克而瑞证券物业及存量地产组双周报总结（2021.03.08-03.22）
核心内容概述
本双周报聚焦于2021年3月8日至3月22日期间中国物业管理行业的市场动态、公司公告及财务表现。报告涵盖行业新闻、公司公告及市场表现三部分，重点分析了多家上市物业企业的财务数据、业务扩展及资本运作情况，同时提供了行业估值数据和市场走势图表，为投资者和行业参与者提供决策参考。
主要观点
行业动态
- 中国物业管理行业决策咨询系统（CPIC）正式发布：该系统整合了克而瑞多平台数据资源，涵盖30万+项目、15万+招中标数据、7万+企业数据及300+城市地图，为物业企业提供全方位市场研判支持，助力战略决策。
公司公告与业务发展
- 红星美凯龙旗下爱琴海商业准备赴港IPO：估值预期约120亿至150亿元，已在全国100余个城市开展商业管理业务，总面积近1900万平方米。
- 华侨城物业收购云南世博花园物业：通过收购进一步拓展其物业版图，强化区域布局。
- 蓝光嘉宝服务管理层变动：邹昊先生辞任联席总裁、首席财务官及联席公司秘书，徐心儿女士获委任为授权代表。
- 蓝光嘉宝服务与碧桂园物业香港签署股权合作意向协议：拟转让约1.16亿股股份，交易金额约49.64亿元，显示其在资本运作方面的积极布局。
- 新城悦服务配售新股：计划配售5,000万股，每股20.80港元，净筹款约10.32亿港元，拟用于收购物业管理公司及升级科技基础设施。
- 银城生活服务成立银城怡家：与银城康养合作开展养老服务，注册资本1,000万元，专注长三角地区。
- 新大正新增投资慧链云科技：该公司专注于物联网、人工智能等技术研发，进一步拓展技术能力。
市场表现
- 多家物业公司发布盈利预告或业绩公告：如祈福生活服务、时代邻里、蓝光嘉宝服务、世茂服务、恒大物业、和泓服务、佳兆业美好、浦江中国等，显示行业整体盈利增长。
- 部分公司PE估值下降：如恒大物业、金科服务、世茂服务、保利物业等，反映出市场对其未来盈利能力的预期有所改善。
- 市场波动与资本关注：部分公司如永升生活服务因市场猜测被质疑，公司表示将采取法律行动；而部分新上市企业如星盛商业、建发物业等因上市时间较短，未列入PE估值数据。
关键信息汇总
行业动态
| 项目 |
内容 |
| CPIC系统发布 |
整合30万+项目、15万+招中标数据、7万+企业数据，提供多场景市场研判支持。 |
| 爱琴海商业IPO筹备 |
估值约120亿至150亿元，管理面积近1900万平方米，已覆盖100余个城市。 |
公司公告
| 公司 |
事件 |
| 华侨城物业 |
收购云南世博花园物业100%股权。 |
| 蓝光嘉宝服务 |
管理层变动，与碧桂园物业签署股权合作意向协议。 |
| 新城悦服务 |
配售5,000万股新股，净筹款约10.32亿港元，用于收购及科技升级。 |
| 银城生活服务 |
成立银城怡家，专注养老服务，注册资本1,000万元。 |
| 新大正 |
新增投资深圳慧链云科技，持股100%，专注物联网及人工智能。 |
财务表现
| 公司 |
营收增长 |
毛利率变化 |
归母净利润增长 |
合约面积增长 |
在管面积增长 |
| 恒大物业 |
43.3% |
+15.9 ppts |
+184.7% |
+11.7% |
+6% |
| 世茂服务 |
101.9% |
-2.3 ppts |
+36.9% |
+99.4% |
+114.4% |
| 新城悦服务 |
41.6% |
+1.1 ppts |
+60.4% |
+33.0% |
+68.6% |
| 蓝光嘉宝服务 |
30.2% |
-0.5 ppts |
+24.1% |
+82.8% |
+81.2% |
| 佳兆业美好 |
37.1% |
+0.5 ppts |
+35.4% |
+43.67% |
+24.4% |
| 银城生活服务 |
+75% |
由公共卫生事件安抚政策及财务合并所致。 |
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| 华发物业服务 |
更名，从“华金国际资本”变更为“华发物业服务集团”。 |
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| 和泓服务 |
盈利增长，主要因在管项目及物业面积增加，以及新收购附属公司的影响。 |
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PE估值（2021年预测）
| 公司 |
PE 2021E |
| �碧桂园服务 |
47.1 |
| 恒大物业 |
30.7 |
| 华润万象生活 |
63.9 |
| 融创服务 |
51.6 |
| 金科服务 |
38.5 |
| 雅生活服务 |
14.6 |
| 永升生活服务 |
47.1 |
| 世茂服务 |
26.6 |
| 保利物业 |
29.5 |
| 绿城服务 |
30.4 |
| 合景悠活 |
23.3 |
| 中海物业 |
21.4 |
| 新城悦服务 |
28.6 |
| 宝龙商业 |
33.2 |
| 卓越商企服务 |
17.9 |
| 时代邻里 |
13.0 |
| 蓝光嘉宝服务 |
10.0 |
| 远洋服务控股 |
12.1 |
| 佳兆业美好 |
12.3 |
| 南都物业 |
15.3 |
| 平均值 |
24.0 |
| 中位值 |
19.7 |
市场走势
- 图1：总市值（m RMB）：显示物业及存量地产相关企业的总市值变化。
- 图2：近2周涨跌幅（%）：反映近期市场波动情况。
- 图3：近3个月涨跌幅（%）：部分新上市企业因上市时间较短未列入。
- 图4：近12个月涨跌幅（%）：新上市企业如恒大物业、融创服务等未列入。
- 图5：日均成交金额（m RMB）：显示市场活跃度及交易情况。
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