> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 新能聚势 光启未来 大中华区物业摘要 # 目录 # 市场动态 广州 13 甲级办公楼市场 03 深圳 14 优质零售地产市场 04 成都 15 物流地产市场 05 南京 10 杭州 18 香港 19 上海办公楼市场展现行业需求新劳务 06 台北 20 数字新势力重塑广州楼宇生态 07 科技重塑南京办公新生态 08 雷伟地产 香港写字楼：在复杂周期中探索前行 09 # 办公楼 广州 24 北京 11 深圳 25 上海 12 # 物流地产 北京 27 上海 28 广州 29 成都 30 # 酒店 北京 32 上海 33 广州 34 深圳 35 香港 36 # 甲级办公楼市场 - 需求温和复苏，科技互联网成需求修复核心引擎。 - 金融服务业保持稳健，新兴消费业态加速布局，为办公楼市场提供结构性需求支撑。 市场持续呈现租户主导格局，租金下行趋势延续，租约条件更趋灵活。 2025年，中国主要城市甲级办公楼市场需求端呈现温和复苏态势。全年一线城市净吸纳量达162.9万平方米，部分城市租赁活动明显回暖，尤其受益于科技行业扩张带来的支撑。然而，整体市场格局仍显著偏向租户，企业选址决策高度聚焦成本控制，供需矛盾持续存在，各城市甲级办公楼租金延续下行趋势，业主议价能力进一步减弱，租金水平在平稳调整中寻求新的平衡点。 在经济总体平稳、新旧动能转换加速的宏观背景下，科技互联网行业成为本轮需求修复的核心引擎。人工智能应用、移动游戏、消费电子等细分领域表现尤为活跃，不仅推动企业办公空间升级，也带动多个城市出现整层及以上规模的租赁成交。在深圳，科技类企业主导市场交易，租赁面积占比接近 $30\%$ ；在上海，科技互联网行业录得多宗大面积租赁交易，需求占比升至 $17\%$ ，跃居第二大需求来源，其中人工智能相关企业的扩张尤为突出。 在甲级办公楼各行业需求来源中，金融服务业保持稳健表现。以 上海为例，全市甲级办公楼新增需求中接近四分之一为金融服务业企业，稳居首位。其中，私募基金特别是量化投资与证券类机构因业务规模持续增长，显著拉动对核心区域高端办公空间的需求。与此同时，消费结构变迁催生新型办公需求。户外运动品牌与潮玩IP纷纷在上海设立区域总部或旗舰店，反映新消费趋势对办公选址的影响。在广州和深圳，伴随国货品牌加速出海，跨境法律咨询、国际物流、海外营销及跨境支付等配套专业服务行业的办公需求显著提升，形成具有地域特色的需求亮点。 面对持续高企的新增供应与空置压力，市场流动性高度依赖租金下行释放的价格弹性。随着甲级与乙级办公楼之间的租金差距进一步收窄，越来越多企业把握窗口期，从乙级楼宇或创意园区搬迁至甲级项目，实现办公环境与品牌形象的“性价比升级”。在此背景下，业主普遍采取更为灵活的租赁策略应对去化挑战，包括接受租约重组、提供定制化装修方案、延长免租期或承担部分搬迁成本，以稳定现有优质租户并吸引新客户。尽管整体空置率 仍处高位，一些新兴的结构性需求，尤其是来自科技、金融及新兴消费领域的活跃租赁活动，有效缓解了部分核心商务区和重点子市场的去化压力，为市场提供阶段性支撑。 2026年作为“十五五”规划的开局之年，高质量发展、科技自立自强与内需提振将成为贯穿全年的政策主轴，这一政策导向将为办公楼市场的持续复苏奠定坚实基础。在政策红利的持续释放下，高技术、高附加值产业有望保持快速发展态势，持续释放稳定的办公需求，成为市场需求增长的核心驱动力；而金融与专业服务业作为办公楼市场的传统基石行业，仍将发挥稳定器作用，为市场提供持续且稳健的需求支撑。从区域分化来看，部分城市凭借自身的产业聚集优势与对外开放优势，将在消费电子、AI+、游戏产业、中企出海等热门赛道中率先实现需求的深度修复，这些城市的办公楼市场有望成为中国办公楼市场长期复苏进程中的标杆，为整体市场的回暖提供有力支撑。 # 优质零售地产市场 - 在“国补”政策提振、体育健康需求升温、以及签证放宽带动入境旅游等因素推动下，消费市场呈现结构性修复特征。 - 租赁需求持续分化，潮玩、运动户外和消费电子等业态保持活跃，头部品牌采用大店策略重塑空间价值。 - 零售物业新增供应量仍处于高位，项目普遍采取“以价换量”策略，整体租金持续承压。 2025年，中国零售地产市场在政策支持、消费结构演变与业态创新的共同推动下，呈现结构性修复态势。全年社会消费品零售总额同比增长 $3.7\%$ ，较2024年加快0.2个百分点。这一复苏主要由三大因素驱动：一是“国补”政策持续发力，有效提振通讯器材、家用电器及音像器材等品类销售，相关领域实现全年两位数增长；二是体育与健康消费持续升温，全民健康意识提升叠加赛事经济催化，带动运动服饰、健身场馆及相关服务业态加速扩张；三是签证政策放宽显著促进入境旅游，进一步激活文旅、餐饮及零售终端需求。 2025年，消费结构的持续演变正深刻重塑零售空间格局。从主要业态来看，零售物业租赁需求呈现多元化趋势。以上海主要优质项目为例，2025年新开门店数据显示，餐饮和时尚类租户仍是新增租赁的主力，面积占比分别为 $33\%$ 和 $27\%$ ；与此同时，服务类租户需求显著升温，面积占比提升近4个百分点至 $15\%$ 。此外，生活 方式类租户的新开面积占比上升1.2个百分点至 $12\%$ 。从细分品类来看，在新兴消费趋势的推动下，运动服饰、潮玩杂货、平价餐饮以及服务业态的租赁需求保持活跃，尤其是宠物服务、医疗健康服务、美容美体、运动健康场馆等新业态。此外，“国补”政策的持续推进与消费电子技术的快速迭代形成双重驱动，不仅激发了消费者的升级换代意愿，也对消费电子品牌门店的租赁需求提供了有力支撑，推动该业态租赁活动日益活跃。 在品牌策略层面，2025年线下商业迎来“大店时代”：潮玩IP、运动户外及消费电子等热门赛道的新兴品牌纷纷布局核心商圈，以独栋或多层超大空间打造地标性门店。此类大店突破传统单一商品销售逻辑，深度融合IP内容、前沿科技与在地文化，构建沉浸式消费场景，推动品牌从“卖产品”向“卖体验、卖生活方式”跃迁。这一策略不仅回应了消费升级趋势、重塑线下渠道价值，更借助核心点位的高曝光与强传播属性，有效驱动品牌焕新与溢价能力提升。 全国来看，整体优质零售物业新增供应量仍处于高位。2025年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市优质零售物业合计新增供应达187万平方米，同比增长 $7.2\%$ ；一线城市全年净吸纳量约138万平方米，同比增长 $4.1\%$ 。在供需关系持续承压的背景下，多数项目普遍采取“以价换量”策略，推动各城市平均租金水平继续下行。全年零售物业市场表现分化进一步加剧，尽管整体市场仍面临压力，但部分城市核心商圈的优质项目以及非核心区域的标杆性商业体，凭借精准定位与高效运营，在出租率和租金表现上保持相对稳健。 在零售端，消费者对品质生活、高性价比及情绪价值的追求将持续深化，为潮玩、运动、宠物经济及健康服务注入长期动能。此外，在政策加持与技术迭代的双重驱动下，消费电子品类有望加速场景拓展。数智经济亦将加速渗透零售终端，催生更多沉浸式、场景化、互动化的新型商业空间，为中国商业地产开启高质量发展的新篇章。 # 物流地产市场 - 租户市场为企业优化物流地产布局提供机会 - 新增供应压力较去年略有缓和，但区域分化明显 租金持续深度调整，业主采取灵活定价政策支撑市场恢复 2025年全年，中国物流仓储市场整体需求保持稳定，呈现温和修复态势。国内宏观经济边际改善，促消费政策持续发力，推动整体消费逐步回暖，国内电商平台及第三方物流企业的仓储需求逐步回升。在企业普遍强化成本管控、租赁市场整体承压的环境下，大型租户持续优化仓储网络，通过整合多城市仓配资源、集中布局等方式降低综合履约成本、提升运营效率。仲量联行追踪的主要物流地产市场数据显示，2025年度净吸纳量超过800万平方米，相较去年略有提升，其中上海、嘉兴、广州、佛山和廊坊市场表现相对较为活跃，年净吸纳量超过50万平方米。 区域市场需求主要来源呈现明显分化态势：华北地区需求以成本驱动型搬迁为主，新增扩张动能有所不足；华东地区整体需求保持稳定，降本增效仍是多数企业的主要需求，地区内成熟的制造业基础也吸引了来自制造业相关企业的大量需求；华南地区虽然受全球战略布局调整影响，部分跨境电商平台在华南地区的仓储扩张节奏趋于审慎，但国内电商、即时零售企业及第三方物流企 业持续支撑市场需求；华西地区需求保持活跃，零售、白酒、快递快运等行业持续支撑当地增量仓储需求。 2025年全年，中国主要城市物流地产市场新增供应约为854万平方米，较2024年略有下降。