2017-2北京银泰中心资产支持专项计划计划说明书_214页_1mb

北京银泰中心资产支持专项计划总结

核心内容概述

北京银泰中心资产支持专项计划是由恒泰证券作为管理人设立的证券化产品，主要以银泰中心信托受益权为基础资产，通过多种信用增级措施保障资产支持证券的收益。该专项计划涉及优先A、B、C三类资产支持证券，分别对应不同的风险等级和收益水平，其产品期限、兑付日、预期收益率等均在《标准条款》中进行了明确约定。

主要观点

• 专项计划的资产支持证券以银泰中心信托受益权的现金流为主要还款来源。
• 产品采用多种增信方式，包括抵押、质押、担保及流动性支持等，以保障投资者权益。
• 专项计划的收益分配和兑付流程有明确的时间节点和操作步骤，确保资产支持证券持有人的利益。
• 投资者需注意专项计划中涉及的各类风险，如基础资产现金流不足、目标资产运营风险、优先收购权人未支付权利维持费、现金流预测偏差、资产处置风险、税务风险、流动性风险等。

关键信息

产品结构与发行信息

• 资产支持证券类型：优先A、B、C三类。
• 发行规模：
  • 优先A类：40亿元
  • 优先B类：33亿元
  • 优先C类：2亿元
• 总发行规模：75亿元
• 资产支持证券面值：每份100元
• 总份数：75,000,000份（优先A类40,000,000份，优先B类33,000,000份，优先C类2,000,000份）

信用评级

• 优先A类资产支持证券：AA+级
• 优先B类和优先C类资产支持证券：AA级

收益分配机制

• 期间分配兑付日：自2017年起至2034年，每年1月24日（如为非工作日，则顺延至下一个工作日）。
• 期末分配兑付日：专项计划终止日。
• 清算分配兑付日：专项计划终止及清算后。

交易结构

• 专项计划设立前，原始权益人（中国银泰）向信托受托人（昆仑信托）交付75亿元信托资金，设立单一资金信托。
• 信托受托人向银泰置业发放优先级贷款40亿元和次级贷款35亿元。
• 管理人根据《认购协议》和《信托受益权转让协议》，向银泰置业收购其持有的信托受益权。
• 专项计划的资产支持证券可以在上海证券交易所固定收益证券综合电子平台进行转让。

信用增级措施

• 抵押：银泰中心物业作为抵押物。
• 质押：银泰置业的权益质押。
• 担保：中国银泰和北京国俊提供连带责任保证。
• 流动性支持：增信主体在特定情况下提供资金支持。
• 超额覆盖：物业运营收入对贷款进行超额覆盖。
• 评级下调增信安排：若评级下调，增信主体需采取相应措施。
• 现金流覆盖不足增信安排：若现金流不足，增信主体需补足差额。

风险提示

• 基础资产现金流不足：若银泰置业未按时偿还贷款，且增信主体未履行担保义务，可能影响收益。
• 目标资产运营收入波动：包括北京柏悦酒店和银泰中心写字楼、商业部分的租金收入波动。
• 优先收购权人未支付权利维持费：可能影响优先B类和C类证券的收益。
• 现金流预测偏差：可能对资产支持证券产生影响。
• 资产处置风险：若银泰置业违约，可能触发抵押权的行使。
• 物业负担解除风险：若相关解除安排未能如期完成，可能影响专项计划的运作。
• 流动性风险：资产支持证券在交易对手有限时，可能难以出售。
• 退出风险：若开放参与日未满足退出条件，可能无法退出专项计划。
• 评级下调风险：可能对资产支持证券的价值产生负面影响。
• 提前终止风险：管理人可在特定情况下提前终止优先A类证券。
• 增信主体信用风险：若增信主体未能履行义务，可能影响专项计划运作。
• 专项计划运作与账户管理风险：管理人和托管人的操作失误可能影响资产安全。
• 利率风险：市场利率波动可能影响资产支持证券的市场价格。
• 法律与政策环境变化风险：可能对专项计划产生不利影响。
• 税务风险：未来税法变化可能导致额外税务支出。

关键流程与时间点

• 专项计划设立日：募集资金达到目标规模并划入专项计划账户。
• 物业运营收入年度计算日：每年12月31日（如为非工作日，则顺延）。
• 开放参与日（R）：为专项计划的兑付日，管理人可提前终止优先A类证券。
• 开放退出登记期：开放参与日前第44个工作日至第30个工作日。
• 兑付日（T日）：包括期间分配、期末分配和清算分配兑付日。
• 利率调整日：专项计划设立日所在年度起第（3n+1）个自然年度的1月24日或临时开放启动日后第45个工作日。

关键机构与职责

• 管理人：恒泰证券，负责专项计划的设立、运作及收益分配。
• 托管人：中国民生银行，负责专项计划账户的资金管理及划款执行。
• 信托受托人：昆仑信托，负责信托财产的管理、运用及收益分配。
• 增信主体：中国银泰和北京国俊，提供质押、保证及流动性支持。
• 原始权益人：中国银泰，持有全部银泰中心信托受益权。

其他重要信息

• 专项计划的资产支持证券可在上海证券交易所固定收益证券综合电子平台进行转让。
• 投资者需自行承担投资风险，且不得要求专项计划赎回。
• 专项计划的资产支持证券持有人有权参与持有人大会，行使表决权。
• 专项计划存续期间，管理人需按期披露管理报告、收益分配报告等。
• 所有资产支持证券的兑付流程均需按照《标准条款》和《计划说明书》执行。

总结

本专项计划为结构化融资产品，通过多种增信机制保障投资者收益。投资者需关注基础资产现金流、目标资产运营情况、优先收购权人履约、流动性及利率等风险。管理人、托管人、信托受托人等机构需尽责履行各自的义务，确保专项计划的顺利运作。投资者应仔细阅读相关文件，独立判断投资风险，承担相应后果。