20180416-浙商证券-滨江集团-002244.SZ-滨江集团深度报告_深耕杭州_跃向千亿_25页_1mb

滨江集团深度报告总结

核心内容

滨江集团（002244）作为杭州知名开发商，常年位居杭州市销售前三，品牌知名度高，开发能力、成本管控及物业品质均处于业内领先水平。公司以杭州为主战场，深耕区域市场，辐射华东，关注珠三角、京津冀和中西部等重点城市，战略更加聚焦，有助于冲击千亿销售规模。

主要观点

• 战略聚焦：公司战略更加聚焦杭州，通过深耕杭州及周边城市，实现区域市场优势的充分发挥。
• 项目储备快速扩张：2018年计划新增30个项目，接近2016-2017年总和，项目储备和货值均显著增长。
• 杭州市场强劲：杭州楼市呈现供需两旺、量价齐升的良好态势，人口持续流入，经济基础稳固，市场容量持续扩大。
• 加杠杆能力强：公司具备较低的净负债率及充沛的现金储备，融资成本控制良好，综合融资成本约为5.2%。
• 预收账款增长：2017年预收账款同比增长29%，优质项目进入结算期，将带动利润释放。
• 大股东增持：控股股东持续增持公司股份，显示对公司未来发展的信心，目前股价相对于增持价格有一定安全边际。

关键信息

项目储备与布局

• 项目分布：公司主要项目位于杭州，占比达52.5%未结算面积，39.1%储备位于浙江省内的富裕县市，如平湖、义乌、温州等。
• 货值分布：主要货值储备位于杭州，占比66.7%，显示公司对杭州市场的高度依赖。
• 项目规划面积：2017年6月至2018年3月新增项目规划面积超过150万方，接近2012-2016年总和。

财务与盈利预测

• 2017年财务数据：营业收入13773.70亿元，归属母公司净利润1711.41亿元，每股收益0.55元。
• 2018-2020年预测：
  • 营收：14307.38亿元、20889.23亿元、29008.67亿元
  • 归母净利润：2181.58亿元、2821.52亿元、3422.85亿元
  • EPS：0.70元、0.91元、1.10元
  • P/E：10.24倍、7.92倍、6.53倍
• RNAV估值：公司RNAV价值为每股10.11元，当前股价折价约20%，目标价为8.09元。

市场基本面分析

• 杭州楼市表现：2017年商品房成交面积2054万方，销售额4181亿元，均价20354元/平方米。
• 土地市场：土地成交面积和楼面价持续上升，2017年土地成交楼面价接近15000元/平方米，未来五年供地计划保持每年新增约1000万方。
• 人口与经济：2017年常住人口946.8万人，户籍人口759.8万人，持续净流入。人均可支配收入超5万元，经济基础稳固。

扩张战略

• 拿地策略：2018年计划新增30个项目，拿地速度加快，项目储备显著提升。
• 融资能力：公司具备较低的融资成本，2017年发行债券利率在4.99%-5.80%之间，保持资金优势。
• 人才招聘：2018年计划招聘276人，重点分布在杭州、上海、深圳及浙江省内富裕县市，支持快速扩张。

风险提示

• 销售不达预期：推盘及销售进度可能不及预期。
• 融资环境收紧：整体融资环境可能进一步收紧。
• 政策调控：杭州楼市调控政策可能进一步收紧，影响市场供需。

评级与目标价

• 评级：增持
• 目标价：8.09元（基于RNAV折价20%）
• 当前价格：7.05元

附录

• 图表目录：包含多个图表，如股权结构图、房地产销售额、预收账款增长、土地市场供求关系等，用于辅助分析。
• 财务摘要：详细列出公司2017年及未来三年的财务预测，包括营业收入、净利润、每股收益及P/E等关键指标。
• 项目情况：列出部分项目详细情况，包括区域、项目名称、规划面积、未结算面积、销售均价及预计权益增加值等。

总结

滨江集团凭借其在杭州市场的深耕、强大的项目储备能力、低杠杆与高毛利的经营策略，以及控股股东的持续增持，展现出良好的发展潜力。公司具备较强的融资能力和人才储备，为实现千亿销售目标提供有力支撑。在杭州楼市基本面强劲、人口持续流入的背景下，公司有望在未来几年实现业绩的持续增长。