新增供应呈现区域性集中，市场分化显著：上海全年新增供应仍超百万平方米，短期空置压力仍在高位；北京新增供应超60万平方米，空置率上升至 $30\%$ 以上，华南五市全年新增487万平方米，是去年的两倍有余，区域内各市场空置率明显抬升。华西全年新增44万平方米，较之前峰值显著下降，整体空置率逐步降低至 $10\%$ 以内。 展望未来，全国物流地产供应端整体将呈现平稳态势，但区域分化现象将愈发明显。具体而言，华南地区及北京已步入供应释放阶段，短期内供应端压力明显；而华东地区与华西地区，供应压力则相对处于可控范围。在增量需求释放节奏较为缓慢的背景下，新增供应集中入市的地区，其去化周期预计将会延长，整体空置 水平或将呈现阶段性上升趋势。 2025年，受新增需求偏弱及供应端压力双重影响，全国物流地产租金整体延续下行调整趋势。项目间竞争加剧促使业主租金策略更趋灵活：新项目侧重定价竞争力，存量业主则通过降价续租或合同期内优惠等方式以保持现有出租率和保留现有主力租户。 仲量联行监测数据显示，全国主要物流城市租金同比全部录得负增长。其中，华北地区的廊坊、天津以及华东地区的嘉兴、上海和苏州租金调整幅度相对明显，同比降幅均接近 $20\%$ 。华南地区受2025年大量新增供应影响，租金跌幅明显扩大，其中东莞租金同比降幅超过 $15\%$ 。华西地区租金跌幅较前期显著收窄，呈现温和企稳态势。 # 上海办公楼市场展现行业需求新势能 行业需求多元化是上海办公楼市场的显著特征。纵观2020至2025年上海办公楼市场的新增租赁需求，金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售、生命科学这六大传统行业的租赁需求历年占比均稳定在 $80\%$ 以上，构成了上海办公楼市场的需求基本面。近期，金融服务、科技互联网行业的部分细分领域展现出活跃的增长势能。 # 金融服务：私募基金企业需求占比上升 金融服务一直是上海办公楼市场租赁需求的“压舱石”，需求占比常年位居首位。当前，内资企业更为积极地利用市场条件优化其租赁策略。与此同时，行业内部需求结构变化显著。2025年，得益于支持性政策与国内降息等因素推动市场流动性改善，私募基金企业需求占整体金融服务企业需求的比重显著上升，超过 $25\%$ 。与此同时，A股与港股市场稳健发展，带动私募证券类基金加快注册与扩张步伐。2025年全年，国内私募证券投资基金的备案通过数量与规模均实现稳步增长。基金机构与基金数量的增加推动了基金公司的办公租赁需求上升。与传统的保险、银行及外资基金不同，内资基金机构的选址策略更为灵活，积极聚焦于沿江沿河板块。 # 科技互联网：人工智能和集成电路需求占比显著增长 2020至2025年，上海科技互联网行业的租赁需求历经三个阶段。 2020-2021年，行业迎来快速扩张期，多家头部互联网平台接连完成大面积办公租赁成交；2022-2023年，受行业监管趋严与行业内部调整的双重影响，整体需求增长放缓，科技互联网行业的办公租赁成交总量与全市占比均出现回落；2024年起，人工智能领域的技术突破与相关应用场景的快速拓展，推动行业租赁需求明显回升。其中，人工智能成为需求回升的核心驱动力；集成电路设计企业因设计团队更依赖算力与网络环境，而非实体生产研发空间，也纷纷在甲级办公楼市场寻找品质升级机会。此外，游戏、新能源汽车相关领域及互联网服务平台的租赁需求同步回升，多数企业将选址聚焦于非中央商务区。 图1：2020-2025年上海办公楼市场行业需求占比 *新租成交不含续租，基于成交面积统计 数据来源：仲量联行研究部 图2：上海办公楼市场金融服务企业需求细分（基于2023年至2025年租赁面积统计） 数据来源：仲量联行研究部 图3：上海办公楼市场科技互联网企业租赁需求细分（基于2020年至2025年租赁面积统计） 数据来源：仲量联行研究部 # 数字新势力重塑广州楼宇生态 近年来，游戏、跨境出海服务等数字新势力，正成为广州新质生产力的重要载体和楼宇经济增量主力。数字新势力正重塑城市空间形态与楼宇价值，推动琶洲、广州国际金融城等重点板块完成动能切换和价值兑现。 # 新兴企业办公空间的升级路径与场景化需求 近年来，以游戏和出海服务为代表的广州新兴行业产业规模不断扩展，带动新的选址需求释放。根据仲量联行过去三年对广州市场的监测数据，在涵盖甲、乙级办公楼与产业办公的搬迁租赁成交中，搬迁后面积增长超50%的成交中，70%来自游戏、电商、出海服务、美妆、企业数字化服务等新兴行业。而在面积翻倍及以上的案例中，该占比更达到85%，充分说明了新兴行业是当前租赁市场最具活跃的需求来源。 目前，广州的新兴行业企业广泛分布在各类产业园与办公楼中。初创期，企业选址以成本控制与生态协同为先。随着业务扩张，办公空间升级势在必行。 一部分企业注重创意与研发氛围，偏好高品质产业园兼具科技感与轻松度的环境，且看重产业园在运营成本方面的实用性优势。另一部分企业则将企业形象、核心区位及员工通勤便利性置于首位。甲级办公楼凭借地标性形象和优越的交通配套，助力企业彰显品牌、吸引高端人才。 # 新兴商务区甲级办公市场锚定办公升级机遇 仲量联行监测显示，在天河区与琶洲片区超300万平方米的产业园区样本中，仅约 $30\%$ 达到具备研发适配性、运营成熟度与空间品质的“A类产业园”标准，而临近广州国际金融城的“中国游戏第一街”科韵路片区，A类供给尤为紧缺。 鉴于琶洲与广州国际金融城近年大量高品质甲级办公楼集中入市、租金持续优化、交通及配套快速完善，许多寻求办公空间扩张与升级的新兴产业企业选择以可控成本升级到甲级办公楼项目。 过去三年，仲量联行监测数据显示，在新兴行业的办公租赁搬迁成交中，超六成落地于琶洲与广州国际金融城两大新兴商务区。进一步分析发现，这些区域内的成交案例中，超50%属于企业主动升级，即从普通办公楼或产业园区迁入甲级办公物业。升级搬迁不仅提升办公品质、改善区位条件、增强通勤便利性，也能够满足新兴企业对办公空间的功能弹性与场景赋能的更高要求。 在强劲的产业集聚与新兴企业办公升级需求驱动下，广州甲级办公楼市场的去化动能正向琶洲、广州国际金融城等新兴核心区集中。截至2025年底，两区空置率较近三年的高点显著回落，市场局部供需平衡不断改善。此外，随着企业对高品质空间的支付意愿提升，上述新兴甲级办公楼子市场租金下行压力持续收窄，展现出扎实的复苏潜力。 图1：广州办公楼市场搬迁成交分析（2023-2025年） 资料来源：仲量联行研究部整理 注：样本包含甲级、乙级及产业办公项目；租赁面积变化与租金单价变化指新租约与旧租约相比，面积、租金的同比增长率；数据截至2025年11月 图2：新兴行业在广州部分核心产业聚集区的布局版图 资料来源：仲量联行研究部整理 # 科技重塑南京办公新生态 2025年，高德低空经济华东总部落户南京江北新区，布局城市空中交通（UAM）与应急物流等“空中高德”示范场景，以及紫金山实验室发布全球首个6G广域低空覆盖的无蜂窝通智感融合外场试验网，标志着南京数字经济迈入关键阶段，从平面走向立体，加速构建以人工智能（低空经济/机器人）、5G/6G（未来网络）、科技互联网（含数据要素）三大赛道为支柱的产业体系，重塑城市竞争力。 依托数字经济与实体经济深度融合，南京的高校、企业与政府之间正以“雨林式创新生态2”实现无缝合作，加速科技产业体系发展。 # 产业空间“双向赋能”：数字经济重构商业办公楼价值逻辑 更重要的是，这一科技浪潮正在重塑南京商业地产格局，办公楼正从企业的成本支出演化为关键的创新赋能平台。 在需求端，上述三大核心领域的企业不再满足于传统办公空间，转而寻求场景驱动、功能定制的载体：人工智能企业需部署本地算力，6G通讯企业需测试环境对信号传播的影响，元宇宙企业则要求有高沉浸感与强交互性的空间环境。因为，具备科技属性、更能快速响应这些企业需求的商业办公楼将成为他们的首选。同时，这一科技趋势也催生出法律、合规等新兴配套业态，在同一楼宇内形成多元的相关租赁需求。 在供给端，开发商正从单纯的业主角色转型为主动的生态构建者，弥合物理空间与数字企业需求之间的鸿沟。通过智慧楼宇系统、共享研发空间及主动式数据服务平台，办公空间正成为测试、协作与价值创造的活力枢纽。 这种产业与空间的共生关系，在南京“双核”地理格局中清晰可见：江北新区已崛起为“低空”制造与硬科技高地，江宁区则聚力打造6G与数字创意产业集群。主城区各子市场则扮演“价值转化器”角色，将科技动能转化为商业地产活力。 未来，随着江北新区“芯片之城”、江宁区“无线谷”等重大项目陆续落成，逐步释放产能，这一趋势将进一步加速。以“河西-新街口-鼓楼”为核心的“数字金三角”将成为南京新质生产力的核心承载平台。这里的每一平方米办公空间都正在演变为创新节点，使南京商业地产真正成为城市科技未来的重要晴雨表。 