20210115-JLL-房地产_2020年第四季度北京甲级办公楼市场_19页_3mb

北京甲级办公楼市场总结（2020年第四季度）

核心内容概述

2020年第四季度，北京甲级办公楼市场在整体经济环境持续承压的背景下，面临供应增加与需求疲软的双重压力。租金连续第八个季度下降，空置率有所上升，但部分优质项目表现优于市场平均水平，显示出一定的抗压能力。内资企业成为租赁市场的主导力量，金融和IT行业仍是主要租户。

主要观点

1. 市场供应与需求

• 新增供应：本季度新增供应为240,702平方米，其中两个新项目完工入市，部分项目推迟入市，缓解了业主压力。
• 净吸纳量：本季度净吸纳量为60,592平方米，同比下降，但市场活跃度有所回升。
• 租赁需求：65%的新租成交由内资企业录得，外资仅占35%。搬迁和升级成为主要租赁需求来源，占比达60%。

2. 租金表现

• 全市租金：2020年底全市甲级办公楼租金为¥342/平方米/月，环比下降2.6%，同比下降7.9%。
• 租金趋势：租金连续8个季度下跌，市场整体租金承压。CBD区域租金为¥359/平方米/月，环比下降3.5%；金融街租金为¥652/平方米/月，环比下降1%。
• 未来展望：2021年租金预计继续下跌，但降幅可能收窄；2022年后，随着经济环境趋于稳定，租金有望触底反弹。

3. 空置率变化

• 全市空置率：小幅上升至15.4%，环比增加1.4个百分点。
• 区域表现：
  • CBD：空置率升至18.6%，环比增加1.6个百分点。
  • 金融街：空置率升至3.8%，环比增加0.2个百分点。
  • 第三使馆区：空置率下降至8.8%，环比减少0.5个百分点。
  • 奥林匹克地区：空置率升至23.9%，环比增加1.4个百分点。
  • 丽泽：空置率高达89.9%，显示该区域市场仍处于早期发展阶段。

4. 未来供应重点

• 2021年新增供应：预计全市新增供应近70万平方米，主要集中于丽泽区域。
• 重点项目：
  • 泰康集团大厦（2021年入市，120,000平方米）
  • 阳光保险（2021年入市，90,000平方米）
  • 北投科创大厦（2021年入市，49,400平方米）
  • 长城金融工程项目（2021年入市，95,000平方米）
  • 中华保险大厦（2021年入市，54,000平方米）
  • 平安丽泽幸福中心（2021年入市，155,000平方米）
  • 远洋锐中心（2021年入市，108,000平方米）
  • 国盛中心（2022年入市，150,000平方米）
  • 颐提港二期A（2025年入市，168,000平方米）

5. 区域市场表现

• CBD核心区：中信大厦（528米）已于2019年完工入市，成为北京新地标。Z12、Z2a等项目预计2021年入市，预租进度较高。
• 丽泽区域：未来将成为供应重点区域，目前空置率高达89.9%，预计2021年将有大量项目入市，推动区域发展。
• 金融街：租金较高，但受市场压力影响，租金仍录得下降。

关键信息

供应与需求

• 本季度新增供应240,702平方米，净吸纳量60,592平方米。
• 60%的新租交易为升级搬迁类需求，显示出市场对空间优化的强烈需求。

租金与空置率

• 全市租金连续8个季度下跌，2020年底租金为¥342/平方米/月。
• 空置率小幅上升至15.4%，主要受新入市项目预租率较低影响。

未来市场展望

• 2021年市场仍面临供应压力，租金预计继续下跌，但降幅可能收窄。
• 2022年后，随着供应高峰结束，市场有望逐步回暖，租金将触底反弹。
• 空置率预计在2022年后逐步下降，新项目去化将缓解市场压力。

租户结构

• 内资企业主导：内资租户占比同比增长3个百分点，金融行业仍是主要租户。
• 租户归属地：大部分租户为本地企业，外资租户相对较少。

结论

2020年第四季度，北京甲级办公楼市场在经济环境不确定性和新增供应增加的双重压力下，租金持续下跌，空置率上升。然而，内资企业主导的市场结构和金融、IT行业的强劲需求为市场提供了一定支撑。未来，随着2021年大量项目入市，市场仍需适应新的供需格局，而2022年后，随着供应高峰结束，市场有望逐步回暖，租金和空置率将趋于稳定。