领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场_28页_3mb

北京办公楼市场分析报告总结

核心内容

本报告分析了新冠疫情对北京办公楼市场的影响，揭示了市场在疫情冲击下的需求变化、租金走势以及投资机会。整体来看，北京办公楼市场虽受到疫情冲击，但其基本面依然稳健，未来有望在政策和新兴行业推动下实现复苏。

主要观点

• 市场逻辑转变：疫情虽加速了市场下行趋势，但并非根本原因。自2019年起，北京办公楼市场已呈现租金下行、空置率上升的态势，疫情仅是催化剂。
• 需求结构：北京办公楼市场需求可分为三大类别——基石需求（51%）、动能需求（21%）和从动需求（28%）。基石需求具有稳定性和长期性，动能需求则代表市场增长的驱动力。
• 租金趋势：租金在疫情后持续下行，但市场并未完全陷入低迷，仍具备调整与复苏的潜力。预计2020年底租金降幅在5%-10%之间，2022至2023年有望进入市场转折阶段，租金逐步企稳。
• 投资机会：疫情带来的市场低迷为投资者提供了机会窗口。大宗交易价格下降，交易量增加，市场流动性提升，北京办公楼市场仍是国内外投资者关注的重点区域。
• 市场情绪：尽管市场整体处于下行阶段，但情绪并未完全悲观。多数受访者认为市场在2020年底至2022年之间将逐步复苏，政策驱动型子市场信心更足，而新兴子市场则相对谨慎。

关键信息

需求动态

• 基石需求：占市场51%，由大型国企、央企、跨国公司等组成，租金支付能力较弱，但对市场稳定起到关键作用。
• 动能需求：占21%，主要来自新兴行业，如IT、P2P、共享经济等，租金支付能力强，推动市场租金增长。
• 从动需求：占28%，主要由中小型公司构成，租金支付能力中等，但承租量大，对市场有重要支撑作用。

需求演化

• P2P贷款公司：2014至2016年为市场带来大量动能需求，但2015年底“e租宝”事件后，P2P行业陷入困境。
• IT行业：2015-2017年和2018-2019年为市场带来两波显著增长，尤其在望京和中关村地区，IT企业成为最大需求来源。
• 共享经济：2015至2018年推动了联合办公行业的发展，但随后因行业过度扩张而出现洗牌。

租金走势

• 租金调整周期：市场租金变化与空置率密切相关，空置率上升10个百分点时，租金通常下调。
• 市场驱动型子市场（如CBD）：租金调整更为敏感，空置率上升导致租金下降幅度较大。
• 政策驱动型子市场（如中关村、金融街）：租金相对稳定，受政策支持影响较大，下行幅度较小。
• 租金预测：2020年租金预计下降5%-10%，2022至2023年有望企稳，2024年或进入上行周期。

投资机会

• 机会窗口：租金下降带来大宗交易价格松动，投资者可借此机会布局。
• 有利因素：
  • 更多可售资产出现；
  • 更大的议价空间；
  • 稳健的需求支撑；
  • 宽松的金融环境。
• 投资趋势：2020年上半年北京大宗交易总额达270亿元，外资和内资均积极参与，市场信心较强。

市场情绪

• 市场情绪评分：受访者对市场环境的平均评分4.9分（10分为最强），多数认为市场疲弱或中性。
• 主要担忧：受访者更关注经济增长放缓对需求的影响，其次为租户承租能力下降，而疫情和政策影响相对较小。
• 复苏预期：多数受访者认为市场将在2020年底至2022年之间复苏，政策驱动型子市场复苏预期更为乐观。

结论

北京办公楼市场虽在疫情下经历下行压力，但市场基本面稳健，未来复苏可期。政策驱动型行业和新兴动能需求将引领市场走出低谷。投资者应把握当前机会窗口，关注政策红利和新兴行业，推动市场长期发展。

作者信息

• 米阳：华北区研究部总监，仲量联行
• 于棠：研究部董事，北京
• 纪明：研究部经理，北京
• 刘闵心：研究部高级分析师，北京

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