注1：“低空经济”指以有人及无人驾驶航空器在低空开展的各类飞行活动为核心，带动相关领域融合发展的综合性经济形态。其主要产品包括无人机、eVTOL（电动垂直起降飞行器）、直升机、传统固定翼飞机等，覆盖消费级与工业级应用场景。 注2：“雨林式创新生态”是一种借鉴热带雨林特征的创新范式。其核心并非定向培育特定企业或人才，而是营造一个具备多样性、共生性与开放协作性的环境，以更有效地催生不可预测的突破性创新。 图1：“数字经济”型企业在南京甲级办公楼板块分布热力图 数据来源：仲量联行研究部 # 香港写字楼：在复杂周期中探索前行 香港写字楼投资市场正经历重大调整期。截至2025年第三季度，整体写字楼资本价值较峰值下跌约一半。尽管在价格发现阶段交易量依然低迷，但近期租赁市场的基本面指标显示市场正逐步企稳，未来的发展路径值得关注。 # 理解市场连锁动态 当前的商业地产资产、金融机构与资本市场之间存在紧密的连锁关系（如右图所示）。这一充满挑战的反馈循环始于商业地产：空置率上升和租金调整压缩了运营收入，进而压低了估值。资产质量的下降促使银行采取防御性姿态以管理贷款风险，导致房地产交易的新增信贷收紧。资本受限增加了交易难度，阻碍了价格发现过程，延缓了市场寻找新平衡点的速度。打破这一循环的关键在于房地产基本面的持续改善——即租金增长和估值企稳，这将有助于恢复贷款机构的信心并重启资金流动。 # 租赁势头与“双速”市场 尽管投资市场呆滞，但租赁市场表现强劲。2025年第三季度净吸纳量显著回升，主要受租户利用有利条款升级至高品质物业的驱动。虽然这种以质为先的趋势释放了积极信号，但其长期可持续性取决于后续是否伴随真实的业务扩张，而非仅仅是升级搬迁。市场因此呈现明显的“双速”特征：中环等核心区域的优质资产因需求集中而租金企稳；而老旧、低规格的建筑则面临结构性淘 汰风险，难以在竞争中立足。 # 投资前景展望 目前，投资市场仍由最终用户的自用型战略收购主导。机构投资者普遍持观望态度，等待租金收益率相对于低风险资产出现更具吸引力的溢价。展望未来，几个因素支持谨慎乐观的态度。新供应周期预计即将见顶，2026年起新增写字楼落成量将大幅减少，为市场吸纳现有空置提供关键窗口期。此外，虽然中国内地资本流入起到了一定支撑作用，但其影响具有高度选择性，主要集中在标志性资产，尚未全面提振市场。复苏之路还取决于稳定的宏观经济背景。尽管全球利率和地缘政治局势相较过去两年已显现出更高的确定性，市场初期的复苏仍对外部冲击高度敏感。 综上所述，受租赁基本面走强的支撑，香港优质写字楼市场似乎正在筑底。然而，资本价值的全面复苏将是一个渐进的过程。真正的复苏取决于信贷市场的解冻、优质物业租赁势头转化为全面可持续需求，以及全球经济环境的持续稳定。 图1：香港商业地产市场的反馈循环 资料来源：仲量联行 图2：2022年至2025年期间年均写字楼楼交易量和交易宗数较2017-2021年下降约 $70\%$ 资料来源：EPRC,仲量联行 注：仅包括港币两千万或以上写字楼成交 # 办公楼 # 北京 - 续租交易占比提升。 市场空置率呈现小幅改善。 租金跌势延续。 全市租赁需求维持较弱水平，本季度市场以续租交易为主导。鉴于搬迁涉及较高的装修及复原成本，更多租户倾向于在同一楼宇内续租，以规避相关支出。搬迁行为通常由租约到期或组织架构调整等关键节点触发，反映出企业办公空间调整的节奏更趋审慎。在非续租交易中，非银金融业为本季度的主要需求来源。同时，医美、体检及人工智能场景应用等细分领域正逐步显现为新兴的增量需求来源。 2025年第四季度，整体甲级办公楼市场无大规模新增供应入市含自用项目空置率环比下降0.2个百分点，至 $11.6\%$ 。此次小幅回落主要得益于CBD和望京等子市场租赁进展的推动。尽管空置率延续小幅下行趋势，但供给端压力却持续加剧。部分子市场在整体层面已显现企稳迹象；相比之下，望京、丽泽等区域的空置率持续处于高位，导致业主普遍依赖大幅租金折扣来吸引租户。 随着北京甲级写字楼市场定价透明度进一步提升，租金调整力度 持续加深。全市平均有效租金环比下降 $5.6\%$ 、同比下降 $16.3\%$ 至每平方米人民币210元，凸显在需求疲软背景下持续存在的下行压力。 # 未来展望 全市租金下行速度有望放缓，预计2026年全年平均租金降幅将收窄至 $6.6\%$ ，反映出部分子市场租赁表现的局部企稳。然而，随着新增供应陆续入市，租金仍将面临一定下行压力。 市场指标 <table><tr><td>净吸纳量</td><td>114,830平方米</td></tr><tr><td>新增供应</td><td>0平方米</td></tr><tr><td>空置率</td><td>11.6%</td></tr><tr><td>有效租金（每平方米每月）</td><td>226元</td></tr><tr><td>租金同比增长率</td><td>-18.2%</td></tr><tr><td>租金周期</td><td>租金下跌</td></tr></table> 备注：北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场。空置率与有效租金为当期节点值，租金同比增长率为同样本变化，有效租金为基于建筑面积统计的CBD甲级办公楼租金。 # 供需指标 万平方米 备注：北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场。 # 上海 - 租户保持审慎并利用当前市场条件争取有利的租约条款。 - 四季度录得四个项目交付入市，总计新增供应315,000平方米。 整体市场持续利好租户，租金仍处于下行通道。 四季度，中央商务区净吸纳量录得52,600平方米，非中央商务区市场录得107,800平方米，全年总计499,300平方米。随着甲级与乙级项目之间的租金差距缩小，升级需求持续释放。以私募基金和内资律所为代表的金融服务和专业服务业保持韧性。随着消费模式转变，户外运动和潮玩品牌展现扩张需求，同时科技互联网在年内录得大面积成交。 整体市场全年新增供应录得1,036,500平方米，推动整体空置率环比上升0.2个百分点，同比上升1.1个百分点，达到 $24.3\%$ 。四季度，中央商务区录得两个项目竣工交付，共计242,900平方米，推动空置率环比上升1.7个百分点，同比上升1.6个百分点，达到 $18.0\%$ 。非中央商务区录得两个项目竣工交付，总计72,100平方米，全年新增供应达到707,600平方米。新增供应进一步推高非中央商务区空置率同比上升0.6个百分点至 $29.6\%$ 。 中央商务区市场租金环比下降2.8%，同比下降12.1%，达到6.4元/ 平方米/天。多数业主在租赁条款方面保持灵活的协商空间。部分维持较高出租率的业主则采取较为稳定的策略。非中央商务区租金环比下降 $2.7\%$ ，同比下降 $11.0\%$ ，达到4.2元/平方米/天。较高的空置率使得业主继续调整租金预期并提供具有吸引力的激励政策。 # 未来展望 考虑到短期内持续的新增供应，租户将利用市场条件寻求有利的租约条款。成本驱动型的搬迁和升级需求仍将是主要需求类型。尽管部分高出租率的优质项目租金开始企稳，租户谨慎的租赁策略仍将影响整体市场的租金表现。 市场指标 <table><tr><td>净吸纳量</td><td>499,300平方米</td></tr><tr><td>新增供应</td><td>1,036,500平方米</td></tr><tr><td>空置率</td><td>24.3%</td></tr><tr><td>有效租金（每平方米每月）</td><td>158.7元</td></tr><tr><td>租金同比增长率</td><td>-11.6%</td></tr><tr><td>租金周期</td><td>跌幅加快</td></tr></table> 备注：上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场。空置率与有效租金为当期节点值，租金同比增长率为同样本变化，有效租金为基于建筑面积统计的甲级办公楼租金。 供需指标 备注：上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场。 # 广州 - 租赁市场整体氛围仍显谨慎，新兴商务区的租赁需求相对活跃。 - 无新增项目入市，空置率环比小幅下降。 租金水平持续下探，部分业主通过翻新物业增强竞争力。 由于多数存量租户租赁决策保持审慎，本季度全市净吸纳量回落至2万平方米以下。延续此前趋势，琶洲及广州国际金融城继续成为本季度净吸纳的核心引擎。凭借新落成项目的楼宇品质与租金性价比优势，上述新兴子市场持续吸纳周边新兴产业群集办公升级需求，并承接部分成熟子市场的外溢搬迁需求。 