 |
27.3 |
5.6 |
5.6 |
4.9 |
3.5 |
15,567 |
33% |
增持 |
36.1 |
| 阳光城 |
5.9 |
1.1 |
1.5 |
5.4 |
1.0 |
4,388 |
46% |
增持 |
9 |
| 滨江集团 |
3.8 |
0.5 |
0.7 |
7.2 |
2.1 |
1,634 |
-29% |
增持 |
9.55 |
表6：金融地产行业当前PE估值所处历史百分位
| 行业估值 |
PE(TTM) - 2019/9/27 |
当前估值所处历史百分位 |
| 多元金融Ⅱ |
20.7 |
19% |
| 保险Ⅱ |
14.0 |
51% |
| 证券Ⅱ |
30.2 |
62% |
| 银行 |
6.5 |
30% |
| 房地产 |
9.8 |
4% |
表7：金融地产行业当前PB估值所处历史百分位
| 行业估值 |
PB(LF) - 2019/9/27 |
当前估值所处历史百分位 |
| 多元金融Ⅱ |
1.4 |
3% |
| 保险Ⅱ |
2.4 |
51% |
| 证券Ⅱ |
1.67 |
12% |
| 银行 |
0.8 |
3% |
| 房地产 |
1.4 |
4% |
投资建议
- 配置建议：四季度地产股具备短期脉冲式上涨的确定性，配置价值显著。
- 风险提示：需关注科技股基本面验证和政策催化，以及可能的区域房企资金链风险。
- 市场环境：流动性宽松，销售数据改善，政策微调可能性大，但全国层面政策调整可能性较小。
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