房地产行业：成交表现进一步弱化，房企融资顺畅度提升-20190204-广发证券-18页_1mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

2019年1月，中国房地产行业整体成交表现进一步弱化，40城商品房成交面积同比下降7.7%。其中，一线城市表现相对较好，成交面积同比上涨11.8%，二线城市同比下滑10.3%，三四线城市同比下降11.6%。同时，房企融资环境有所改善，A股房企1月发行信用债规模同比上涨361%，主要得益于短融及ABS类融资的改善。

主要观点

政策层面：
- 人社部全面放宽除极少数超大城市外的人才落户条件，预计2019年地方人才落户政策将继续落地。
- 地方层面，上海坚持地产调控不动摇，公积金政策边际收紧，如成都调整二套房认定标准为“认房又认贷”，芜湖停止执行“直系亲属间互提住房公积金”政策。
基本面情况：
- 40城商品房成交面积453.27万方，环比下降3.8%，同比下降7.3%。
- 1月40城新房成交同比下滑7.7%，分线城市中，一线城市表现亮眼，二线城市和三四线城市成交均出现下滑，且三四线城市降幅扩大。
- 房企销售增速承压，百强房企1月销售面积同比下降16%，TOP10房企同比下滑28%。
- 房企融资改善，A股房企1月发行信用债规模达286亿元，同比大幅增长，行业资金环境向好。
投资建议：
- 基本面底部配合政策面改善是板块估值弹性增长的必要条件，当前地方政策改善与融资环境向好，对板块估值形成支撑。
- 推荐低估值的一二线龙头房企，如A股一线龙头：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股；A股二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展；H股龙头：融创中国、万科企业；H股关注：中国金茂、碧桂园、合景泰富等。
- 子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。

关键信息

成交表现：
- 40城1月新房成交同比下降7.7%，其中一线城市同比上涨11.8%，二线城市由正转负，同比下降10.3%，三四线城市同比下降11.6%。
- 上周40城商品房成交面积453.27万方，环比下降3.8%，其中一线城市环比上涨4.7%，二线城市环比下降3.6%，三四线城市环比下降8.6%。
推盘与库存：
- 1月13城商品房推盘量同比上涨3.3%，但去化周期小幅上升。
- 13城商品房库存总量环比下降0.6%，去化周期上升至14.27个月，住宅去化周期上升至8.61个月。
土地市场：
- 全国100大中城市土地供应总建筑面积950.0万方，环比下降25.7%，同比下降65.4%。
- 土地成交面积2216.6万方，环比上涨9.2%，同比上涨34.3%。
- 土地出让金699.5亿元，环比上涨77.4%，同比上涨140.1%。
- 住宅土地成交溢价率7.8%，分线城市中，一线、二线、三线城市分别为6.0%、8.0%、8.3%。

风险提示

政策调控力度进一步加大
按揭贷利率持续上行
行业库存抬升快于预期
行业销售回落快于预期

图表索引（部分）

图1：上周主要政策一览（2019.01.28-2019.02.01）
图2：各城市商品房19年至今周均成交量、上周成交量及成交环比
图3：40城新房周均及单周成交面积（万方）
图4：40城市分线城市新房周成交环比增速（%）
图5：40城新房月度成交同环比（%）
图6：40城分线城市新房月度成交同比（%）
图7：40城新房成交整体年同比（%）
图8：40城新房成交分线城市年同比（%）
图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.01.25-2019.01.31）
图10：13城二手房周均及单周成交面积（万方）
图11：13城分线城市二手房周成交环比增速（%）
图12：13城二手房成交月度同环比（%）
图13：13城分线城市二手房成交月同比（%）
图14：13城市二手房成交整体年同比（%）
图15：13城市分线二手房成交年同比（%）
图16：13城市商品房周度推盘
图17：13城市商品房月度推盘
图18：13城市商品房推盘年同比趋势（%）
图19：13城市商品房月度批售比
图20：13城市及分线城市商品房库存指数
图21：13城市商品房周度库存及去化周期
图22：11城市住宅周度库存及去化周期
图23：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
图24：全国100大中城市土地供应年度累计同比
图25：全国100大中城市土地成交年度累计同比
图26：全国100大中城市土地出让金年同比
图27：全国100大中城市土地出让金分线城市年同比
图28：全国100大中城市楼面价和溢价率
图29：全国100大中城市分线城市溢价率
图30：A股重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2019.01.28-2019.02.01）
图31：H股重点覆盖地产公司股价周变动幅度（2019.01.28-2019.02.01）

重点公司估值和财务分析（部分）

股票简称	股票代码	评级	货币	股价（元）	合理价值（元/股）	EPS 2018E	EPS 2019E	PE 2018E	PE 2019E	EV/EBITDA 2018E	EV/EBITDA 2019E	ROE 2018E	ROE 2019E
万科A	000002.SZ	买入	人民币	27.68	-	2.99	3.44	9.26	8.04	5.7	5.9	20.9	20.1
招商蛇口	001979.SZ	买入	人民币	19.02	-	2.00	2.47	9.51	7.71	8.3	6.7	20.1	18.0
华夏幸福	600340.SH	买入	人民币	27.88	-	3.80	4.82	7.33	5.78	6.4	6.2	29.1	26.9
新城控股	601155.SH	买入	人民币	29.38	-	3.93	5.22	7.47	5.63	6.8	6.6	29.3	27.9
荣盛发展	002146.SZ	买入	人民币	9.15	-	1.78	2.24	5.14	4.08	5.8	5.1	22.0	21.7
阳光城	000671.SZ	买入	人民币	5.67	-	0.77	1.08	7.33	5.24	27.6	25.0	18.2	21.2
蓝光发展	600466.SH	买入	人民币	5.63	-	0.78	1.12	7.24	5.01	11.9	9.0	19.4	21.9
光大嘉宝	600693.SH	买入	人民币	6.54	-	0.56	0.64	11.65	10.19	-	-	-	-