本季度，广州甲级办公楼市场空置率环比小幅下降0.2个百分点，整体去化节奏温和，但结构性分化进一步显现。琶洲与广州国际金融城录得多宗单笔超2,000平方米的租赁成交，成为去化主力，空置率分别环比下降0.9和3.6个百分点。而珠江新城等成熟子市场空置率持续攀升，主要由于部分大面积租户回归自持物业或向新兴商务区跨区域搬迁。 面对年未去化压力，业主主动优化租赁策略，通过适度让利及提供定制化空间方案，提升对优质租户的吸引力。同时，随着市场 竞争压力加剧，成熟子市场中部分存量项目对大堂与公共区域进行品质焕新，以增强综合竞争力。全市租金水平延续调整态势，环比下降 $2.3\%$ # 未来展望 2026年，全市新增供应量预计将突破80万平方米，供需结构矛盾短期内较难显著缓解，但需求端韧性正逐步增强。人工智能商业化、游戏电竞、直播电商等广州本地优势产业生态的加速成熟与集聚，带动办公升级与扩张需求将持续释放，有望成为支撑办公租赁市场去化的核心力量。 市场指标 <table><tr><td>净吸纳量</td><td>393,900平方米</td></tr><tr><td>新增供应</td><td>739,400平方米</td></tr><tr><td>空置率</td><td>22.9%</td></tr><tr><td>有效租金（每平方米每月）</td><td>137.3元</td></tr><tr><td>租金同比增长率</td><td>-9.8%</td></tr><tr><td>租金周期</td><td>跌幅平稳</td></tr></table> 备注：广州办公楼市场是指广州甲级办公楼市场。空置率与有效租金为当期节点值，租金同比增长率为同样本变化，有效租金为基于建筑面积统计的珠江新城核心商务区内甲级办公楼租金。 # 供需指标 万平方米 备注：广州办公楼市场是指广州甲级办公楼市场。 # 深圳 - 科技类企业持续主导办公楼租赁需求。 - 得益于总部自用需求释放及租赁活跃度提升，全市空置率环比小幅回落。 - 业主加大租金优惠提升租户留存率，全市租金维持下行通道。 2025年第四季度，深圳甲级办公楼市场录得多宗整层及以上的大面积租赁成交，主要由消费电子企业及品牌出海配套服务类企业带动。在租金持续下行的背景下，部分基本面稳健的科技企业把握窗口期升级入驻甲级办公楼，以更好支撑研发协同并提升运营效率。全年来看，消费电子、芯片半导体等硬科技企业及出海服务业合计贡献了接近四成的升级与扩租成交。 四季度共有两个新项目入市，合计新增供应约13.4万平方米，均为科技及金融机构的全自用总部大楼。存量市场方面，多个新近入市项目凭借更具竞争力的租金与日益完善的商业配套，吸引了较多整层及以上面积租户入驻。其中，前海片区空置率改善最为显著，带动全市空置率环比下降1.5个百分点至26.2%。 在新增供应高位常态化、去化压力上升与租户议价能力增强并存的市场环境下，各方通过多元策略组合重塑供需平衡与成交逻辑。 除新租租金持续下调外，续租谈判亦进一步向租户倾斜；业主更频繁推动与现有租户的租约重组，以稳定出租率并降低租户流失风险。在此背景下，深圳甲级办公楼租金水平延续回落。 # 未来展望 展望2026年，深圳甲级办公楼市场预计仍将有超150万平方米新增供应入市，供需结构性矛盾短期内难以缓解，租金仍面临下行压力，空置率预计维持高位运行。租户在严控成本的同时，将更关注办公空间对业务运营的支撑效能；业主则需以更灵活的租赁条款与更强的服务能力，换取稳定现金流与可持续的出租率。 此外，伴随消费电子需求修复及AI大模型应用加速，相关产业在深圳的集群化发展趋势有望进一步增强。企业研发与运营空间需求或持续增长，从而推动相关企业办公面积扩张与办公品质升级。 市场指标 <table><tr><td>净吸纳量</td><td>620,800平方米</td></tr><tr><td>新增供应</td><td>1,159,100平方米</td></tr><tr><td>空置率</td><td>26.2%</td></tr><tr><td>有效租金（每平方米每月）</td><td>125元</td></tr><tr><td>租金同比增长率</td><td>-11.1%</td></tr><tr><td>租金周期</td><td>跌幅加快</td></tr></table> 备注：深圳办公楼市场是指深圳甲级办公楼市场。空置率与有效租金为当期节点值，租金同比增长率为同样本变化，基于建筑面积。 # 供需指标 备注：深圳办公楼市场是指深圳甲级办公楼市场。 # 成都 - 科创策源力进一步加强，办公楼需求结构保持稳健。 供应集中放量，市场供需深度调整。 市场持续利好租户方，业主强化租户维系，以保持资产稳定型。 2025年，成都甲级办公楼新增供应达44万平方米，主要集中于高新南区及天府新区；在供应集中放量下，全市优质办公总存量跃居中西部首位。然而，2025年市场有效需求明显不足，全年甲级净吸纳量仅录得2.7万平方米，创近年新低，租户在租赁决策上依旧保持谨慎态度。受此拖累，甲级办公楼平均空置率同比上升5.1个百分点，达 $36.2\%$ 2025年，成都城市能级系统性跃升，科创策源力进一步加强，高基数制造于数字绿色产业加速融合，带动办公楼市场租赁结构保持稳健态势。回顾全年产业变迁及需求结构，金融业（21.9%）、科技互联网（20.5%）和专业服务业（16.3%）构成甲级办公楼市场新租需求的三大支柱行业。从成交类型而已，全年约七成租赁活动源于搬迁或升级，尤其是小于300平方米的小面积租户，因其决策周期更为灵活，此类租户的需求占比同比上升3.9个百分点。 供应压力持续，而有效需求有限的情况下，业主持续采用价换量”的策略，全市新租与续约的租金均进一步下探。年四季度，甲级办公楼平均账面租金降至74.7元/平方米/月，下降 $7.3\%$ 。市场仍在供需调整中，寻求新的租金平衡点。 # 未来展望 展望未来，成都年均新增办公楼供应预计仍将超过50万平方米，新项目高度集中于天府新区与金融城三期。部分业主策略性延期交付将趋于常态化。在供应持续放量的背景下，市场空置率或将进一步高企，租金仍有进一步下行压力。然而，随着“十四五”规划的圆满收官，成都进一步夯实高质量发展根基，也为2026年“十五五”蓝图全面展开，这周西部极核心城市在新周期中提升能级、重塑产业于空间格局奠定基础。“一带一路’节点优势凸显，‘蓉企出海’迈向体系化，外贸向价值链高端攀升，将有望催生出新兴办公需求，助力成都办公楼市场在深度调整中迎来增量机遇。 研究部 成都 办公楼|2025年第四季度 市场指标 <table><tr><td>净吸纳量</td><td>27,050平方米</td></tr><tr><td>新增供应</td><td>439,861平方米</td></tr><tr><td>空置率</td><td>36.2%</td></tr><tr><td>有效租金（每平方米每月）</td><td>63.4元</td></tr><tr><td>租金同比增长率</td><td>-7.3%</td></tr><tr><td>租金周期</td><td>跌幅加快</td></tr></table> 备注：成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场。空置率与有效租金为当期节点值，租金同比增长率为同样本变化，有效租金为基于建筑面积统计的全市范围甲级办公楼租金。 # 供需指标 万平方米 备注：成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场。 # 南京 - 金融、科技互联网和专业服务等传统主力需求行业表现相对稳健。 ·四季度甲级办公楼市场未录得新增项目入市，空置率延续回落态势。 租金跌幅环比有所扩大。 2025年四季度，金融业、科技互联网和专业服务业仍为南京甲级办公楼市场的主要需求来源。延续三季度趋势，部分保险机构仍有相对活跃的较大面积租赁需求，主要集中在河西和新街口板块。科技互联网行业亦保持了一定的需求韧性，在河西板块等贡献了租赁成交。而本季度专业服务业的租赁成交则主要来自教育类服务机构的需求释放。从成交面积上看，本季度延续三季度态势，甲级办公楼市场继续录得1500平方米及以上的大面积企业租赁成交。四季度，甲级办公楼市场净吸纳量约2.3万平方米，推动全年甲级办公楼市场净吸纳量至约10.2万平方米。 因连续两个季度未录得新增项目入市，南京甲级办公楼市场总存量维持在约279万平方米，叠加企业升级搬迁等需求的拉动，四季度空置率继续回落，环比下降0.8个百分点至 $33.4\%$ 四季度，南京甲级办公楼市场仍处于租金下行周期，净有效租金 环比下降 $1.6\%$ 至94.3元每平方米每月，环比跌幅较上季度略有扩大，但全年累计跌幅相较去年同期有所放缓。 # 未来展望 2026年，南京甲级办公楼市场预计将迎来四个新项目入市，带来约29万平方米的增量供应。随后，市场供应节奏预计将有所放缓。伴随新增供应有序释放，未来几年南京甲级办公楼市场空置率预计保持总体平稳。 短期内，租户市场仍将持续，租金优惠和灵活租赁政策或将继续推动市场活跃度提振，促进企业需求释放和成交转化。 市场指标 <table><tr><td>净吸纳量</td><td>101,900平方米</td></tr><tr><td>新增供应</td><td>227,700平方米</td></tr><tr><td>空置率</td><td>33.4%</td></tr><tr><td>有效租金（每平方米每月）</td><td>94.3元</td></tr><tr><td>租金同比增长率</td><td>-4.0%</td></tr><tr><td>租金周期</td><td>跌幅放缓</td></tr></table> 备注：南京办公楼市场是指南京甲级办公楼市场。空置率与有效租金为当期节点值，租金同比增长率为同样本变化，有效租金为基于建筑面积统计的全市范围甲级办公楼租金。 # 供需指标 万平方米 备注：南京办公楼市场是指南京甲级办公楼市场。 # 武汉 - 科技互联网行业主导市场去化，专业服务业、金融业、医疗及生命科学行业和制造业亦贡献部分租赁需求。 第四季度，武汉甲级办公楼市场迎来两个新增项目集中入市。 - 全市甲级办公楼市场空置率环比上升，租金延续下行趋势。 2025年第四季度，科技互联网行业仍为武汉甲级办公楼市场主力需求来源，成交面积约占甲级整体成交量的1/3。其中，光谷子市场所贡献的成交面积仍占主导地位，但延续三季度趋势，本季度亦有不少科技企业选址汉口沿江、武昌沿江和中南中北路等其他子市场。与此同时，专业服务业、金融业和医疗及生命科学行业延续三季度态势，贡献增量租赁需求。而受以旧换新和“家电国补”政策支持，上半年表现相对较活跃的制造业相关企业在四季度也进一步释放租赁需求。此外，本季度甲级办公楼市场亦录得数宗来自能源环保行业的成交。整体来看，租金下行周期下，部分企业正积极把握办公升级窗口期，迁入品质更高、区位更优的甲级办公楼宇。 四季度，武汉甲级办公楼市场迎来供应放量，武汉阿里中心T1和光谷创新天地88两个甲级项目集中入市，合计带来约20.3万平方米的新增供应，推动甲级办公楼市场总存量上升至近354.8万平方米。 受新增供应影响，2025年第四季度甲级办公楼市场空置率环比上升2.9个百分点至 $42.0\%$ 。租金方面，全市甲级办公楼市场仍处于租金下调阶段，叠加新增供应带来去化压力，四季度武汉甲级办公楼市场租金跌幅略有扩大，净有效租金环比下降 $3.0\%$ 至65.8元每平方米每月。 # 未来展望 2026年，武汉甲级办公楼市场将迎来新一轮供应高峰，多个大体量甲级办公楼宇将建成入市，预计为市场带来约55万平方米的新增供应，有望有效激发存量市场中的企业流动性需求。同时，供需压力下，业主方预计将延续灵活租赁策略，通过精装产品等方式切实降低企业升级搬迁成本，促使以降本增效为目的的办公升级和搬迁需求得以进一步释放。 市场指标 <table><tr><td>净吸纳量</td><td>88,300平方米</td></tr><tr><td>新增供应</td><td>383,600平方米</td></tr><tr><td>空置率</td><td>42.0%</td></tr><tr><td>有效租金（每平方米每月）</td><td>65.8元</td></tr><tr><td>租金同比增长率</td><td>-13.9%</td></tr><tr><td>租金周期</td><td>跌幅加快</td></tr></table> 备注：空置率与有效租金为当期节点值，租金同比增长率为同样本变化，有效租金为基于建筑面积统计的全市范围甲级办公楼租金。 # 供需指标 万平方米 备注：武汉办公楼市场是指武汉甲级办公楼市场。 # 杭州 - 甲级办公楼市场迎来两个新增项目入市。 - 市场竞争持续，租金降幅环比小幅收窄。 - 科技互联网行业继续释放租赁需求，金融企业需求略有回升。 2025年四季度，杭州甲级办公楼市场迎来两个新项目入市，包括杭州恒隆广场办公楼首期的正式亮相，共计带来约110,000m²的新增供应，推动杭州甲级办公楼市场总存量上升至340.4万平方米。受新增供应带动，四季度甲级办公楼市场空置率环比上升1.1个百分点，至26.4%。 四季度，科技互联网行业延续三季度态势，继续释放相应的租赁需求。金融行业作为杭州甲级办公楼市场的传统需求主力，本季度需求环比略有回升。零售类品牌新租需求保持相对稳定，并受年末新春购物旺季等因素推动，其需求占比较三季度略有提升。专业服务业和制造业亦贡献了部分新租需求。 市场租金仍处于下行周期。2025年四季度，杭州甲级办公楼平均净有效租金环比下降 $1.0\%$ 。全年累计跌幅超过去年同期水平，租金下行压力持续。 # 未来展望 叠加部分原定2025年入市项目推迟至2026年，杭州甲级办公楼市场预计将在2026年迎来一轮供应高峰，多个优质项目如新鸿基IFC办公楼、恒隆广场办公楼二期等将陆续交付，为甲级市场带来约65万平方米的新增供应，有望激发存量市场中的企业升级或搬迁需求。 供需压力下，全市甲级办公楼空置率预计将持续走高，业主方仍将采取灵活租赁策略，推动租金进一步下行。 市场指标 <table><tr><td>净吸纳量</td><td>116,000平方米</td></tr><tr><td>新增供应</td><td>219,000平方米</td></tr><tr><td>空置率</td><td>26.4%</td></tr><tr><td>有效租金（每平方米每月）</td><td>116元</td></tr><tr><td>租金同比增长率</td><td>-5.2%</td></tr><tr><td>租金周期</td><td>跌幅加快</td></tr></table> 备注：杭州办公楼市场是指杭州甲级办公楼市场。空置率与有效租金为当期节点值，租金同比增长率为同样本变化，有效租金为基于建筑面积统计的全市范围甲级办公楼租金。 # 供需指标 万平方米 备注：杭州办公楼市场是指杭州甲级办公楼市场。 # 香港 - 受预租及升级需求带动，季度净吸纳量创下2019年以来新高 新增供应入市导致空置率上升 - 展望：租金复苏将集中于优质楼宇，整体市场反弹将会滞后 2025年第四季度，总净吸纳量环比增长 $135.9\%$ 至153万平方尺。这一增长主要由西九龙新落成的International Gateway Centre的预租活动所带动，其中包括瑞银和桑坦德银行的进驻。友邦保险在尖沙咀港威大厦5座扩充，承租了全层高层楼面，总建筑面积达24,300平方尺。同时，米高集团为扩充业务，从中粮大厦迁出，承租了中环长江集团中心二期10,201平方尺的楼面。 西九龙International Gateway Centre、薄扶林数码港五期及将军澳政府合署于2025年第四季度竣工，为市场新增266万平方尺的净楼面面积。截至12月，整体甲级写字楼空置率升至 $14.1\%$ 空置压力主要集中在边缘分区市场，核心区保持稳定：中环空置率环比持平，尖沙咀则收窄0.5个百分点。 2025年第四季度整体市场租金环比微升 $0.7\%$ ，各分区表现分化。中环和尖沙咀分别录得 $1.5\%$ 和 $1.2\%$ 的涨幅，而九龙东则下跌 1.2%。资本值跌幅收窄至0.8%（上一季度为2.7%）。由于写字楼售价在长期调整后接近支撑位，成交量有所回升，主要受自用业主支持。受中国科技公司两宗大手交易推动，本季买卖交易额环比飙升384.7%：京东以35亿港元购入中国建设银行大厦50%股权；阿里巴巴及蚂蚁集团以72亿港元购入One Causeway Bay顶层13层楼面。 # 未来展望 得益于优质楼宇供应紧缺及租赁洽谈加速，预计中环和尖沙咀将引领租金反弹。高规格新项目的落成正推动租户升级需求。然而，由于各行业需求不均，中等质量物业短期内难见复苏，边缘分区市场的陈旧资产仍将面临下行压力。预计2026年整体租金将温和下调 $0 - 5\%$ 市场指标 <table><tr><td>净吸纳量</td><td>2,327,000平方尺</td></tr><tr><td>新增供应</td><td>3,624,000平方尺</td></tr><tr><td>空置率</td><td>14.1%</td></tr><tr><td>净有效租金（每平方尺每月有效）</td><td>46.5港元</td></tr><tr><td>租金同比增长率</td><td>-2.6%</td></tr><tr><td>租金周期</td><td>跌幅放缓</td></tr></table> 备注：香港办公楼市场是指香港甲级办公楼市场。