【仲量联行】2023北京办公楼市场白皮书-流动中的新均衡_40页_9mb

2023北京办公楼市场白皮书总结

核心内容

仲量联行发布的《2023北京办公楼市场白皮书》分析了北京办公楼市场在2023年所面临的挑战与机遇。报告指出，北京办公楼市场已从高速增长阶段进入成熟市场阶段，传统的供需刺激手段难以有效激发市场活力，企业搬迁与续租决策成为市场关注的重点。

主要观点

1. 金融和科技行业是市场两大支柱

• 金融、科技互联网和专业服务行业构成北京办公楼市场的主要租赁需求来源，合计占比达68%。
• 科技互联网行业在2017-2018年和2020-2021年两个时间段成为租赁成本最高的行业，尽管平均租金不高，但租赁面积巨大，对市场影响深远。

2. 2019年为市场分水岭

• 自2019年起，租金连续下降五年，降幅达22%，市场由业主主导转为租户主导。
• 2018年和2021年，市场平均单笔租赁成交面积曾达高位，但原因和市场环境差异显著。

3. 甲级与非甲级楼宇价差收窄

• 甲级楼宇租金降幅更大，非甲级楼宇则面临更严峻的市场需求弱化趋势。
• 2023年上半年，甲级平均成交面积下降23%，非甲级下降45%，反映出非甲级楼宇在竞争中的劣势。

4. 各行业租金承付力退潮至2017年水位线以下

• 所有行业的平均成交租金均低于2017年水平，没有行业能显著支撑租金。
• 金融行业租金承付力最强，疫情前平均租金达429元/平方米/月，当前约355元/平方米/月。

关键信息

企业搬迁流动分析

1. 全市需求流动全景图

• CBD和望京是搬迁活动最频繁的区域，但单宗面积偏小，中小企业需求更活跃。
• 金融街和第三使馆区外迁趋势显著，迁出比例高达70%-80%。

2. 高留存率及高虹吸力

• CBD和望京不仅搬迁活跃度高，还具有较强的虹吸能力，分别吸引13%和11%的搬迁需求。
• 望京因租金低、产业聚集而成为科技企业外迁的首选，CBD则因企业聚集和政策优势吸引高端企业。

3. 外迁型子市场

• 第三使馆区外迁以中小型面积为主，迁往CBD、望京等区域。
• 金融街迁出企业多为大型金融机构，迁入丽泽、CBD等区域。

4. 强关联区域

• 东部四子市场（CBD、东长安街、东二环、望京）和北部科技带（中关村、上地、望京、奥林匹克）形成两个强关联区域。
• 东部四子市场间搬迁频繁，CBD的虹吸效应显著；北部科技带则因科技行业外溢，望京和奥林匹克成为主要承接地。

搬迁顺差指数分析

1. 全市搬迁顺差结构总览

• 丽泽是搬迁需求最大的流入地区，净吸纳量达55万平方米。
• 金融街是最大的搬迁逆差区域，外迁面积超过11万平方米。

2. 面积和数量双重维度分析

• CBD搬迁顺差超过丽泽，但单笔面积较小；望京则搬迁数量多但面积偏小。
• 东二环是唯一在两种维度下正负区间相反的子市场，反映其独特的搬迁动态。

3. 过去三年搬迁顺差趋势变迁

• 丽泽、奥林匹克、望京和东二环持续为搬迁顺差区域，疫情下仍具竞争力。
• 金融街和第三使馆区为搬迁逆差区域，外迁趋势显著。

不同面积段的需求侧写

1. 成交均价呈葫芦型收口趋势

• 各面积段租金差距缩小，市场趋于均衡。
• 2023年上半年，最大和最小面积段租金差值降至26元/平方米/月。

2. 各面积段行业分布相对一致

• 科技和金融行业是主要需求来源，尤其在2,000平方米以上面积段，合计占比超过60%。
• 生命科学、制造及房地产行业为第二梯队，主要集中在中小面积段。

3. 大面积租户未获得显著价格优势

• 大面积租户未获得突破性价格优惠，搬迁决策更多基于非价格因素。
• 租户在1,000平方米以下面积段议价能力较低，是租赁成熟期项目提涨租金的主要对象。

搬迁决策的成本公式

1. 搬迁和续租成本对比

• 搬迁成本包括新址租金、装修成本、复原成本、前期费用和隐性成本。
• 续租成本主要涉及租金和装修改造费用。

2. 租金差价与装修标准

• 如果装修成本为5,000元/平方米，新址租金需降低26.4%才能激发搬迁决策。
• 3,000-5,000元/平方米的装修标准适合中大型企业，1,500-2,000元/平方米适合中小企业。

3. 企业规模与谈判优势变化

• 疫情后，小面积租户的价差上升，表明其议价能力增强。
• 整层租户价差高达20%-30%，具有较强议价能力。
• 大面积租户价差由4.7%骤升至16.8%，有利于整合搬迁。

4. 楼宇品质与客户留存能力

• 超甲级和甲级楼宇客户留存能力强，价差稳定。
• 乙级楼宇价差稳定在10%，搬迁比例高达60%。

5. 价格并非唯一影响因素

• 教育、物流运输、科技互联网和房地产行业的价差超过10%，更易触发搬迁。
• 金融、专业服务等行业更倾向于续租，追求稳健策略。

未来市场展望

• 北京办公楼市场正处于转型期，租金将经历1.5到2年的调整期，之后以温和方式触底。
• 市场将进入新的均衡状态，企业搬迁和续租决策将更加注重成本控制和灵活调整。
• 未来需求增长将趋于温和，而非爆发式反弹，租金回升也将更为渐进。

结论

仲量联行指出，北京办公楼市场已从新兴市场发展为成熟市场，租金“正常化”是经济转型的必然结果。在当前市场环境下，企业搬迁和续租决策需结合成本、区位、品质等多重因素，市场参与者应以更审慎的态度进行不动产管理，以实现降本提效和稳健增长。