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苏州房地产市场周报（2019.6.24-6.30）总结

核心内容概述

本报告分析了2019年6月24日至6月30日期间苏州房地产市场的主要动态，包括宏观政策变化、土地市场表现、住宅及非住宅产品走势、新开盘项目情况及典型案例分析。整体市场呈现住宅成交量上升、价格稳定，非住宅成交量下跌、价格上升的态势。

主要观点

宏观政策信息

• 土地管理法修正案草案：

  • 发布时间：2019年6月25日
  • 发布平台：十三届全国人大常委会第十一次会议
  • 政策内容：
    • 征地补偿标准拟每5年调整一次，由省、自治区、直辖市制定区片综合地价。
    • 明确“公共利益”为征地前置条件，包括扶贫搬迁、保障性安居工程等六种情形。
    • 集体经营性建设用地入市需经民主决策。
  • 分析：政策调整有助于保障农民权益，但也对集体土地入市流程提出更高要求。

• 房产继承与赠与政策：

  • 发布时间：2019年6月25日
  • 发布平台：财政部、税务总局
  • 政策内容：房产继承、赠与直系亲属不征收个人所得税。
  • 分析：该政策有助于促进家庭内部房产流转，减轻个人负担。

土地市场信息

• 挂牌地块：

  • 常熟挂牌一宗住宅地块（2019A-006），面积14050㎡，起报价21650万元，起报楼面价12841元/㎡，挂牌日期2019.6.27，拍卖日期2019.7.23。

• 成交地块：

  • 张家港成交一宗住宅用地，由碧桂园竞得，面积55057㎡，成交总价81925万元，楼面价9300元/㎡，成交日期2019.6.25，溢价率0%。

一周数据快报

• 住宅市场：

  • 新增供应31.39万㎡，成交量21.35万㎡，环比↑10%。
  • 成交均价21445元/㎡，环比持平。
  • 市场整体平稳向好。

• 非住宅市场：

  • 商业产品供应1.88万㎡，成交量0.43万㎡，环比↓79%。
  • 商业产品均价14569元/㎡，环比↑16%。
  • 40年酒店式公寓成交量2.28万㎡，环比↑152%，均价15136元/㎡，环比↑13%。
  • 办公产品成交量0.41万㎡，环比↓5%，均价11753元/㎡，环比↓1%。

住宅产品走势及成交结构

• 成交结构：

  • 90-120㎡户型段去化712套，占比42.63%。
  • 120-144㎡户型段去化506套，占比30.3%。
  • 144-200㎡户型段去化214套，占比12.81%。
  • 总价200-300万房源占比最大，达31.9%。
  • 150万以下房源占比20.9%。
  • 2-3万均价段占比最大，达41.14%。
  • 1.5-2万均价段占比29.53%。

• TOP10成交项目：

  • 禹洲嘉誉山（新区浒通）、姑苏裕沁庭（相城活力岛）、世茂铜雀台（园区双湖）、正荣悦棠湾（吴江盛泽）、国瑞熙墅（吴中木渎）、星漾美景花园（吴江震泽）、龙湖中锐景粼天著（新区枫桥）、新城MOC芯城汇（相城高铁新城）、旭辉和庭（吴中用直）、雅居乐新乐府（相城核心）。

各类产品走势及成交结构

普通住宅

• 走势：成交量17.4万㎡，环比↑9%；均价20728元/㎡，环比↓1%。
• 供应与成交排名：
  • 供应前十：新希望锦麟九里（吴江南部新城）、旭辉宽阅（新区浒通）、华润悦府（吴江南部新城）、碧桂园观澜天境（吴江汾湖）、中海富仕居（吴江南部新城）、天汇城市广场（吴江盛泽）、里城新澎湃东区（新区浒通）、中骏云景台（吴江平望）、远洋万和悦（吴江桃源）、禹洲嘉荟星岛（相城西北片）。
  • 成交前十：禹洲嘉誉山（新区浒通）、姑苏裕沁庭（相城活力岛）、星漾美景花园（吴江震泽）、正荣悦棠湾（吴江盛泽）、旭辉和庭（吴中角直）、中粮天悦（相城活力岛）、越秀江南悦府（新区城铁）、新城MOC芯城汇（相城高铁新城）、旭辉和庭（吴中角直）、欧盛花园（吴江盛泽）。