空置率与净有效租金为当期节点值，租金同比增长率为同样本变化，有效租金为基于净楼面面积统计的全市范围甲级办公楼租金。 # 供需指标 百万平方尺 备注：香港办公楼市场是指香港甲级办公楼市场。 # 台北 - 业主策略成为推动新供应吸纳的核心驱动力。 - 科技业强劲的租赁需求有效缓解了新增供应带来的压力。 - 台北办公室市场趋于成熟，租金涨幅放缓步入高原期。 台北核心商业区在2025年第四季度录得约19,600坪的强劲承租面积，占全年成交总量的 $45\%$ 。此季度表现大幅超越历史季节性水平，彰显市场强劲增长势头。 市场表现主要受惠于国泰环宇大楼、元大银星大楼及冠德民权大楼等新竣工项目，业主积极招租策略配合租户偏好具LEED/WELL认证的绿建筑趋势，成为推动去化的核心要素，促成本季14,065坪净吸纳量。 整体而言，2025年第四季度呈现强势去化态势，核心商业区空置率持续处于低位水平，环比下滑0.5个百分点。信义次级市场空置率改善最为显著，环比下降0.6个百分点，再次验证顶级物业的市场优势地位。 敦北次级市场受国泰环宇大楼（10,440坪，约34,524平方米）新增供应影响，市场存量有所增加。然而，业主精准的租赁策略有 效控制空置率升幅至仅0.5个百分点，展现出色的去化能力。 受惠于空置率收窄，2025年第四季度台北核心商业区平均租金达每坪新台币3,258元，同比上涨 $1.3\%$ 。租金温和增长态势反映新增开发供应释放下的租户友好市场格局。 # 未来展望 展望2026年，台北核心商业区预期迎来约47,000坪新增供应入市。扣除业主自用及预租承诺部分，预估约24,000坪将投入租赁市场，此供应释放将显著提升租户在租赁谈判中的议价地位。 伴随优质办公物业租金增长趋于理性回调，市场对ESG可持续办公环境的偏好日益强化，拥有LEED及WELL双认证的绿建筑持续享有显著租金溢价。同时，混合办公模式的深度渗透持续驱动企业对弹性租期安排及高质量共享配套设施的核心需求。 市场指标 <table><tr><td>净吸纳量</td><td>108,000平方米</td></tr><tr><td>新增供应</td><td>113,000平方米</td></tr><tr><td>空置率</td><td>6.9%</td></tr><tr><td>有效租金（每平方米每月）</td><td>1,569元新台币</td></tr><tr><td>租金同比增长率</td><td>1.3%</td></tr><tr><td>租金周期</td><td>租金平稳</td></tr></table> 备注：台北办公楼市场是指台北市核心商业区的甲级办公楼市场。空置率与租金为当期节点值，租金同比增长率为同样本变化，租金为基于建筑面积统计的信义区甲级办公楼租金。 # 供需指标 万平方米 备注：指标仅含台北市核心商业区甲级办公楼市场。 # 零售地产 # 北京 - 消费疲软抑制品牌扩张，但情绪价值与文化认同驱动细分赛道保持活跃。 - 新增供应主要集中于上半年的市区核心板块，下半年入市节奏显著放缓。 租金下行压力逐渐加大，高质量运营已成为资产价值重塑的核心引擎。 2025年，北京零售物业市场在一段审慎的宏观叙事中经历着市场预期的不断调整。统计局官方数据显示，2025年，北京地区城镇居民人均可支配收入累计同比增长 $4.1\%$ ，与全国增速保持一致，而人均消费支出仅累计增长 $1.7\%$ ，低于全国增速2.0个百分点。收入与支出的剪刀差也反映出信心不足带来趋于审慎的消费行为。 尽管整体消费需求收缩已成市场共识，2025年垂类消费赛道仍亮点频现：珠宝、潮玩和茶饮的现象级火热都在看似低迷的市场环境中“点状爆发”。消费者不仅愿意为产生共鸣的情绪、体验与身份认同买单，更对产品的质价比及潜在的保值增值属性精打细算。由此引发行业洗牌加剧：一边是大量品牌因无法适应新消费逻辑而闭店，另一边则是具备精准定位与产品力优势的品牌引发抢购。 2025年北京零售物业市场新增供应80.35万平方米，约为2024年供应量的一半，回归近五年均值。其中市区项目占比达 $44\%$ ，推 动全年新项目平均开业率升至 $83\%$ 。进入四季度，新增供应以郊区商业为主，市区市场无新项目交付，为存量资产去化提供了缓冲窗口。 2025年，市场经历了自2020年以来的最大租金震荡，首层有效租金同比下跌 $9.5\%$ ，整体租金水平仍较2019年峰值累计回落 $28.0\%$ 。 # 未来展望 2026年，北京零售物业市场整体延续下行态势，租金继续承压，但跌幅有望边际收窄。需求端加速向“深度触达”转型，推动结构性亮点持续显现，并在局部市场形成有效支撑。供应端则延续“K型分化”格局，具备精细化运营能力的优质项目将在低迷环境中展现出显著的抗周期韧性。与此同时，浮出水面的优质项目或具备改造潜力的存量项目正吸引具备经验的资本方深度参与，推动行业出清与资源优化。从中长期看，提振消费作为宏观政策重点，将为零售物业市场的筑底企稳提供坚实的基本面支撑。 市场指标 <table><tr><td>净吸纳量</td><td>193,600平方米</td></tr><tr><td>新增供应</td><td>356,500平方米</td></tr><tr><td>空置率</td><td>7.2%</td></tr><tr><td>有效租金（每平方米每月）</td><td>663元</td></tr><tr><td>租金同比增长率</td><td>-9.5%</td></tr><tr><td>租金周期</td><td>降幅加快</td></tr></table> 备注：北京零售市场是指北京城区零售市场。空置率与有效租金为当期节点值，租金同比增长率为同样本变化，每平方米每月有效租金基于首层可租赁面积。 # 供需指标 万平方米 备注：北京零售市场是指北京城区零售市场。 # 上海 在新兴消费趋势和政策刺激下，部分行业迎来新机遇。 - 本季度上海市区迎来三个项目入市。 四季度全市平均租金持续承压。 2025年第四季度，在新兴消费趋势和政策刺激下，部分行业迎来新机遇：消费电子、运动服饰、潮玩杂货、宠物消费和平价餐饮成为新增租赁需求的主要驱动力。2025年第四季度零售租赁市场保持稳定，主要得益于新项目良好的预租表现及针对现有租户的激励措施。本季度上海市区净吸纳量达27.3万平方米，推动全年总净吸纳量至40.4万平方米。 2025年第四季度，两个核心商圈项目与一个非核心区项目共带来26.5万平方米的新增供应。2025年全年，两个核心商圈项目与三个非核心商圈项目合计交付47.6万平方米新增供应。租金优惠与灵活租约策略持续助力业主填补原有空置面积，核心商圈空置率季度环比下降0.4个百分点至 $8.4\%$ ，非核心区空置率环比降0.2个百分点至 $13.3\%$ 。 四季度全市平均租金持续承压。核心商圈首层平均租金环比下降 0.4%至41.8元每平方米每天。非核心区首层平均租金环比下降1.3%至14.4元每平方米每天。 # 未来展望 随着国家继续支持服务消费、以旧换新及个人消费贷款贴息等政策，市场信心有望稳步修复。预计消费电子、运动服饰、潮玩杂货等业态的租赁需求将保持活跃。 市场指标 <table><tr><td>净吸纳量</td><td>120,917平方米</td></tr><tr><td>新增供应</td><td>99,000平方米</td></tr><tr><td>空置率</td><td>8.4%</td></tr><tr><td>有效租金（每平方米每月）</td><td>1,219元</td></tr><tr><td>租金同比增长率</td><td>-4.3%</td></tr><tr><td>租金周期</td><td>跌幅放缓</td></tr></table> 备注：上海零售市场指标仅包含核心商圈优质购物中心。空置率与有效租金为当期节点值，租金同比增长率为同样本变化，每平方米每月有效租金基于首层可租赁面积。 # 供需指标 万平方米 备注：上海供需指标仅包含核心商圈优质购物中心。 # 广州 - 受消费新趋势驱动，户外运动及潮流玩具等细分业态租赁需求活跃。 年末迎来两座新项目开业，空置率小幅上升。 - 受零售商运营压力传导，租金延续下行趋势。 2025年第四季度广州零售市场保持平稳。新增租赁需求结构仍以餐饮及休闲娱乐业态为主，印证当下消费行为由商品导向向体验导向的转变。