20130906-兴业证券-土地市场深度报告_地王_触发政策全面紧缩概率不大_影响企业利润率大势所趋_17页_1mb

土地市场深度报告总结

核心内容

本报告分析了2013年以来全国土地市场的表现，探讨了土地市场热度、结构性分化、对房地产企业利润率的影响以及后续政策走向。报告指出，尽管土地市场热度有所上升，但整体溢价率尚未达到历史高点，且企业利润率承压趋势明确。

主要观点

土地市场整体热度上升，但未达历史高点

• 2013年8月，全国一/二/三四线城市成交土地平均溢价分别为42%/19%/10%，相比2012年末的21%/11%/8%有明显提升，但仍低于2010年1月的128%/44%/31%。
• 一线城市楼面均价接近2009年峰值，二线城市和三四线城市楼面均价则未出现明显上涨。

土地成交结构性分化

• 一线城市：住宅和商业用地溢价率显著上升，显示开发企业对核心城市土地稀缺性的共识。
• 二线城市：住宅和商业用地溢价率出现明显分化，商业用地溢价率较低，住宅用地溢价率较高。
• 三四线城市：住宅用地溢价率随整体市场升温有所上升，但整体仍保持相对平稳。
• 区域差异：长三角和珠三角地区土地成交均价和溢价率上升更为明显，中西部和东北地区则相对平稳。

土地成交均价与销售均价比率上升，企业利润率承压

• 9月5日出让的“地王”楼面均价占周边楼盘销售均价的平均比重为69%，远高于2012年重点企业新增土地楼面均价/销售均价的平均比例（20%-30%）。
• 土地成本上升可能对房地产企业利润率形成一定压力，尤其在房价增速放缓背景下。

企业投资意愿增强，库存分化

• 在销售回暖的背景下，房地产企业净负债率不降反升，显示其对后市持乐观态度。
• 一线城市库存大幅回落，二线和三四线城市库存回升，可能制约其土地市场投资热情。
• 土地市场热度预计将继续结构性持续，但全面紧缩政策的可能性较低。

关键信息

• 土地市场热度：2013年土地市场热度显著上升，但未达历史高点。
• 溢价率：一线城市溢价率维持高位，二线城市和三四线城市溢价率相对较低。
• 楼面均价：一线城市楼面均价接近2009年水平，二线城市和三四线城市楼面均价未明显上涨。
• 企业利润率：土地成本上升可能对利润率形成压力，尤其是“地王”地块。
• 政策预期：全面政策紧缩概率不大，后续调控可能集中在部分一线热点区域。
• 投资趋势：房地产企业投资意愿较强，净负债率上升，显示扩张意愿。

土地市场数据

• 一线城市：北京、上海、广州、深圳。
• 二线城市：天津、杭州、南京、武汉、成都、苏州等。
• 三四线城市：扬州、惠州、丹东、锦州、九江、湛江等。

图表说明

• 图1：地方政府性基金收入与地方财政收入对比。
• 图2：土地出让金收入占地方财政收入的比例。
• 图3：各级城市土地溢价率。
• 图4：各级城市成交楼面均价。
• 图5：二线城市住宅用地供给和成交建筑面积。
• 图6：二线城市商业用地供给和成交建筑面积。
• 图7：一线城市住宅和商业土地溢价率。
• 图8：一线城市住宅和商业楼面均价。
• 图9：一线城市房价环比涨幅与土地溢价率关系。
• 图10：二线城市住宅和商业土地溢价率。
• 图11：二线城市住宅和商业楼面均价。
• 图12：三四线城市住宅和商业土地溢价率。
• 图13：三四线城市住宅和商业楼面均价。
• 图14：各区域土地溢价率。
• 图15：各区域成交楼面均价。
• 图16：2012年主要公司新增土地楼面均价/销售均价。
• 图17：上市房企有息负债率和净负债率。
• 图18：一线城市库存情况。
• 图19：二线城市库存情况。
• 图20：三四线城市库存情况。

投资评级

• 行业评级：推荐（相对表现优于市场）。
• 公司评级：
  • 买入：相对大盘涨幅大于15%。
  • 增持：相对大盘涨幅在5%-15%之间。
  • 中性：相对大盘涨幅在-5%-5%之间。
  • 减持：相对大盘涨幅小于-5%。

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