20150217-广发证券-世茂股份-600823.SH-新年新风_茂___发展或提速_19页_1mb

报告摘要

世茂股份 (600823.SH) 总结

核心内容

世茂股份（600823.SH）是一家专注于商业地产开发与运营的专业化公司，近年来在房地产销售、商业地产管理、影院院线及传媒业务方面持续发展。2015年，公司拟非公开发行1.07亿股，发行底价不低于14元/股，预计募资不超过15亿元，用于地产项目开发，以助力公司规模增长并缓解资金压力。公司当前总市值为169亿元，若增发顺利完成，预计2015年各项业务估值合计为244亿元，较当前市值折让约31%。分析师维持“买入”评级，认为2015年将是公司发展提速的关键一年。

主要观点

房地产销售仍是核心业务
- 2014年公司实现签约销售面积124万平米，同比增长26%，签约销售金额160亿元，同比增长23%。
- 土地储备超过1100万平米，主要分布在环渤海经济圈、长三角经济圈等核心区域，销售利润率高于平均水平。
商业地产持续增长
- 自持物业面积从2010年的56万平米增长至2014年的90万平米，主要业态包括写字楼、世茂广场和酒店式公寓。
- 租金收入从2010年的1.76亿元升至2014年上半年的1.92亿元，预计全年或超过4亿元。
- 物管收入从2011年的0.16亿元升至2014年上半年的0.79亿元，预计全年或超过1.5亿元。
- 租赁业务毛利率稳定在85%~95%，物管业务毛利率高达90%以上，整体净利润率在30%~40%之间。
影院院线业务稳步推进
- 截至2014年末，公司已开业影院18家，屏幕150余块，座位数超2.7万个。
- 2014年上半年影院院线收入超过1亿元，全年有望突破2亿元。
- 拥有自主院线公司“北京世茂电影院线有限公司”，具备较强协同效应，分得55%的电影票房收入。
传媒业务布局上游
- 2013年成立全资子公司“上海世茂文化传媒有限公司”，投资影视剧制作与发行。
- 2014年首批参与投资的影视作品包括《一仆二主》和《闺蜜》，分别取得较高的收视率和票房成绩。
- 传媒业务预计将在未来持续投入，逐步提升市场份额。
新总裁履新，带来业务变化
- 刘赛飞先生接任公司总裁，拥有丰富的房地产及旅游地产管理经验。
- 他曾在世茂房地产担任执行董事兼副总裁，带领团队连续两年获得集团销售冠军。
- 他的履新可能带来集团资源分配的倾斜，推动世茂股份业务创新与拓展。

关键信息

增发计划

拟非公开发行1.07亿股，发行价格不低于14元/股，募资不超过15亿元。
扣除发行费用后，资金将全部用于地产项目开发，包括青岛国际中心二期、济南世茂国际广场南区三期、上海天马山项目三期等。

业务估值

房地产销售：2015年预期200亿元，按0.8xP/S估值为160亿元。
租金+物管收入：预期6.6亿元，按20xP/E估值为53亿元。
影院院线收入：预期3.5亿元，按30xP/E估值为31亿元。
合计估值：244亿元，当前市值169亿元，折让约31%。

财务预测

EPS（增发前）：2014年为1.63元，2015年预计为1.90元。
净利润：2014年预计1904亿元，2015年预计2221亿元，净利润率稳定在15.3%~16.6%之间。
资产负债率：2014年为67.61%，2015年预计上升至77.2%。
净负债率：2014年为98.1%，2015年预计154.2%。

风险提示

公司各项业务发展速度低于预期。

业务展望

房地产销售

2015年预期房地产销售金额增长25%，至200亿元，继续作为公司主要收入来源。

商业地产

随着自持物业面积的扩大，租金和物管收入将继续增长，预计全年租金+物管收入超过5.5亿元。

影院院线

依托集团商业地产平台，影院院线业务有望进一步扩张，提升市场份额。

传媒业务

传媒业务作为新兴板块，未来有望通过影视剧投资、制片宣传发行等方式实现高增长。

估值与投资建议

估值结论：2015年预计公司总估值为244亿元，当前市值折让约31%。
投资建议：分析师维持“买入”评级，认为公司未来有望实现业绩提速，股价表现强于大盘15%以上。

总结

世茂股份在2015年面临新的发展机遇，通过再融资扩大项目规模，同时在房地产销售、商业地产、影院院线和传媒业务上持续发力。新总裁刘赛飞的履新可能带来集团资源的倾斜，推动公司业务创新与增长。公司各项业务在2015年均有望实现稳定增长，预计EPS将从1.63元提升至1.90元，估值具有较大提升空间。尽管存在业务增长低于预期的风险，但整体来看，世茂股份具备较强的业务发展潜力和市场竞争力。

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