20260407-国信证券-中国海外发展-00688.HK-业绩承压_拿地销售保持稳健_6页_488kb

报告摘要

中国海外发展 (00688.HK) 总结

核心内容

中国海外发展在2025年面临业绩承压，但其拿地销售保持稳健。公司整体表现显示出在行业下行背景下仍具备较强的市场竞争力和财务稳健性。

主要观点

业绩表现：2025年公司营业收入为1680.9亿元，同比下降9.2%；归母净利润为126.9亿元，同比下降18.9%。业绩承压主要源于收入和利润双降，以及毛利率降至15.5%。
销售情况：公司2025年合约销售金额为2512.3亿元，同比下降19%；销售面积为1056万平方米，同比下降8%。权益销售额继续保持行业第一，公司在15个城市的销售额位居当地市场第一，重点城市销售回款强劲。
投资布局：2025年新增土地投资35宗，权益购地金额达924.2亿元，投资布局进一步聚焦，其中香港及北上广深五个城市权益购地金额占比约73.9%。截至2025年末，公司土地储备总建筑面积为3727万平方米，其中中国海外发展（不含中海宏洋）权益面积为2286万平方米。
经营性业务：2025年商业物业收入为72亿元，其中写字楼收入34.7亿元，购物中心收入23.9亿元，双核收入支撑稳固。成熟期项目出租率和经营利润率表现良好，购物中心出租率超过95%，经营利润率达56.8%；写字楼出租率为78.3%，经营利润率达59.7%。中海商业REIT在深交所成功上市，标志着公司实现了商业资产“收购-改造-提升-退出”闭环。
财务状况：公司资产负债率为54.1%，净借贷比率为34.2%，财务状况稳健。持有银行存款及现金人民币1036.3亿元，平均融资成本降至2.8%。各项核心财务指标均处于行业最优区间。
投资建议：由于公司短期结转收入和毛利率双降，盈利预测被小幅下调，预计2026/2027年收入分别为1650/1626亿元，归母净利润分别为120/119亿元。EPS分别为1.09/1.09元，对应当前股价PE分别为8.9/8.9倍，维持“优于大市”评级。

关键信息

盈利预测与财务指标

指标	2024	2025	2026E	2027E	2028E
营业收入（百万元）	185154	168089	165063	162587	164701
净利润（百万元）	15636	12691	11979	11917	12033
每股收益（元）	1.43	1.16	1.09	1.09	1.10
P/E	6.8	8.4	8.9	8.9	8.8
EBIT Margin	14%	11%	12%	12%	12%
ROE	4%	3%	3%	3%	3%
毛利率	18%	16%	16%	16%	16%
EBITDA Margin	14%	11%	13%	13%	13%

风险提示

市场下行超预期
行业政策不及预期
公司销售及结算进度不及预期
毛利率不及预期

财务预测与估值

指标	2024	2025	2026E	2027E	2028E
负债合计（百万元）	506804	495798	493466	487223	491148
股东权益（百万元）	380611	387948	396333	404675	413097
负债和股东权益总计（百万元）	908634	915697	922171	924689	937460
货币资金期初余额（百万元）	105344	123892	103628	151316	134132
货币资金期末余额（百万元）	123892	103628	151316	134132	138479
EV/EBITDA	23.6	31.3	28.0	28.1	27.9
P/B	0.3	0.3	0.3	0.3	0.3

市场数据

指标	值
投资评级	优于大市（维持）
收盘价	11.67港元
总市值/流通市值	127727/127727 百万港元
52周最高价/最低价	15.00/11.36港元
近3个月日均成交额	306.85百万港元

其他信息

分析师：任鹤、王粤雷、王静
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- 任鹤：010-88005315 / renhe@guosen.com.cn
- 王粤雷：0755-81981019 / wangyuelei@guosen.com.cn
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