农银穗盈-星河湾-建投汇居资产支持专项计划之计划说明书_207页_1mb

农银穗盈·星河湾·建投汇居资产支持专项计划总结

核心内容

本专项计划是由中信建投证券股份有限公司作为计划管理人和销售机构设立的固定收益产品，以广州星河湾物业管理服务有限公司提供的物业管理费债权为基础资产。该专项计划通过优先/次级分层机制、差额补足义务人（广州番禺海怡房地产开发有限公司）及特定原始权益人（广州星河湾物业管理服务有限公司）提供回购保障，为投资者提供信用增级。资产支持证券分为优先级A1至A5档和次级资产支持证券，优先级资产支持证券总面值为33,000万元，次级为1,800万元。

主要观点

1. 产品结构
   资产支持证券分为优先级和次级，优先级证券按固定利率每半年付息还本，次级证券则在优先级全部兑付后按期还本并分配收益。

2. 现金流来源
   基础资产现金流来源于物业管理费，若业主拖延支付或物业管理费价格调整，将影响证券偿付。

3. 信用增级措施
   差额补足义务人及特定原始权益人提供回购及差额补足承诺，以增强优先级证券的安全性。

4. 风险揭示
   本计划涉及多种风险，包括但不限于业主拖延支付、价格调整、合同变更、业主违约、混同风险、特定原始权益人破产、尽责履约风险、利率风险、流动性风险、税收风险、产品结构风险、现金流预测风险、评级风险、政策法律风险、技术风险、操作风险、不可抗力风险及其他不可预知风险。

5. 交易结构
   计划管理人负责购买基础资产、管理及分配收益；托管人负责账户管理及资金划拨；监管银行负责监管账户的监管；资产服务机构为特定原始权益人。

6. 清算与兑付机制
   专项计划设立日为募集资金达到目标规模之日，兑付日为资金划拨至投资者账户之日，清算日为计划终止或提前到期之日。

关键信息

产品特征

• 优先级资产支持证券：共5档，分别为A1至A5档，每档的预期到期日从2016年11月27日至2020年11月27日，预期年收益率根据《认购协议》确定，信用评级为AA+。
• 次级资产支持证券：未评级，预期到期日为2020年11月27日，偿付顺序劣后于优先级资产支持证券。
• 资产支持证券面值：均为100元，认购份数为10,000份的整数倍，投资者数量在任意时点不超过200人。

交易流程

• 发行期：60个工作日，发行期提前终止条件为资金总额达到目标规模。
• 缴款截止日：认购人需在该日下午17:00前将资金划至募集专用账户。
• 专项计划设立日/T日：资金达到目标规模并完成验资后，计划正式设立。
• 监管账户收款日：每月20日（如遇非工作日则提前），特定原始权益人需将物业管理费划转至监管账户。
• 专项计划收款日：每满3个月的对应日前10个工作日，监管账户资金划入专项计划账户。
• 差额补足通知日：R-7日，若资金不足则通知差额补足义务人。
• 差额补足支付日：R-5日，差额补足义务人需在该日12:00前补足资金。
• 资金确认日：R-4日，托管人确认资金是否足额支付优先级证券预期支付额。
• 公告日：R-3日，发布收益分配报告。
• 分配日：R-1日，划拨款项至登记机构指定账户。
• 权益登记日：每满6个月的对应日（非工作日顺延），投资者享有收益分配权。
• 兑付日：R+1日，登记机构将款项划拨至投资者账户。

风险防范机制

• 差额补足义务：差额补足义务人需在资金不足时补足差额，以确保优先级证券本息兑付。
• 基础资产回购义务：特定原始权益人在加速清偿或违约事件发生时需回购基础资产。
• 违约事件处理：若发生违约事件，资产支持证券提前到期，按1.5倍票面利率计息，直至相关事件发生或180个工作日。
• 加速清偿程序：由有控制权的资产支持证券投资者大会决定是否启动。

相关方简介

• 特定原始权益人：广州星河湾物业管理服务有限公司，注册资本500万元，由广州宏富房地产有限公司全资控股，实际控制人为星河湾集团有限公司，持股51%。
• 差额补足义务人：广州番禺海怡房地产开发有限公司，为星河湾集团子公司，承担基础资产回购及差额补足义务。
• 计划管理人：中信建投证券股份有限公司，负责专项计划的设立、管理及收益分配。
• 托管人：中国农业银行股份有限公司广东分行，负责专项计划账户的托管与资金管理。
• 信用评级机构：联合信用评级有限公司，对优先级证券进行AA+评级。
• 法律顾问：北京市奋迅律师事务所，负责法律事务。
• 会计师事务所：天健会计师事务所，负责财务审计。

总结

本专项计划是一种以物业管理费债权为基础资产的资产支持证券，通过优先/次级分层、差额补足及基础资产回购机制提供信用增级，旨在为投资者提供固定收益产品。然而，该计划面临多种风险，包括基础资产现金流波动、原始权益人经营能力、法律政策变化等，需投资者充分了解并评估自身风险承受能力。计划管理人、托管人及相关机构需严格履行职责，确保资产安全及投资者权益。