在服装零售细分领域，运动服饰品牌表现突出，贡献本季度约三分之一的新增服装类租赁面积。此外，名创优品等具备强供应链整合能力与IP运营能力的折扣零售品牌，通过在核心商圈落位旗舰店，进一步强化其品牌吸引力与单店坪效。 本季度共有广州聚龙湾太古里一期、云汇天地两个新项目入市，全市优质零售总存量上升至581万平方米。多数存量零售项目于年末达成较高出租率，其中部分项目通过优化租户组合、增加生活服务类业态占比并适度调整品牌定位实现目标。由于新项目仍处于逐步开放阶段，以及个别存量项目调改主力租户，空置率环比微升0.8个百分点至 $5.9\%$ 消费缓慢增长与经营承压持续传导至租金端。临近年底，部分项 目租约集中到期，促使业主采取更具弹性的租赁策略，包括下调租金及放宽装修标准等，以提升招商效率。投资方面，弘毅资本完成对增城万达广场的收购，表明现金流稳定、估值合理及运营良好的成熟型零售资产仍具备较强配置价值。然而，在整体租金增长动能偏弱背景下，投资者情绪保持理性，回报率要求延续走阔趋势。 # 未来展望 政府近期出台的新一轮消费品以旧换新政策，更加注重长效机制建设与绿色低碳导向，补贴范围重点涵盖一级能效家电、智能可穿戴设备等技术升级类产品。该政策不仅意在激活品质化消费需求，更着力推动制造端向智能化、绿色化升级，从而培育可持续的消费新增长点。结合消费基本面韧性犹存、供需格局相对稳健等有利因素，预计2026年广州零售地产市场表现将呈现稳中向好态势。 市场指标 <table><tr><td>净吸纳量</td><td>167,900平方米</td></tr><tr><td>新增供应</td><td>296,000平方米</td></tr><tr><td>空置率</td><td>6.0%</td></tr><tr><td>有效租金（每平方米每月）</td><td>1,084.2元</td></tr><tr><td>租金同比增长率</td><td>-8.1%</td></tr><tr><td>租金周期</td><td>跌幅收窄</td></tr></table> 备注：广州零售市场指广州优质购物中心市场。空置率与有效租金为当期节点值，租金同比增长率为同样本变化，每平方米每月有效租金基于市区范围首层可租赁面积。 # 供需指标 万平方米 备注：广州零售市场指广州优质购物中心市场。 # 深圳 - 消费者偏好推动新兴品牌扩张。 - 本季度市郊迎来一个新项目入市，空置率保持低位运行。 - 全市租金环比降幅略有扩大。 2025年第四季度，受新兴消费趋势推动，户外运动、消费电子及潮玩品牌的租赁需求保持活跃。头部品牌通过开设旗舰店及升级改造现有门店，不断提升客户体验与品牌形象。尽管消费者偏好日益多元化为传统品牌带来挑战，但餐饮与服饰领域仍涌现出大量创新品牌，为餐饮和服饰行业注入新动能，例如云贵川风味Bistro和独立设计师品牌。 本季度，市郊迎来由华润轻资产运营的怀德万象汇入市。该项目引入多家区域首店，有效承接周边社区消费需求，开业表现较为理想。同期，空置率较高的存量项目则通过引入超市及娱乐类门店加快去化。总体而言，本季度全市空置率在低位基础上进一步下降，环比小幅收窄0.2个百分点至 $3.7\%$ 2025年，深圳优质零售新增供应规模约74万平方米，创近四年新高，进一步加剧了市场竞争。因此，市场策略持续分化。头部项 目凭借区位客流优势，持续吸引优质品牌进驻，有效支撑租金水平。而多数非核心项目则将租户组合的引流能力与整体入驻率作为首要目标，为此策略性引入承租能力较弱但能引流的体验类业态。本季度全市租金环比下降 $2.7\%$ ，降幅较上季度略有扩大。 # 未来展望 展望2026年，深圳将继续推行以旧换新、消费补贴等促消费政策。同时，演唱会、体育赛事等大型活动的密集举办，有望带动“观演-餐饮-住宿-商圈打卡”一体化消费链条，进而有力支撑餐饮、娱乐休闲及运动户外等业态的租赁需求。供应端方面，未来12个月预计新增零售面积约25万平方米，较2025年显著放缓，全市空置率将稳定在 $4.0\%$ 以下。 研究部 深圳 零售地产|2025年第四季度 市场指标 <table><tr><td>净吸纳量</td><td>611,100平方米</td></tr><tr><td>新增供应</td><td>741,800平方米</td></tr><tr><td>空置率</td><td>3.7%</td></tr><tr><td>有效租金（每平方米每月）</td><td>875.3元</td></tr><tr><td>租金同比增长率</td><td>-9.4%</td></tr><tr><td>租金周期</td><td>跌幅收窄</td></tr></table> 备注：深圳零售市场指深圳优质购物中心市场。空置率与有效租金为当期节点值，租金同比增长率为同样本变化，每平方米每月有效租金基于市区范围首层可租赁面积。 # 供需指标 万平方米 # 物流地产 # 北京 需求持续疲软，租户外迁趋势延续 - 空置压力加剧，新增供应去化进展较慢 - 市场竞争激烈，租金持续下行 2025年第四季度，尽管宏观经济温和复苏，北京本地消费仍处低位修复阶段，物流仓储需求未见明显改善。北京市场新租需求动能不足，市场成交主要来自企业为“降本增效”驱动的搬迁活动。与此同时，部分企业为降低运营成本持续外迁至天津、廊坊等环京区域。2025年北京市场全年累计净吸纳量约为-43,000平方米，创历史低位。 供应方面，本季度新增两个项目入市，均位于平谷子市场，合计带来约12万平方米新增供应，预租进度缓慢。全市整体空置率环比上升1.2个百分点至 $31.4\%$ ，其中平谷子市场空置率超过 $70\%$ 去化压力尤为突出。多个原计划交付项目进一步延期，开发商普遍选择推迟入市以规避持有成本。 租金方面，市场竞争持续加剧，业主纷纷通过大幅降价吸引或保留租户。本季度北京物流地产市场平均租金环比下降4.3%，跌 幅与上季度相近，市场仍处下行通道。从子市场表现看，本季度各区域租金普遍下跌，个别此前降价相对克制的大型开发商也在压力下加入降价行列。 # 未来展望 预计2026年北京物流地产市场将迎来约165万平方米新增供应，其中超90%集中于平谷，推动全市空置率进一步攀升至45%以上。在高空置与环京低价竞争双重压力下，2026年租金跌幅预计将进一步加深。中长期看，随着供应端自2027年起显著放缓及高端制造、消费相关需求逐步释放，市场供需关系将有所改善，全市空置率有望于2028年末回落至40%以下，租金跌幅同步收窄。 研究部 北京 物流地产|2025年第四季度 市场指标 <table><tr><td>净吸纳量</td><td>-42,596平方米</td></tr><tr><td>新增供应</td><td>648,451平方米</td></tr><tr><td>空置率</td><td>31.4%</td></tr><tr><td>有效租金（每平方米每月）</td><td>37.1元</td></tr><tr><td>租金同比增长率</td><td>-16.4%</td></tr><tr><td>租金周期</td><td>跌幅加快</td></tr></table> 备注：北京物流地产是指北京优质非保税物流仓储市场。空置率与有效租金为当期节点值，租金同比增长率为同样本变化，租金不含物业费含增值税，且基于建筑面积统计。 # 供需指标 万平方米 备注：指标仅包含北京优质非保税物流仓储市场数据。 # 上海 - 租户在持续下行期间续优化物流空间布局。 2025年新增供应超百万平方米。 - 上海物流地产租金持续下探。 2025年第四季度，上海物流地产租赁需求保持稳定，在目前的租户方市场中，成本敏感型租户持续优化空间，推动本季度净吸纳量达到263,500平方米，全年达533,600平方米。第三方物流服务商持续整合空间以期提升运营效率，是上海物流地产四季度的需求来源。第四季度，上海物流市场空置率下降了2.0个百分点至 $27.8\%$ 2025年第四季度，上海物流市场共计一个项目于嘉定子市场竣工交付，年供应量共计约102.7万平方米，连续三年超过百万平方米。尽管2025年第四季度空置率略有下降，但整体水平接近 $30\%$ 市场仍然承压。2025年，新增供应分布较广，在我们追踪的上海子市场中，有七个子市场有新项目竣工入市。其中，奉贤、临港、金山、青浦和松江子市场分别交付了超过15万平方米的新增供应，推高对应子市场空置率。 2025年第四季度，上海物流市场整体租金环比下降 $6.5\%$ ，至每平方米每天1.12元。在部分区域，依然较高的空置率促使业主保持相对激进的定价策略，租金依然有下行趋势。 # 未来展望 虽然从2026年起供应潮将有所缓解，但预计短期内上海物流市场空置率将继续保持在 $20\%$ 以上，市场竞争压力仍在。