20131202-东兴证券-世茂股份-600823.SH-规模化扩张已在路上_13页_1mb

世茂股份调研报告总结

核心内容

世茂股份作为世茂集团的重要组成部分，正处在快速扩张阶段，未来三年的销售和业绩增长预期良好。公司通过商业地产开发、物业租赁和院线业务三大核心业务实现增长，并受益于集团战略的推进。

主要观点

• 销售与业绩增长：公司2013年签约销售额已达到110亿元，预计全年可达130亿元，同比增长52.4%。未来三年签约销售额复合增长率预计为36%，房屋结算收入复合增长率预计为37%。
• 土地储备充足：公司目前进入23个城市，拥有约1000万平方米的项目储备，总货值达1278亿元，为公司未来的销售增长提供了坚实基础。
• 集团协同效应明显：世茂房地产通过股权合作方式与世茂股份共同开发项目，提升了资产周转效率。公司对世茂房地产的销售贡献占比约18%。
• 百货调改与租赁业务增长：公司收缩百货业务，转向物业租赁业务，预计租赁业务收入复合增长率达27.22%。影院业务预计保持50%的增速。
• 盈利预测与投资建议：公司预计2013-2015年营业收入分别为88.90亿元、114.8亿元和166.96亿元，归属于上市公司股东净利润分别为16.18亿元、20.41亿元和24.32亿元，基本每股收益分别为1.38元、1.74元和2.08元。公司维持“强烈推荐”评级。

关键信息

1. 销售与业绩增长

• 签约销售额：2013年预计130亿元，2014年预计165亿元，2015年预计214亿元，复合增长率36%。
• 房屋结算收入：2013-2015年复合增长率37%，其中2015年有望达到50%增速。
• 2013年销售情况：截至2013年10月，公司实现签约销售金额110亿元，销售面积同比增长85.76%。

2. 土地储备与项目布局

• 项目储备：公司目前拥有1000万平方米的项目储备，总货值1278亿元。
• 城市分布：主要布局在环渤海、长三角和海西地区，分别占24.4%、40.67%和24.86%。
• 在建项目：公司目前在建项目19个，面积430万平方米，为销售增长提供保障。

3. 业务转型与增长

• 百货调改：公司收缩百货业务，转向物业租赁业务，2013年预计租赁收入达4.12亿元，2015年预计达6.23亿元。
• 影院业务：预计2013-2015年影院收入分别为1.54亿元、2.32亿元和3.48亿元，每年增长50%。
• 项目竣工：2013年和2014年分别新增租赁物业面积5.5万方和12万方，为租赁业务增长提供动力。

4. 盈利预测与财务指标

• 营业收入预测：2013-2015年分别为88.90亿元、114.8亿元和166.96亿元。
• 净利润预测：2013-2015年分别为16.18亿元、20.41亿元和24.32亿元。
• 每股收益：2013年1.38元，2014年1.74元，2015年2.08元。
• PE估值：2013年5.45倍，2014年4.57倍，预计未来持续下降。
• 毛利率：2013年42.90%，2014年45.33%，持续提升。
• 净利率：2013年19.68%，2014年18.80%，略有下降。
• 现金流：公司2013年经营活动现金流为-3303百万元，投资活动现金流为450百万元，筹资活动现金流为9745百万元。

5. 项目结算预测

• 项目名称与面积：包括嘉兴世茂新世纪项目、徐州世茂广场、苏州世茂广场等，合计未结算面积为979.28万平方米。
• 预计结算面积：2013年56万平方米，2014年72万平方米，2015年95万平方米。
• 销售均价：部分项目销售均价较高，如沈阳世茂环球中心销售均价81.95元/平方米。

6. 合作模式优化

• 股权合作：公司与世茂房地产采用股权合作模式，共享收益，提升资金回笼速度。
• 项目案例：以石狮项目为例，2013年10月30日实现销售，首期别墅项目回笼资金20亿元，是合作模式的典范。

7. 行业与公司评级

• 公司评级：维持“强烈推荐”评级，基于未来三年的销售、租赁和影院业务的快速增长。
• 行业评级：以沪深300指数为基准，公司和行业均被看好。

总结

世茂股份凭借丰富的土地储备、合理的项目布局、高效的运营模式以及集团协同效应，未来三年有望实现销售、租赁和影院业务的快速增长。公司盈利能力和估值水平持续优化，维持“强烈推荐”评级，显示出其在商业地产开发领域的强劲发展潜力。