2017-2恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划说明书-12231_342页_3mb

恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划总结

一、产品特性与信用增级措施

恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划以北京华远盈都房地产开发有限公司（“华远盈都”）名下物业资产产生的现金流作为第一还款来源，具有以下信用增级措施：

• 物业资产抵押：物业资产作为抵押物，提供基础保障。
• 物业运营收入超额覆盖：物业运营收入超过必备金额的部分可覆盖资产支持证券收益。
• 结构化分层：资产支持证券分为A类（AAA）、B类（AA）、C类（AA）三类，承担不同风险和分配顺序。
• 华远集团流动性支持：在特定条件下，华远集团承诺收购资产支持证券。
• 华远置业物业运营收入承诺：承诺物业实际运营收入不低于预测金额。
• 差额支付义务：华远集团承诺在运营收入不足时补足差额。
• 评级下调触发提前清偿：若评级下调至特定级别以下，触发提前清偿机制。

二、主要风险提示

1. 租金波动与现金流预测风险

• 租金收入依赖于主要承租人（如沃尔玛、世纪港湾）的履约情况。
• 若租约到期、租金下调或租户违约，可能影响现金流稳定性和预测值。
• 未来招商、改造、出租率等存在不确定性。

2. 物业资产出售价格波动风险

• 若物业资产需出售，其价格受不动产市场景气度影响，可能低于预期。

3. 现金流混同与挪用风险

• 项目公司需按周期转付信托贷款利息和本金，若挪用运营资金，可能影响现金流。

4. 租户集中到期与商业改造风险

• 沃尔玛和世纪港湾租约于2020年5月到期，可能影响运营收入。
• 商业改造可能延长运营周期，影响招商进度与租金水平。

5. 世纪港湾承租风险

• 世纪港湾负责地上三层的出租，若其下级租户违约，将影响物业运营收入。

6. 私募基金无法如期退出风险

• 受法律政策和市场波动影响，可能无法及时退出。

7. 交易无法如期完成风险

• 包括股权转让、股东变更登记、抵押登记等，存在操作风险。

8. 参与机构履约风险

• 华远集团、华远置业及华远地产存在经营性净现金流为负、速动比率低等问题，可能影响信用增级措施的执行。

9. 评级下调风险

• 额外风险可能导致证券价值下降，影响持有人利益。

10. 证券提前清偿/退出风险

• 若评级下调，触发提前清偿；若无法公开交易，可能影响持有人退出安排。

11. 回售无法完成风险

• 若流动性支持机构未买入回售证券，持有人可能无法完成回售。

12. REITs份额现金收益受限风险

• 在锁定期内，持有人可能无法以现金形式获得收益，面临份额价值下降风险。

三、核心结构与运作机制

1. 专项计划结构

• 管理人：恒泰证券，负责专项计划的设立与运作。
• 托管人：中国民生银行，负责资金托管。
• 原始权益人：华远地产，负责基础资产的购买。
• 物业持有人：华远盈都，负责物业的运营与管理。
• 物业运营方：华远置业，负责物业的日常运营。
• 流动性支持机构：华远集团，承诺在评级下调时收购证券。
• 优先收购权人：华远地产，有权优先收购基金份额。

2. 现金流管理机制

• 物业资产运营收入：包括租金、车位收入等，是主要收入来源。
• 运营收入回收期：每年12月31日（或其后第一个工作日）为计算日。
• 现金流归集：通过专项计划账户进行统一管理，包括回收款科目、保证金科目等。
• 分配机制：按季度和年度进行收益分配，涉及普通分配、处分分配、清算分配等。

3. 重要时间节点

• 专项计划设立日：募集资金达到目标规模并划入专项计划账户。
• 兑付日：普通分配兑付日为每年2月14日（或其后第一个工作日）。
• 回售行权日：每两年一次，为2月14日。
• 优先收购权行权日：与回售行权日相同。
• 评级下调日：触发提前清偿机制。
• 清算变现完成日：专项计划终止后，资产全部变现之日。

四、投资者须知

• 投资者需为合格投资者，已阅知《计划说明书》及《风险揭示书》。
• 专项计划不承诺收益，投资者需自行承担投资风险。
• 专项计划资产不属于管理人或托管人负债。
• 投资者需关注现金流预测、租约到期、评级变动、交易完成等关键因素。
• 需注意锁定期限制，可能影响收益实现方式。

五、法律与合规依据

• 依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》、《私募投资基金监督管理暂行办法》等相关法律法规。
• 专项计划的设立与运作需符合《资产支持专项计划说明书内容与格式指引（试行）》等文件要求。
• 所有交易需遵循《基金合同》、《标准条款》、《托管协议》等专项计划文件。

六、相关文件与协议

• 《标准条款》：管理人与投资者之间的核心协议。
• 《认购协议》：投资者与管理人签署的协议。
• 《风险揭示书》：管理人向投资者阐明风险的文件。
• 《计划说明书》：本说明书。
• 《基金合同》：私募基金设立、运营等的法律文件。
• 《优先收购权协议》：规定优先收购权人权利与义务。
• 《流动性支持协议》：华远集团对专项计划的流动性支持。
• 《差额支付承诺函》：差额支付义务人对专项计划的补足承诺。
• 《保证金协议》：华远置业对A类证券的保证金支付义务。

七、资产支持证券的分类与收益分配

• A类资产支持证券：AAA级，享有优先分配权。
• B类与C类资产支持证券：AA级，享有次级分配权。
• 收益分配方式：包括普通分配、处分分配、份额分配及清算分配。
• 超额分配：当运营收入超过预测金额时，可用于A类证券的超额偿付。
• 回售机制：在回售行权日，投资者可申请回售，但需流动性支持机构配合。

八、管理人职责与义务

• 管理人需确保资产支持证券的收益分配与信息披露。
• 管理人需监督各参与方履行其义务，包括托管人、差额支付义务人等。
• 管理人需妥善处理清算事宜，并对资产损失承担赔偿责任。

九、托管人职责与义务

• 托管人需确保资金安全，接受管理人划款指令。
• 托管人需按期提供托管报告，发现异常时需及时通知管理人。
• 托管人需妥善保存相关资料，保存期不少于20年。

十、基金管理人职责与义务

• 管理基金财产，确保合规运作。
• 需向投资者披露风险，进行风险评估。
• 需按《基金合同》规定分配收益，处理清算事宜。

十一、其他参与方

• 评级机构：中诚信证券评估有限公司，提供评级服务。
• 会计师事务所：立信会计师事务所，负责专项计划审计。
• 物业顾问：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司，提供评估服务。
• 监管银行：中国民生银行北京分行，负责资金监管。

十二、总结

本专项计划通过物业资产抵押、运营收入承诺、差额支付机制、流动性支持等方式实现信用增级，为A类、B类、C类资产支持证券提供保障。但同时面临租金波动、现金流预测偏差、物业出售价格波动、租户集中到期、优先收购权行使、评级下调、回售失败、REITs份额锁定等多重风险。投资者需关注现金流、租约执行、法律政策变动及参与机构履约情况，以评估投资风险与收益。