20250119-兴证国际证券-中国海外发展-00688.HK-拿地聚焦一二线城市_加快补货节奏_8页_563kb

中国海外发展（00688.HK）投资分析总结

核心内容概述

中国海外发展（00688.HK）在2024年实现了合约销售金额的微增，整体表现位列克而瑞排行榜TOP2。公司持续聚焦一二线城市拿地，重点布局高端改善型“红盘”项目，以提升销售均价和去化能力。尽管行业整体承压，公司仍维持“买入”评级，预计2025年将继续保持稳定增长。

主要观点

销售表现

• 2024年合约销售金额：3107亿元，同比增长0.3%。
• 合约销售均价：27048元/平方米，同比增长16.6%，主要受益于一二线城市高端项目的推出。
• 销售节奏：6月、7月及四季度合约销售金额实现同比增长，受益于政策利好和项目加推。

拿地策略

• 拿地强度：全年拿地强度为26%，呈前低后高的趋势。
• 拿地重点：聚焦一二线城市，2024年权益土地款主要投向北京（49%）、深圳（15%）、上海（10%）、杭州（6%）等核心城市。
• 平均楼面价：2024年拿地平均楼面价为19049元/平方米，为近五年新高。
• 2025年补货：1月16日，公司以30.65亿元获取深圳龙岗项目，以40.08亿元获取北京丰台区西南郊冷库及周边改造项目，显示加快补货节奏。

关键信息

财务表现

• 2024年营业收入：预计为1922亿元，同比下降5.1%。
• 2025年营业收入：预计为1935亿元，同比增长0.6%。
• 核心归母净利润：2024年预计为168亿元，同比下降29.0%；2025年预计为188亿元，同比增长12.1%。
• 毛利率：2024年预计为17.0%，2025年预计为17.5%。
• PE估值：2025年1月17日股价对应的2024年PE为7.7倍，2025年PE为6.8倍。

财务指标

• 资产负债率：2024年预计负债合计为5,040亿元，权益合计为4,049亿元。
• 流动比率：2024年为2.3，保持稳定。
• 速动比率：2024年为0.7，显示公司短期偿债能力有所改善。
• 净负债率：2024年预计为28.4%，较2023年有所下降。

现金流量

• 2024年经营活动现金流：预计为569亿元，显示销售回款能力较强。
• 投资活动现金流：2024年预计为-132亿元，主要为土地购置支出。
• 融资活动现金流：2024年预计为-217亿元，显示公司融资需求有所下降。

风险提示

• 宏观经济增速不及预期：可能影响整体市场需求和公司销售表现。
• 行业调控政策放松不及预期：可能抑制房地产销售和拿地活动。
• 资产持续计提减值：可能对净利润造成压力。
• 人民币贬值：可能影响公司海外项目的收益。
• 商品房销售不及预期：可能影响公司现金流和盈利能力。

投资建议

• 维持“买入”评级：基于公司稳定的销售表现和良好的拿地策略，预计其未来两年仍具备增长潜力。
• 估值依据：2025年1月17日股价对应的2024/2025年PE分别为7.7/6.8倍，显示估值处于低位，具备一定吸引力。

分析师信息

• 宋健：S0190518010002，BMV912，songjian@xyzq.com.cn
• 孙钟涟：S0190521080001，sunzhonglian@xyzq.com.cn
  注：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动。

财务数据概览

结论

中国海外发展（00688.HK）在2024年保持了相对稳定的销售表现，特别是在一二线城市的核心地段项目推动下，销售均价显著提升。公司积极布局大型综合体项目，2025年进一步加快补货节奏，显示出对市场趋势的敏锐判断。尽管面临行业周期性压力和部分财务指标承压，公司仍维持“买入”评级，预计未来两年业绩有望逐步改善，估值具备一定吸引力。投资者需关注宏观经济和行业政策变化，以及人民币汇率波动对海外项目的影响。