仲量联行：领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场-2020.8-28页_1mb

北京办公楼市场后疫情时代分析总结

核心内容概述

本文由仲量联行研究部撰写，聚焦北京办公楼市场在新冠疫情背景下的变化与发展趋势。文章从需求结构、租金走势、投资机会及市场情绪等多个维度，分析了疫情对市场的影响，揭示了市场逻辑由供给侧向需求侧转变的趋势，并探讨了未来可能的复苏路径和投资机遇。

主要观点

• 市场逻辑转变：疫情虽加剧了市场压力，但并未根本改变市场结构。租金和空置率的下降趋势在疫情前已显现，疫情仅加速了这一进程。
• 需求结构分析：北京办公楼市场需求可分为基石需求、动能需求和从动需求三类，其中基石需求占比最大（51%），动能需求（21%）与从动需求（28%）则在推动市场增长中发挥重要作用。
• 租金调整周期：租金被视为衡量市场状况的重要指标。当前市场处于下行阶段，租金预计将持续下调，但这一阶段为市场调整和未来复苏奠定基础。
• 投资机会窗口：尽管市场面临挑战，但租金下降和市场流动性提升为投资者提供了新的机会。大宗交易市场活跃度较高，外资与内资投资者均保持积极态度。
• 市场情绪与预期：市场情绪整体趋于理性，多数受访者认为市场处于下行阶段，但对复苏持乐观态度。IT行业、专业服务业和医疗健康行业被视为推动市场复苏的关键行业。

关键信息

需求动态

• 基石需求：占比51%，由央企、国企、跨国公司及世界500强企业组成，租金支付能力强，稳定市场。
• 动能需求：占比21%，主要由新兴行业推动，如P2P、IT、共享经济等，带动租金上涨。
• 从动需求：占比28%，主要由中小型公司构成，虽不具决定性特质，但对市场稳定有重要支撑作用。

需求演化趋势

• P2P贷款公司：2014年至2016年初曾是市场的重要动能需求来源，但因政策收紧而萎缩。
• IT行业：自2015年起成为市场增长的主力，尤其是字节跳动、抖音等企业带动了市场扩张。
• 共享经济：2015年至2018年推动了联合办公的发展，但2019年后因行业整合而有所退潮。
• 疫情催生的新机遇：网络游戏、视频直播、健康服务、保险行业等成为新的需求增长点。

租金走势与预测

• 租金变化趋势：2020年6月底，北京甲级办公楼租金同比下降近7.0%，空置率上升至14.0%。
• 租金调整周期：市场下行阶段租金下行，预计2021年底至2022年初市场将步入转折阶段，租金有望止跌企稳，2024年重返上行周期。
• 子市场表现：
  • 市场驱动型子市场（如CBD）：租金随空置率变化调整，空置率预计2020年底达1%。
  • 政策驱动型子市场（如中关村、金融街）：租金相对稳定，降幅较小（5%以内），具有更强的韧性。

投资机会

• 市场有利因素：
  • 更多可售资产涌现，投资标的增多。
  • 租金下调带来更大议价空间。
  • 市场稳定性提升，透明度提高。
  • 金融环境宽松，融资成本降低。
• 投资活跃度：2020年上半年北京大宗交易市场成交额超270亿元，外资与内资均积极参与。
• 未来展望：预计全年成交量将追平2019年历史最高水平，市场将保持活跃。

市场情绪

• 市场情绪评分：受访者平均评分4.9分（满分10），72%认为市场处于下行阶段。
• 市场情绪差异：
  • 政策驱动型子市场（如金融街、中关村）业主情绪相对乐观。
  • CBD区域业主情绪较为两极化，部分担忧未来供应压力。
  • 新兴子市场（如丽泽）业主信心最弱。
• 租金预测：租户与业主对租金跌幅的预期在5%至10%之间，市场整体保持平稳。

未来展望

• 复苏周期预测：多数受访者认为市场将在2021年底或2022年回暖。
• 重点行业预测：IT行业（90%）、专业服务业（61%）、金融业（59%）及医疗健康行业（48%）被普遍认为是推动市场复苏的主要力量。
• 市场韧性：市场各方在疫情中保持积极应对，信心支撑市场平稳发展，租金下行为未来可持续增长创造条件。

结语

北京办公楼市场虽受疫情影响，但其韧性依然存在。市场各方在当前形势下积极应对，对未来复苏保持信心。租金下行虽为短期挑战，但为市场调整和长期发展提供契机。政策驱动与新兴行业需求将成为市场复苏的重要动力。

作者信息

• 米阳：华北区研究部总监，仲量联行，yang.mi@ap.jll.com
• 于棠：北京研究部董事，仲量联行，lindat.yu@ap.jll.com
• 纪明：北京研究部经理，仲量联行，ming.ji@ap.jll.com
• 刘闵心：北京研究部高级分析师，仲量联行，iris.liu@ap.jll.com