仲量联行-全新视角解构上海办公楼市场格局-2021.3-24页_11mb

上海办公楼市场格局研究报告总结

核心内容

本报告基于仲量联行2021年3月发布的《全新视角解构上海办公楼市场格局》研究，分析了上海办公楼市场在“十四五”规划背景下的发展趋势。报告从产业集群、商业氛围和基建设施三个维度出发，重新定义了上海办公楼市场板块格局，将市场划分为核心商务区、中央商务区、成熟商务区和成长商务区四类，以更科学、系统的方式反映市场变迁。

主要观点

• 上海甲级办公楼市场发展迅速，截至2020年底，总规模达1,400余万平方米，其中非中央商务区占比超过半数。
• 金融服务业仍然是上海办公楼市场的基石行业，其租户占比达36%，且持续增长。
• 科技新媒体行业作为新兴力量，成为上海甲级办公楼第二大需求来源，占比达19%。
• “国内国际双循环”发展战略推动上海成为全球资源配置的重要枢纽，吸引更多总部型企业落地。
• 非中央商务区办公楼市场因商业配套完善、轨交建设提速及产业聚集效应，正逐步向成熟商务区演进。
• 基设施建设的完善，特别是轨道交通的延伸，显著提升了非中央商务区的通达性与经济活力。

关键信息

产业集群

• 金融服务业：2020年上海金融业增加值达7,166.3亿元，占第三产业增加值的25%。金融租户在甲级办公楼中占比达36%，陆家嘴板块金融租户占比高达61%。
• 科技新媒体：2020年科技新媒体企业租赁需求占甲级办公楼市场的19%，增速显著。张江、漕河泾等产业园区是主要聚集地。
• 总部经济：上海作为长三角一体化发展的核心引擎，吸引大量跨国公司总部、研发中心及本地上市公司入驻。前滩、徐汇滨江等板块成为新兴总部聚集地。

商业氛围

• 成熟的商业配套有助于提升板块经济活力与商务氛围，吸引优质企业入驻。
• 2016-2020年间，综合体项目租金较纯办公项目增长显著，显示出商业配套对办公楼市场的重要影响。
• 新天地、徐家汇等核心商圈通过商业改造升级，提升了整体商业氛围与板块吸引力。
• 非中央商务区零售物业供应量预计将在2025年达到1,062万平方米，超过中央商务区，成为办公楼市场的重要支撑。

基设施建设

• 上海轨道交通发展迅速，2021年已有19条线路，共计772公里。至2025年，非中央商务区地铁总长预计增长至329公里。
• 新地铁线路（如14、18、19号线）将显著缩短重点板块间的通勤时间，提升区域联动性。
• 北横通道和东西通道（浦东段）的通车将进一步增强虹桥、北外滩、陆家嘴等板块的交通可达性与经济势能。

板块分类与特征

未来展望

• 随着“十四五”规划的推进，上海办公楼市场将向多中心发展，形成各具特色的板块格局。
• 金融、科技、新媒体等产业的持续增长，将推动办公楼市场结构进一步优化。
• 城市更新、交通建设与商业配套的完善，将为各板块注入新的发展动能，提升整体市场能级。

结语

上海办公楼市场正在经历深刻转型，从传统的中央商务区与非中央商务区的二元结构，演变为四大板块的动态格局。未来五年，部分板块有望通过城市更新、产业升级和交通完善实现能级跃升，为市场参与者提供新的发展机遇。

联系信息

张静
华东区董事总经理暨中国区商业地产部总监
仲量联行
anny.zhang@ap.jll.com

黄璐
华东区研究部总监
仲量联行
cathylu.huang@ap.jll.com

娄辰
研究部资深董事
仲量联行
chen.lou@ap.jll.com

丁婷
华东区研究部经理
仲量联行
susant.ding@ap.jll.com