2017年-数据局_仲量联行：勇往直前-北京办公楼市场报告_20页_6mb

北京办公楼市场总结

核心内容

北京办公楼市场正经历关键的转折点，市场结构和需求模式正在发生显著变化。随着城市发展的成熟，北京的办公楼市场开始向多元化和细分化方向演进，非核心区域的办公市场正逐渐崛起。同时，市场整体标准不断上升，建筑质量的提升推动了租金的可承受性与租户的升级需求。

主要观点

• 北京办公楼市场已进入成熟阶段，核心区域与非核心区域的划分依据不再是地理位置，而是商业功能与市场特性。
• 未来北京办公楼市场将形成由核心区、核心扩展区和非核心区组成的三级结构，其中望京和奥林匹克区域正逐步被纳入核心扩展区。
• 非核心区域如丽泽和通州将成为下一波办公楼供应的主力，受到政策支持和城市扩张的推动。
• 内资企业正逐渐成为北京办公楼市场的主要租户，尤其在金融街区域占据主导地位。
• 外资企业由于成本压力，正在缩减面积或搬迁至成本更低的区域，如CBD和望京。
• IT行业因政策扶持和科技创新趋势，将成为未来办公楼需求的重要驱动力。
• “一带一路”政策将推动中国企业的国际化发展，进一步增加北京办公楼市场的总部需求。
• 建筑标准的提升，如净高、网络地板、门禁系统等，使得北京办公楼逐渐接近国际一流水平。
• 物业管理的优化将成为办公楼市场竞争力的重要因素。

关键信息

市场供需结构

• 北京甲级办公楼平均租金接近香港中环，属于亚洲最高水平之一，推动企业向非核心区域迁移。
• 北京中心城区将出现新一轮办公楼供应高峰，尤其是CBD区域东侧的拓展区。
• 非核心区域未来供应量预计达277万平方米，超过核心区新增供应量。

需求趋势

• 内资企业租赁面积占比从2015年的52%增长至2016年的59%，成为市场主导力量。
• 金融服务业、专业服务业、IT行业和制造业共同构成甲级办公楼市场的主要租户群体。
• IT行业需求增长最快，预计未来仍将保持强劲，受益于政策支持与科技创新。

建筑标准与功能

• 建筑标准持续提升，净高、网络地板、门禁系统等成为市场新基准。
• 室内空气质量仍是待改进的领域，仅有不到27%的建筑具备有效PM2.5过滤系统。
• 物业管理的优化对于维持办公楼价值和竞争力至关重要。

区域发展与布局

• 望京和奥林匹克区域因租金优势、交通便利和产业集聚，正逐步被纳入核心市场。
• 通州和丽泽作为非核心区域，将因政策支持与基础设施建设成为未来增长点。
• 北京多中心城市结构将持续存在，各中心之间连接松散，市场通过子市场建立进行扩张。

未来展望

• 北京办公楼市场将更加多元化，吸引更多行业租户。
• 随着建筑质量提升，租金差距缩小，市场将更加平衡。
• 企业对办公空间的品质要求提高，高品质办公楼将获得更高的租金溢价。
• 北京办公楼市场有望在全球范围内占据一席之地，成为国际领先的办公市场之一。

作者信息

• 麦哲文：华北区研究部总监，亚洲零售市场首席分析师
• 贺睿柯：北京商业地产部总监
• 于棠：北京研究部经理
• 米阳：北京研究部副经理
• 尹凯哲：北京研究部分析师

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