别墅

• 走势：新增供应1.77万㎡，成交量3.95万㎡，环比↑15%；均价24339元/㎡，环比↑4%。
• 成交排名：
  • 世茂铜雀台（园区双湖）、盛泽御园（吴江盛泽）、金辉姑苏铭著（相城核心）、绿地半岛印象（吴江太湖新城）、龙湖中锐景粼天著（新区枫桥）、中粮天悦（相城活力岛）、越秀江南悦府（新区城铁）、欧盛花园（吴江盛泽）、中海富仕居（吴江南部新城）、碧桂园时代城（吴江盛泽）。

商业产品

• 走势：新增供应1.88万㎡，成交量0.43万㎡，环比↓79%；均价14569元/㎡，环比↑16%。
• 成交排名：
  • 金御华庭（吴中用直）、招商雍华府（吴中木渎）、汉唐湖坊街（吴江七都）、丽丰时代商业广场（新区横塘）、桃坞小筑（姑苏环线内）、天汇城市广场（吴江盛泽）、合景峰汇（相城活力岛）、中粮天悦（相城活力岛）、阳光天地商业广场（吴中独墅湖西）、华发公园首府（姑苏环线内）。

40年酒店式公寓

• 走势：无新增供应，成交量2.28万㎡，环比↑152%；均价15136元/㎡，环比↑13%。
• 成交排名：
  • 保利悦都（吴中独墅湖西）、阳光城平江悦（姑苏平江新城）、绿地太湖东岸花园（吴江太湖新城）、中粮天悦（相城活力岛）、金水岸商务广场（吴江汾湖）、新创玉山广场（吴江盛泽）、阳光天地商业广场（吴中独墅湖西）、华发公园首府（姑苏环线内）。

办公产品

• 走势：无新增供应，成交量0.41万㎡，环比↓5%；均价11753元/㎡，环比↓1%。
• 成交排名：
  • 曼哈顿广场（园区青剑湖）、绿地中心（吴江太湖新城）、绿景苏州公馆（吴中越溪）、双银国际金融城（吴中独墅湖西）、苏州城市生活广场（姑苏平江新城）、碧桂园新翼广场（吴江盛泽）、上湖名著（吴江汾湖）、华发公园首府（姑苏环线内）。

商品住宅新开盘

• 开盘项目：
  • 共14个项目开盘，其中新希望锦麟九里、中海上东区、碧桂园时代城、绿地太湖东岸等项目实现售罄。
  • 新希望锦麟九里：
    • 推出866套房源，面积范围107-140㎡，去化率100%。
    • 备案均价18621元/㎡，无优惠。
    • 项目优势包括：
      • 临近教育与景观资源；
      • 错跃式挑空设计；
      • 现房销售；
      • 吴江价格洼地吸引外溢客户。

经典案例分析

龙湖中锐景粼天著

• 项目信息：
  • 物业地址：白马涧·华山路与建林路交汇处东300米。
  • 开盘时间：2019年5月28日。
  • 面积范围：91-191㎡。
  • 价格：小高层均价22164元/㎡，联排均价26816元/㎡。
  • 产品优势：
    • 项目位于新区枫桥板块，交通便利，临近有轨电车1号线及太湖大道。
    • 产品覆盖改善型需求，主力户型123-191㎡，性价比高。
    • 备案价低于预期，价格优势明显。
  • 市场表现：
    • 成交面积21.35万㎡，套数TOP1。
    • 市场热度高，吸引周边地缘性改善客户及外溢客户。

总结

本周苏州房地产市场整体表现平稳，住宅成交量上升，价格基本稳定，非住宅产品成交量下降但价格上升。政策层面，土地管理法修正案草案和房产继承赠与政策对市场产生积极影响。新开盘项目中，新希望锦麟九里、中海上东区等项目表现突出，实现售罄。龙湖中锐景粼天著作为典型案例，凭借优质地段、合理价格及丰富产品类型，吸引大量客户，成为市场热点。