中国40城办公楼市场年度盘点：攻坚克难，破浪前行-仲量联行

仲量联行中国40城办公楼市场年度总结（2023-2024）

2023年市场核心特征

1. 供需格局：全国40城办公楼市场总存量约11亿平方米，2023年新增供应600万平方米（同比增196%），但净吸纳量仅252万平方米（同比减66%），供需缺口扩大。新增供应主要来自20个重点城市（含一线城市），而需求端仍以收缩为主，增量需求集中于新兴行业（如游戏、芯片、新能源等），对市场修复作用有限。
2. 租金走势：全年租金呈螺旋式下跌，四个季度环比降幅在0.2%-40%之间，同比降幅达0.2%-110%。预期失衡是主因，市场活跃度随季度回落，头部城市租金波动更显著，其他城市在筑底修复中以稳定为主。
3. 基石需求作用：央企、国企及大型企业自用需求（如金融、能源、建筑等）支撑市场韧性，尤其在西安、合肥、济南等省会城市贡献超半数租赁成交。预计未来1-2年，重点城市中约20%-40%的新增供应将依赖此类需求。

城市群市场表现

• 大湾区与长三角：
  • 租金降幅持续扩大，但空置率控制较好。
  • 净吸纳量突出：大湾区甲级年均净吸纳量约26万平方米（深圳48万平方米），长三角约12万平方米（上海38万平方米）。
• 京津冀与成渝：
  • 甲级年均净吸纳量在8-9万平方米区间，北京仅录得15.6万平方米。
  • 京津冀租金降幅扩大，头部城市与非核心城市差异显著。

城市排名与趋势

1. 排名前10城市：
   • 8城指数同比下降，一线城市（如北京、深圳）降幅达23%-46%。
   • 深圳租金降幅虽超8%，但市场去化优于北京，指数波动较小。
   • 杭州租金降幅最低（前10城市中最低），市场去化表现超其他二线城市，指数同比上升0.7%。
   • 成都指数降幅高于重庆，因租金波动显著且增量需求低迷。
2. 排名11-20城市：
   • 7城指数同比上涨，主要二线城市（如西安）保持正增长，租金稳定性和有效去化推动指数上升。
   • 昆明首次升至第20位，反映滇中城市群发展潜力。
3. 排名21-40城市：
   • 12城指数同比上涨，多数城市处于市场建设期，低价环境刺激活跃度回升，供需改善直接影响市场表现。
   • 乌鲁木齐、石家庄、太原等城市因供应释放和需求扩张，排名显著提升。

2023年第四季度关键数据

• 租金降幅：全国20个重点城市同比降幅达12%-83%，其中北京降幅最大（同比降83%），深圳降幅相对较小（5%-10%）。
• 空置率变化：8城空置率同比下降，西安降幅最大（降47个百分点至27%）；12城空置率同比上升，宁波涨幅最高（升83个百分点至30%）。10城空置率高于30%，10城保持在30%以内。

2024年展望

中国经济宏观层面的改善、企业租赁成本的缓解将为市场注入流动性，助力稳固修复。仲量联行建议：

1. 宏观政策需保持稳预期、稳增长导向，推动消费与投资良性循环，激发潜能需求，扩大有效投入。
2. 强化货币、财政、产业等政策协同，强化逆周期调节，聚焦重点领域和结构性机会。
3. 以消费和投资拉动需求，稳定市场预期，巩固高质量发展基础。

指数解读方法

• 横向对比：以2022年第一季度为基准，办公楼体量增长、租金上涨或去化改善则指数上升；租金下跌或空置扩大则指数下滑。
• 纵向对比：40城市场差异显著，京沪领先，银川、拉萨等西北城市相对落后。

睿见观察小组说明

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