20211209-亿翰智库-中国海外发展-00688.HK-逆周期拿地_为什么这家企业能做到__9页_969kb

中国海外发展逆周期拿地分析总结

核心内容

中国海外发展（00688.HK）在房地产行业整体下行、土地市场低迷的背景下，仍能逆周期持续拿地，主要得益于其长期坚持的稳健发展战略和对高利润率的坚守。这使其在资金面紧张时仍具备较强的经营续航能力和投资能力，成为行业调整中的赢家。

主要观点

• 央企身份优势：作为中国建筑旗下的子公司，中海在融资、信用和政策支持方面具有天然优势。
• 稳健战略：中海自1998年进入内地市场以来，始终以一二线城市为核心布局，注重安全性和长期稳定发展。
• 低杠杆运行：中海的资产负债率长期保持在较低水平，远低于行业平均水平和监管红线，增强了抗风险能力。
• 高利润率标准：中海对项目利润率的要求高于行业平均水平，使其在首轮集中供地时保持克制，避免资金过度消耗，为后续拿地预留空间。
• 择时择机拿地：在第二轮集中供地中，中海凭借充足现金流和低杠杆优势，成功抓住市场低迷期，实现高效拿地。

关键信息

一、长期稳健发展，强续航能力支持持续投资

• 中海自1998年起深耕一二线城市，布局“主流城市、主流地段、主流产品”。
• 截至2021年6月30日，中海（不含中海宏洋）在主要一二线城市和少数三四线城市的土地储备面积达5940万平方米。
• 中海对三四线城市的投资仍以沿海和中西部的优质区域为主，安全边际较高。
• 中海宏洋作为联营公司，与中海在财务上保持一定隔离，有助于控制整体负债水平。
• 2021年初中海全年新增土地权益投资预算为1650亿元，较2020年实际完成金额增长25%。

二、坚守高利润率标准，择机择时入场拿地

• 中海毛利润率长期维持在30%以上，高于行业平均水平。
• 在2021年第二轮集中供地中，中海凭借充足的现金和低杠杆优势，成功参与拿地，成交总价超600亿。
• 首轮集中供地时，中海因对利润率要求较高，未积极参与，避免了地价过高对利润的挤压。
• 通过避开高热度市场，中海在后续土地市场低迷时实现了低成本拿地。

三、中海是国央企的胜利，还是稳健路线的胜利？

• 中海的成功不仅得益于央企身份带来的融资便利和信用优势，更源于其稳健的发展模式。
• 央企天然倾向于稳健发展，注重资产保值增值，这与中海的低杠杆和高利润率策略高度契合。
• 相较于激进型房企（高杠杆+高周转+低利润率），中海的模式更注重长期稳定，适应调控深化后的市场环境。
• 在当前房企流动性紧张的背景下，中海的稳健策略为其提供了持续发展的保障。

图表摘要

• 2020年中国海外发展土地储备分布：显示其在多个区域的布局，尤其集中在一二线城市。
• 2011-2020年中国海外发展销售和新增购地金额：反映其持续增长的销售能力和土地投资趋势。
• 2021H1部分典型房企资产负债结构：中海资产负债率最低，远低于行业平均水平。
• 2021H1典型房企货币资金占总资产比例：中海货币资金充足，占总资产比例保持在10%以上。
• 2013-2020年中国海外发展货币资金与新增土储建面变化：显示其在扩张过程中始终保持稳健的现金流管理。
• 2014-2020年中国海外发展毛利润率：始终高于行业平均水平，体现其对利润率的重视。
• 2021H1部分典型房企ROE：中海ROE处于中等偏上水平，体现其稳健策略带来的综合效益。

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧：Yjtzl2016（微信号），lihuihui@ehconsulting.com.cn
• 曾志龙：Zengzhilong666（微信号），zengzhilong@ehconsulting.com.cn

行业背景

• 2020年全年房地产销售17.4万亿元，实现8.7%的增长。
• 首轮集中供地期间，杭州等城市土地溢价率高达30%，部分地块进入竞自持环节。
• 房地产行业进入下行阶段，房企普遍放缓投资，但中海逆势而上，成为“抄底”赢家。

总结

中海的成功在于其稳健的战略和财务模式，使其在行业调整中保持持续投资能力和市场竞争力。这种模式不仅适用于当前调控深化的市场环境，也为未来房地产行业的长期发展提供了借鉴。