房地产行业长周期专题报告之三：详解房地产资金来源与开发投资额预测方法论-20180109-申万宏源-30页-1mb

房地产资金来源与开发投资额预测方法论总结

核心内容

本文聚焦于房地产行业的资金来源与开发投资额之间的关系，分析了资金对房价和投资行为的长期和短期影响，并探讨了未来房地产行业资金结构的变化趋势。

主要观点

• 资金是房地产开发投资的核心影响因素：根据2001年2月至2017年7月的全国数据，房地产企业到位资金累计同比增速对开发投资额的解释力度显著高于销售面积和销售额，相关系数为0.74。
• 销售对资金的影响具有滞后性：销售增速领先于到位资金和房价，但随着资产证券化等融资渠道的兴起，销售对投资的领先意义有所降低。
• 房地产资金来源变化反映资本市场发展：从“利用外资”到“非标融资”，再到“标准化融资”，房地产资金来源的变化体现了中国资本市场的演进。
• 未来资金来源将更加多元化：资产证券化（如REITs）将成为长期资金来源的重要增长点，同时预售房款与开发贷二选一将有助于降低房企杠杆。
• 资金压力对房价具有影响：资金压力指标（开发投资额/到位资金）是判断房价走势的重要依据，2018年资金压力预计将显著增加。

关键信息

资金来源结构

• 2016年：销售回款（8.7万亿）、房地产开发贷（5.7万亿）、非标融资（3.2万亿）、信用债（1.7万亿）、股权融资（1594亿元）。
• 2017年1-9月：销售回款（9.5万亿）、房地产开发贷（6.05万亿）、非标融资（2.8万亿）、信用债（3781亿）、股权融资（319亿）。
• 资金来源占比：销售回款占比最高（65%），其次是银行贷款（13%-17%），非标融资（2.3%-3.2%），债券（1.7%-10.9%），股权融资（约1%）。

资金与投资关系

• 资金对投资的解释力：销售回款、到位资金、银行贷款等资金来源对开发投资额的解释力远高于销售面积和销售额。
• 资金压力指标：开发投资额/到位资金比值为0.8时，资金链较为紧张，房价存在下行风险。
• 预测方法：通过前置5个月的到位资金增速预测开发投资额，相关系数达0.800。

资金与房价关系

• 资金对房价的领先性：到位资金增速领先于房价增速，资金压力增加时房价出现下行趋势。
• 2018年预测：预计开发投资额增速为4.3%，资金压力接近历史临界值1万亿，房价存在下行风险。

资金来源趋势

• 短期：销售回款和银行贷款仍是主要资金来源，但非标融资和信用债的占比在上升。
• 长期：资产证券化将成为重要融资渠道，推动房地产行业向“地产资本商”转型。

融资渠道变化

• 非标融资：信托、资管、券商、保险等非银机构贷款逐渐成为重要融资渠道。
• 标准化融资：随着资管新规的实施，非标融资向标准化融资转型，股权、债券、REITs等成为主流。

投资建议

• 关注资产证券化：REITs和PERE将成为未来融资的重要形式，资金来源以公众募资为主。
• 关注龙头房企：在行业集中度提升的背景下，龙头房企更具备融资优势。
• 推荐标的：A股地产基金标的光大嘉宝、长租公寓运营商世联行、龙头房企万科、保利地产、招商蛇口。

结构分析

1. 房地产资金影响房价，领先投资

• 供需框架：政府与市场力量博弈下的供需关系决定了房价走势。
• 资金与房价：资金链紧张时房价增速放缓，资金压力指标是判断房价走势的重要依据。
• 资金与投资：到位资金是开发投资的重要领先指标，前置5个月的到位资金与开发投资额相关性最高。

2. 房地产资金来源与中国资本市场的发展密切相关

• 资金来源演变：从利用外资到非标融资，再到标准化融资，反映中国资本市场的发展轨迹。
• 各渠道占比：销售回款占比最高（65%），其次是银行贷款（13%-17%）、非标融资（2.3%-3.2%）、债券（1.7%-10.9%）、股权融资（约1%）。
• 资金来源结构变化：国内贷款占比下降，非银机构贷款占比上升，信托融资成为重要补充。

3. 房企长期资金来源以ABS为增长点，短期可通过预测到位资金增速测算开发投资额增速

• 短期预测：通过到位资金增速预测开发投资额，2018年预计开发投资额增速为4%。
• 长期趋势：资产证券化将成为重要融资渠道，推动房企向轻资产运营转型。
• 资金压力分析：2018年预计资金余缺接近1万亿，资金压力较2017年明显增加。

图表与数据

• 图1-图38：展示了资金与房价、投资之间的关系，以及各融资渠道的占比和变化趋势。
• 表1-表10：提供了资金来源、销售回款、贷款净变动、信用债发行量等关键数据，以及相关系数检验结果。

总结

本文通过分析房地产资金来源与开发投资额的关系，揭示了资金在房地产行业中的核心地位，并预测了2018年房地产行业资金压力和投资趋势。同时，提出了未来十年房地产行业资金来源多元化的发展方向，强调了资产证券化和轻资产运营的重要性。