仲量联行：解构深圳发展40年与办公楼市场格局展望-2020.9-24页_2mb

深圳发展40年与办公楼市场格局展望总结

核心内容

深圳作为中国改革开放的试验田，在过去40年中实现了从边陲小镇到国际化创新城市的跨越式发展。其经济增长速度、人口吸引力、土地利用效率以及城市基础设施建设均居全国前列，为办公楼市场的发展奠定了坚实基础。深圳办公楼市场在“多中心”格局下不断拓展，新兴商务区正成为未来发展的重点区域。

主要观点

• 深圳的发展模式：深圳依靠改革与创新，成为全国经济重镇，GDP总量位列全国第三，人口增长迅速，人均GDP和可支配收入持续增长。
• 多中心格局：深圳办公楼市场呈现“多中心”发展趋势，新兴商务区如前海、留仙洞等正在快速成长，有望在2025-2030年间趋于成熟。
• 主导产业：高新技术与金融业是深圳办公楼市场的两大主导产业，它们不仅具有高增长性，而且在产业布局上覆盖核心商务区与新兴商务区，推动市场供需两旺。
• 新兴商务区潜力：新兴商务区因交通便利、政策支持和土地供应潜力，将吸引大量企业入驻，尤其是对租金敏感的科技企业与中小企业。
• 市场趋势：尽管受到金融去杠杆、中美贸易战和新冠疫情的影响，深圳办公楼市场已出现复苏迹象，未来三年需求将持续增长，净吸纳量逐年上升，租金将在中长期回升。

关键信息

深圳经济成就

• GDP：2019年达到26,927亿元人民币，四十年平均增速达21.5%。
• 人均GDP：2019年为203,498元人民币，四十年平均增速达10.8%。
• 土地利用效率：2019年地均GDP达13.5亿元人民币/平方公里，是上海的两倍多。
• 人口增长：常住人口复合年均增长率接近10%。

办公楼市场发展

• 甲级办公楼存量：截至2020年二季度，深圳甲级办公楼存量达914万平方米，二十年间增长超30倍。
• 新增供应：2015-2019年年均新增供应近118万平方米，仅次于上海。
• 需求增长：2013-2019年年均净吸纳量高达70万平方米，主要来自高新技术企业和金融业。
• 租金趋势：短期内租金仍将下降，但预计2021年末之前部分区域的空置压力将有所缓解，租金止跌反弹。

新兴商务区发展

• 主要新兴商务区：前海、笋岗、北站商务办公区、留仙洞总部基地。
• 交通优势：多数新兴商务区位于深圳地铁5号线（环中线）沿线，未来将有更多高铁和城际铁路经过，提升通勤效率。
• 产业规划：前海将形成金融、高新技术和物流商贸产业集群，留仙洞将形成以高新技术为主导的产业集群。
• 政策支持：政府政策、税收优惠和商业配套推动新兴商务区发展，租金补贴等激励措施也吸引企业搬迁入驻。

未来展望

• 市场供需：预计2020-2022年间新增供应达450多万平方米，其中超过半数来自新兴商务区，市场整体仍处于供过于求状态。
• 租金变化：短期内租金下降，但中长期将回升，尤其在新兴商务区成熟后。
• 多中心格局：新兴商务区的成熟将推动深圳办公楼市场形成“多中心”格局，提升非核心区及城市近郊土地价值，促进区域平衡发展。

结论

深圳办公楼市场的发展与城市经济结构的演变高度契合，高新技术与金融业作为两大支柱产业，将继续支撑市场需求增长。新兴商务区在政策、交通和产业引导下，将逐步成熟并成为未来市场增长的重要引擎。随着供需关系的调整，租金水平将逐步回升，市场格局将更加多元化和均衡。