20240927-浙商证券-九州通-600998.SH-九州通REITs发行受理事件点评报告_REITs已获受理_驱动价值重估_4页_444kb

九州通医药商业8月25日公告，其公募REITs项目已获证监会受理，并同步推进pre-REITs工作，被视为公司发展历程中的重大里程碑事件。此次REITs通过323亿固定资产出表，募资超117亿元，扣除费用后或增厚净利润7亿元。同时公司自持34%份额，未来将贡献投资收益。此外，pre-REITs若落地可再带来11亿元净利润。

该项目预计推动公司资金周转效率提升，叠加仓储网络布局（上海、海南、云南等多地），有望撬动负债规模，提升ROE水平。根据测算，若维持70%资产负债率，10亿权益资金或可支持23亿负债并实现高周转，贡献百亿元收入和巨额利润。公司在自建仓储之外，仓储资产规模已超330万平方米，具有持续扩募潜力。

研究机构认为，REITs项目落地后，应当重点关注其剥离低效资产、降低财务杠杆、改善估值体系的效果。报告维持买入评级，预计2024-2026年归母净利润同比增速超1004%-1149%，当前股价PE为11倍。

此项REITs发行体现了国家资本市场深化改革的要求，既是发行端制度优化的率先落地案例，亦是对医药流通企业盘活存量资产的示范。该模式有助于解决传统商业企业重资产负担，提升运营效率，并为物流仓储类国企、央企获得市场化定价溢价创造了条件。通过REITs实现资产轻量化，有助于企业保持低杠杆的同时提升净资产收益率，而且在收入端多重的催化剂支持下，有望推动估值中枢上移，更贴近成熟商业龙头水平。

但在实施过程中，投资者需关注以下几点：一是早期营销网络的利用率及REITs收入提振能力；二是重组后资产负债结构是否可能导致企业陷入融资依赖而非价值增长路径；三是新租赁准则下REITs与资产出表间的利差影响。当前估值已适度纳提高周转预期，未来增长兑现度将决定当前估值的合理程度。

分析师：浙商证券