20220513-国信证券-房地产行业专题_2022年首批集中供地观察-回暖仍需时日_国央依旧主导_16页_1mb

2022年首批集中供地观察总结

核心内容

2022年首批集中供地整体表现显示市场情绪有所企稳，但整体回暖仍需时间。土拍市场结构在改善，溢价成交和顶价成交地块比例上升，流拍撤拍率下降，表明市场正在逐步复苏。然而，成交量下降主要由市场仍处于底部区间、观望情绪浓厚以及部分城市增加供地批次导致。

主要观点

• 成交结构改善：溢价成交和顶价成交地块比例上升，流拍撤拍率下降，市场情绪趋于稳定。
• 成交量下降：共出让3244万平方米土地，较去年第三批下降35%。主要原因包括市场底部观望情绪及部分城市增加供地批次。
• 成交单价上升：成交单价达每平米12281元，较去年第三批上升25%，政府通过推出优质地块吸引房企参与。
• 溢价率提升：整体溢价率为5.1%，较去年第三批上升2.5个百分点，主要由于土地质量提升和市场情绪企稳。
• 城市热度分化：深圳、杭州等“龙头城市”热度较高，而东莞、南京等此前火热的城市出现降温。多数城市底价成交率仍高，显示房企加杠杆意愿不强。
• 国央企主导市场：国央企在2022年首批集中供地中拿地比例达62%，其中苏州、北京、广州、济南、深圳、成都等地国央企拿地比例超过八成，而长沙、宁波、合肥等地比例下降，地方民企表现活跃。

关键信息

土地市场表现

• 成交结构：溢价成交14%，顶价成交18%，流拍撤拍率下降。
• 成交量：3244万平方米，较去年第三批下降35%。
• 成交金额：3984亿元，较去年第三批下降22%。
• 成交单价：12281元/平米，较去年第三批上升25%。
• 溢价率：5.1%，较去年第三批上升2.5个百分点。

城市表现分析

• 高热度城市：深圳（顶价成交率100%）、杭州（顶价成交率38%）、合肥（顶价成交率44%）、重庆（顶价成交率23%）。
• 低热度城市：天津（流拍撤拍率80%）、福州（流拍撤拍率40%）、济南（流拍撤拍率40%）、南京（流拍撤拍率30%）、合肥（流拍撤拍率29%）。
• 溢价率超5%城市：深圳（15.0%）、合肥（11.2%）、厦门（6.8%）、杭州（6.4%）、宁波（5.9%）、重庆（5.4%）、南京（5.0%）。

国央企与地方民企对比

• 国央企拿地比例：2022年首批集中供地国央企拿地比例达62%，较2021年第三批上升2个百分点。
• 地方民企活跃：长沙、宁波、合肥等地国央企拿地比例下降，地方民企参与增多，但多为本地小型企业，传统龙头房企参与较少。

投资建议

• 整体建议：保持信心与耐心，土地市场不热，但行业基本面仍有支撑。
• 推荐个股：保利发展、金地集团及国央企下属物业公司招商积余。
• 投资逻辑：
  • 博弈角度：土地不热、行情不冷。
  • 价值角度：布局模式改善，“水涨船高”带来第二轮上涨。

风险提示

• 行业基本面超预期下行。
• 政策边际转暖不及预期。

投资评级

• 股票评级：超配（维持）。
• 行业评级：超配（维持）。

联系信息

• 分析师：任鹤、王粤雷
• 联系方式：
  • 任鹤：010-88005315 / renhe@guosen.com.cn
  • 王粤雷：0755-81981019 / wangyuelei@guosen.com.cn
  • 王静：021-60893314 / wangjing20@guosen.com.cn