20220508-西南证券-房地产行业周报_五一销售同比下降80_中央推动县城建设_16页_2mb

五一销售及土拍市场分析总结

核心内容

一、土地市场表现

• 广州：本轮土拍共推出18宗涉宅地，成功出让17宗，其中2宗溢价成交，1宗以最高限价+竞自持9%成交，流拍率仅为6%，较去年第二、三轮明显改善。15宗地块由央/国企拿下，本土城投仍为拿地主力。
• 济南：本轮推出30宗涉宅地，仅成交16宗，13宗底价出让，9宗由本地城投托底，平均溢价率仅1%，流拍率高达47%，仅次于天津。
• 无锡：本轮推出8宗地块，7宗底价成交，1宗低溢价成交，整体溢价率仅0.08%。尽管拿地门槛下调并增加预公告环节，但市场拿地热情未明显提升。

二、房企新增货值

• 克尔瑞数据显示，全国300城经营性土地4月（截至27日）总成交建筑面积仅6537万平方米，同比降幅近六成。
• 4月末新增货值五十强门槛为46.4亿元，5家房企年内新增货值超过500亿元，其中万科以797.7亿元位列第一。
• 五十强新增货值集中度有所下降，TOP10房企新增货值占五十强总货值的74%。

三、销售数据

• 4月行业百强房企实现全口径销售金额4924亿元，同比下降59%，较3月降幅扩大6个百分点。
• 实现销售面积3187万平方米，同比下降61%，较3月降幅扩大4个百分点。
• 五一假期（4月30日-5月4日）50个重点城市商品住宅成交备案面积44.75万平方米，同比下降80%，日均较2022年4月日均降幅达75%。
• 分能级来看，一线城市同比+6%，环比-62%；二线城市全面下行，同比和环比跌幅均在6成以上；三四线城市整体延续下行走势。

主要观点

• 土拍市场整体低迷：三城土拍热度不及预期，流拍率较高，房企拿地意愿较低，显示市场信心不足。
• 销售持续探底：4月销售数据继续下滑，五一假期销售表现更差，显示市场整体需求疲软。
• 政策支持：中央推动县城建设，旨在刺激三四线城市经济活力，缓解楼市下行压力。
• 行业集中度变化：TOP10房企在新增货值方面占据主导地位，但集中度较之前有所下降。
• 投资建议：建议关注4条主线，包括开发企业、物管企业、赛道转型企业及房产经纪企业。

关键信息

投资主线

1. 开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股、南山控股。
2. 物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务。
3. 赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展。
4. 房产经纪企业：贝壳。

政策背景

• 中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，提出39条具体措施，旨在提升县城经济活力和楼市表现。
• 随着“棚改红利”趋弱，三四线城市需新的增长点以维持经济活力，政策鼓励发展特色优势产业和完善市政设施。

市场动态

• 上周A股房地产板块整体下跌，申万地产板块下跌5.44%，交易额环比下降57.20%。
• 个股表现分化，部分企业如中润资源、华夏幸福、ST爱旭涨幅显著，而南国置业、天地源、招商蛇口等跌幅明显。
• 港股通内房股表现亦分化，中国天誉置业、国瑞置业等涨幅居前，而旭辉控股集团、融信中国等跌幅显著。

风险提示

• 项目交付风险：部分房企项目交付进度可能低于预期。
• 销售增长风险：销售增长可能不及预期，市场疲软可能持续。
• 政策调控风险：调控政策可能超预期，影响市场表现。

行业及公司动态

政策动态

• 无锡、嘉兴、长沙、南宁等地调整楼市政策，包括降低首付比例、调整贷款额度等。
• 深圳调整地块规划，增加二类居住用地。
• 中央政治局会议支持各地完善房地产政策，优化预售资金监管。

公司动态

• 滨江集团：发布2021年年报，营收增长，净利润提升。
• 金科股份：2021年营收增长，但归母净利润大幅下降。
• 绿地控股：营收增长，但归母净利润大幅下降。
• 荣盛发展：营收增长，但归母净利润亏损扩大。
• 世茂股份：营收和净利润均下降。
• 阳光城：营收和净利润大幅下降。
• 奥园美谷：营收和净利润下降。
• 荣丰控股：营收和净利润增长，但一季度出现亏损。
• 泛海控股：营收增长，但归母净利润亏损。
• 中天金融：营收和净利润大幅下降。
• 嘉凯城：营收增长，但归母净利润亏损。
• 宋都股份：营收增长，但归母净利润亏损扩大。

总结

本报告综合分析了五一假期前后房地产市场表现，包括土地市场、销售数据及政策动态，指出当前市场整体低迷，房企拿地热情不足，销售持续探底。政策层面推动县城建设，以激发三四线城市经济活力，缓解楼市下行压力。建议投资者关注开发、物管、转型及经纪四条主线，同时需警惕项目交付、销售增长及政策调控等风险。