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报告摘要

北京甲级办公楼市场总结（2020年第四季度）

核心内容概览

2020年第四季度，北京甲级办公楼市场在经济环境和供应压力的双重影响下表现承压。新增供应和租赁需求均有所波动，租金连续第八个季度下跌，空置率小幅上升，但部分区域因优质项目入市而租金稳定。

市场动态

新增供应

本季度新增供应量为 240,702 平方米，但部分项目因推迟入市时间，缓解了业主压力。
2021年预计新增供应量达 近70万平方米，主要集中在 丽泽区域，推动该新兴区域的发展。

净吸纳量

本季度净吸纳量为 60,592 平方米，相比三季度有所回升，但整体市场仍面临去化速度放缓的压力。
搬迁和升级需求成为市场主流，占比达 65%，显示企业对办公空间的优化需求。

租金走势

全市平均租金为 ¥342/平方米/月，环比下降 2.6%，同比下跌 7.9%。
租金连续8个季度下跌，表明市场整体承压。
CBD区域租金为 ¥359/平方米/月，环比下降 3.5%，空置率上升至 18.6%。
金融街租金为 ¥652/平方米/月，环比下降 1%，空置率 3.8%。
丽泽区域租金为 ¥137/平方米/月，环比下降 12.6%，是租金跌幅最大的区域。

空置率变化

全市空置率上升至 15.4%，环比增加 1.4个百分点。
CBD核心区空置率上升至 19.2%，显示该区域竞争加剧。
第三使馆区空置率下降至 8.8%，表现优于其他区域。
奥林匹克地区空置率上升至 23.9%，成为市场空置率最高的区域之一。

未来市场展望

供应趋势

2021年：新增供应集中于丽泽区域，预计为市场带来近70万平方米的新增面积。
2022-2025年：供应高峰将逐渐过去，市场吸纳能力提升，空置率有望下降。

租金趋势

2021年：租金将继续下跌，预计跌幅在 4.5% 左右。
2022年后：随着经济环境趋于稳定，租金将触底反弹。

空置率趋势

2021年：空置率仍将受不确定性影响，需求强度受限。
2022年后：新项目逐步去化，有助于缓解供给压力，推动空置率下降。

租户结构

内资企业在租户结构中占据主导地位，占比同比增长 3个百分点。
金融行业仍是主要租户，IT行业也保持活跃。
外资企业仅占 35%，显示市场对外资的吸引力有所下降。

重点区域分析

区域	总存量 (平方米)	租金 (元/月/平方米)	环比变化	空置率	环比变化
全市	10,175,900	342	↓2.6%	15.4%	↑1.4%
CBD	2,590,900	359	↓3.5%	18.6%	↑1.6%
金融街	1,794,300	652	↓1%	3.8%	↑0.2%
东二环路	896,300	318	↓0.7%	11.9%	↑11.3%
中关村	739,900	368	↓0.4%	2.8%	↑0.6%
望京	963,600	235	↓2.0%	7.9%	↓0.3%
奥林匹克地区	1,030,100	326	↓1.6%	23.9%	↑1.4%
丽泽	462,400	137	↓12.6%	89.9%	-

未来重点项目

项目编号	项目名称	计划入市时间	建筑面积 (平方米)	自用面积 (平方米)	预租进度
1	泰康集团大厦	2021	120,000	96,000	80%
2	阳光保险	2021	90,000	70,000	78%
3	北投科创大厦	2021	49,400	-	-
4	长城金融工程项目	2021	95,000	47,000	-
5	中华保险大厦	2021	54,000	54,000	-
6	平安丽泽幸福中心	2021	155,000	-	-
7	远洋锐中心	2021	108,000	-	-
8	国盛中心	2022	150,000	-	-
9	颐提港二期A	2025+	168,000	-	-

市场特点

金融街租金差距扩大：金融街租金远高于其他区域，业主面临更大压力。
市场谨慎情绪蔓延：租金持续下跌，企业整合和退租现象加剧空置率。
优质项目表现稳定：超甲级办公楼租金相对稳定，成为市场中坚力量。

总结

2020年第四季度，北京甲级办公楼市场受到经济环境和新增供应的双重压力，租金持续下跌，空置率上升。尽管内资企业主导市场，金融和IT行业仍是主要需求来源，但整体市场仍面临挑战。未来，随着2021年大量新项目入市，市场将经历一段供给高峰，租金和空置率可能进一步承压。2022年后，市场有望逐步回暖，租金将触底反弹，空置率下降。

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