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世茂股份（600823.SH）投资分析总结

核心内容

世茂股份是世茂集团旗下的商业地产平台，其业务涵盖商业地产开发、销售、租赁以及百货、影院等配套业务。公司主要布局在一二线城市及经济发达的三线城市，拥有丰富的土地储备和良好的资金状况，被给予“增持-A”投资评级，目标价为14元，对应2013年10.5倍的动态市盈率。

主要观点

• 业务结构合理：公司以销售为主，商业地产销售与住宅销售具有正相关性，有利于业绩释放。
• 区域布局优越：公司项目主要分布在经济发达城市，库存压力小，市场需求稳定。
• 土地储备优势：公司土地储备充足，楼面地价低廉，具备显著的成本优势。
• 资金状况稳健：公司通过多种融资方式获得资金支持，融资成本较低，债务结构优化，净负债率低，短期偿债压力小。
• 盈利潜力大：公司毛利率维持在较高水平，持有物业公允价值变动带来稳定盈利。

关键信息

1. 业务划分与区域布局

• 公司主营业务包括房地产销售、租赁、百货业务、影院业务及其他业务。
• 公司项目主要分布在一二线城市及经济发达的三线城市，如北京、上海、杭州、沈阳、青岛、常熟等。
• 公司项目以类住宅形式销售，如酒店式公寓、SOHO等，有助于提升销售速度。
• 公司2012年计划将出售物业与自持物业比例调整为8:2，利于业绩释放。

2. 土地储备与销售情况

• 截至2012年6月末，公司土地储备达854万平米，平均楼面地价为1600元/平米。
• 2009-2012年项目销售均价为15192元/平米，土地成本优势明显。
• 2012年合同签约额达85亿元，同比增长68%。
• 2013年预计新增可售货值约100亿元，公司具备较强的销售能力。

3. 资金状况与融资结构

• 公司融资方式多元，包括银行贷款、信托融资、委托贷款等。
• 2012年6月末，公司抵押贷款占比48%，信托融资占比41%。
• 2012年1-9月整体融资成本为8.2%，低于市场平均水平。
• 公司通过预售款与贷款结合，实现资金的合理配置，减轻资金压力。

4. 盈利预测与估值

• 预计公司2012-2014年净利润增速分别为16%、14%、23%，EPS分别为1.17元、1.34元、1.64元。
• 公司每股RNAV为18元，当前股价为11.71元，折价34%，具备较强的安全边际。
• 公司市盈率（PE）为10倍，市净率（PB）为1.0倍，处于同行业较低水平。

5. 风险提示

• 项目销售不达预期
• 政策风险

附录项目概览

北京世茂国际中心项目

• 位于朝阳区三里屯，紧邻使馆区、CBD等黄金区域。
• 总建筑面积21.2万平方米，包括商业、酒店、写字楼等业态。

厦门世茂海峡大厦项目

• 位于思明区，毗邻厦门大学和鼓浪屿，具备优越的地理位置。
• 总建筑面积35万平方米，是厦门市岛内地标性建筑。

济南世茂国际广场项目

• 位于历下区，地处济南市政治、经济、文化中心。
• 总建筑面积约41万平方米，周边有泉城路商业街等。

青岛世奥大厦项目

• 位于市南区，规划总面积约24万平方米，集商务、休闲、旅游于一体。

青岛世茂国际中心项目

• 位于胶南市，占地8.7万平方米，规划建面33万平方米，打造青岛地标建筑。

沈阳世茂环球中心项目

• 位于浑河大桥北桥头，与五里河体育场原址结合。
• 规划由超高层建筑组成，展示效果与景观视野突出。

无锡世茂商业项目

• 位于无锡火车站北面，地理位置优越。
• 总建筑面积约33万平方米，集商业办公、酒店、住宅等功能于一体。

常熟世茂世纪中心项目

• 位于常熟市区，总建筑面积约98万平方米，打造常熟新商业中心。

财务数据概览

利润表（单位：百万元）

资产负债表（单位：百万元）

投资建议

• 投资评级：增持-A
• 6个月目标价：14元
• 每股收益（EPS）预测：1.17元（2012E）、1.34元（2013E）、1.64元（2014E）
• 市盈率（PE）：10倍（2012E）、9倍（2013E）、7倍（2014E）
• 市净率（PB）：1.0倍（2012E）、0.9倍（2013E）、0.7倍（2014E）
• 每股净资产：11.64元（2012E）、14.02元（2013E）、16.87元（2014E）
• RNAV：18元
• 股价/RNAV：66%（2013年1月16日）

风险提示

• 项目销售不达预期
• 政策风险