租金预计将继续下跌，但跌幅将逐步放缓。 我们预计上海将继续出台支持消费增长的政策，这将支撑物流地产需求。同时，租金下跌可能促使周边城市租户迁回上海，以提升配送效率。 市场指标 <table><tr><td>净吸纳量</td><td>534,000平方米</td></tr><tr><td>新增供应</td><td>1,027,000平方米</td></tr><tr><td>空置率</td><td>27.8%</td></tr><tr><td>有效租金（每平方米每月）</td><td>34.0元</td></tr><tr><td>租金同比增长率</td><td>-19.7%</td></tr><tr><td>租金周期</td><td>跌幅加快</td></tr></table> 备注：上海物流地产是指上海优质非保税物流仓储市场。空置率与有效租金为当期节点值，租金同比增长率为同样本变化，租金不含物业费含增值税，且基于建筑面积统计。 # 供需指标 万平方米 备注：指标仅包含上海优质非保税物流仓储市场。 # 广州 - 国内电商平台及第三方物流企业为需求主力。 - 新入市项目以具竞争力的条件实现大面积去化，带动全市空置率环比下降。 租金下行加速，主力租户议价能力增强，积极寻求租约重组或在续租中争取优惠条款。 2025年四季度，广州非保税仓储市场租金回调幅度扩大，价格调整有效提升了租赁市场活跃度。本季度需求端的核心驱动力来自国内电商平台，带动新增租赁成交约30万平方米。同时，第三方物流、云仓及零售等行业租户亦贡献了若干中小面积的去化。 供应方面，白云与花都子市场共有两个新项目竣工入市，新增体量约25万平方米。得益于新入市项目去化表现良好，以及存量项目租赁推进相对积极，全市整体空置率在四季度末环比下降5.1个百分点至 $8.5\%$ 在当前市场环境下，租户更加关注成本与运营效率，主力租户议价能力增强，积极寻求租约重组或在续租谈判中争取优惠条款；业主在竞争压力下，也会主动提供更具吸引力的租赁条款。受此影响，本季度租金跌幅较上季度进一步扩大，环比下降约 $7.3\%$ # 未来展望 展望2026年，在政府持续推出促消费政策的支持下，国内需求有望进一步释放。叠加大湾区国内电商与零售行业的韧性，广州租赁需求预计延续稳步复苏态势，其中电商、零售及第三方物流仍将是主要需求来源。 供应端方面，预计2026年广州非保税仓储市场新增供应将超过200万平方米，创历史新高。新增项目集中入市，或将带动空置率阶段性上行。随着竞争加剧，新入市项目或通过更具竞争力的定价与条款提升去化效率，进而带动存量项目业主为维持出租率进一步下调租金。 市场指标 <table><tr><td>净吸纳量</td><td>521,000平方米</td></tr><tr><td>新增供应</td><td>675,000平方米</td></tr><tr><td>空置率</td><td>8.5%</td></tr><tr><td>有效租金（每平方米每月）</td><td>31.9元</td></tr><tr><td>租金同比增长率</td><td>-13.9%</td></tr><tr><td>租金周期</td><td>跌幅加快</td></tr><tr><td colspan="2">备注：广州物流地产是指广州优质非保税物流仓储市场。空置率与有效租金当期节点值，租金同比增长率为同样本变化，租金不含物业费含增值税，且基于建筑面积统计。</td></tr></table> # 供需指标 万平方米 备注：指标仅包含广州优质非保税物流仓储市场。 # 成都 - 需求整体稳健，季内零售、白酒、快递快运、商超、电商等行业共同支撑仓储增量需求。 - 四季度，天府机场区域迎来本年度第二个新增项目入市，推动全市全年新增供应同比显著增加。 租金降幅延续收窄趋势。 第四季度，成都物流市场新增丰树天府机场物流园建成投运，助力天府机场区域加速发展为成都新兴物流子市场。2025年全年新增供应约44万平方米，超2024年全年新增供应近31万方。 成都物流地产市场需求整体继续保持活跃。季内，数码家电、零售、白酒、快递快运等行业延续三季度租赁势头。受提振消费政策影响，前三季度仓储需求表现较为突出的升级类消费品，如通讯器材、家用电器和音像器材、文化办公用品、金银珠宝等全年均保持了双位数的较高增长势头，同时，相关企业进一步瞄准年末新春购物旺季，季内仓储需求延续。 年末新春的购物旺季亦带动商超、电商及平台等相关企业在季度内贡献了一批增量仓储需求。此外，白酒产业的深度调整延续，叠加销售压力等多种因素后，行业库存仍在高位，四季度白酒行业继续为物流地产市场带来一定增量需求。 第四季度，成都物流地产需求约5.5万平方米，推动2025年全年净吸纳量达约31万方。受新增供应影响，四季度空置率环比小幅上升1.0个百分点至 $8.5\%$ ，但仍维持在个位数的低位水平。租金降幅延续收窄趋势，四季度环比下降 $2.6\%$ # 未来展望 尽管2025年新增供应相较2024年同比大幅增加，但成都整体稳健的仓储需求有效支撑市场，使空置率稳定在低位水平。未来，随着新增供应逐步回落，成都租金有望较快企稳。 研究部 成都 物流地产|2025年第四季度 市场指标 <table><tr><td>净吸纳量</td><td>306,000平方米</td></tr><tr><td>新增供应</td><td>443,200平方米</td></tr><tr><td>空置率</td><td>8.5%</td></tr><tr><td>有效租金（每平方米每月）</td><td>16.2元</td></tr><tr><td>租金同比增长率</td><td>-13.2%</td></tr><tr><td>租金周期</td><td>跌幅放缓</td></tr></table> 备注：成都物流地产是指成都优质非保税物流仓储市场。空置率与有效租金为当期节点值，租金同比增长率为同样本变化，租金不含物业费含增值税，且基于建筑面积统计。 # 供需指标 万平方米 备注：指标仅包含成都优质非保税物流仓储市场。 # 酒店 # 北京 - 受到游客数量增加，消费水平下降以及重大节日管控等多重因素叠加影响，北京高端以及上酒店业绩小幅承压。 2025年四季度新增两家高端酒店，共629间客房。 - 本季度北京投资市场表现较为平淡，受相关市场因素影响，未来投资市场活力预计将有相应提升。 2025年，北京接待国内游客共3.9亿人次，同比增长 $4.8\%$ ；接待入境游客共394.2万人次，同比增长 $39.0\%$ ，高端酒店与奢华酒店住宿需求较去年同期有所提升，入住率均有小幅增长。高端酒店平均房价受消费降级影响较大，导致每间可出租客房收入下降，奢华酒店平均房价实现稳定增长，每间可出租客房收入同比实现小幅提升。 2025年四季度共新增两家高端酒店，共629间客房。未来待开业代表性酒店项目包括北京北辰丽思卡尔顿酒店（282间客房）、北京北辰万豪侯爵酒店（671间客房）、北京东直门JW万豪酒店（404间客房）等。 # 未来展望 尽管2025年下半年北京酒店市场面临着价格下行和收益修复缓慢的挑战，但得益于客源结构持续优化以及消费力不断迭代，市场需求仍保持向好预期。酒店作为REITs底层资产的路径日益清晰，为达到上市要求，优化资产管理和营运现金流管理将越来越受到重视，真正形成‘融、投、建、管、退’的酒店投资闭环，从而提升优质资产的流动性和金融杠杆效能。与此同时，酒店资产证券化的稳步推进也将倒逼资产持有者更加关注资产的长期价值和持续稳健的业绩表现，并为投资者提供新的投资机会。 市场指标 (业绩指标为本年到当季末) <table><tr><td>本年新增客房供给量</td><td>629间</td></tr><tr><td>每间可出租客房收入同比增长率</td><td>↓</td></tr><tr><td>每间可出租客房收入阶段</td><td>业绩下滑</td></tr></table> 备注：业绩聚焦全市场，供给聚焦高端及以上酒店。 供应指标 # 上海 - 随着一系列利好政策的密集落地，上海迎接更多入境游客，助力全市五星级酒店业绩回升。 - 2025年全年共新增约3,838间高奢酒店，其中虹桥板块、前滩和后滩板块的新增量分别占总量的 $30\%$ 和 $20\%$ 。 - 地处上海核心区位且有稳定现金流的酒店资产颇受高净值人士青睐，具有重新定位或改造可能性的城市型存量酒店持续受到长租公寓投资人的关注。 上海旅游市场持续回暖，国际游客显著增长。在国内外旅游市场的共同助力下，上海酒店市场整体业绩持续向好。据最新数据显示，2025年上海接待国际游客936万人次，同比增长 $39.6\%$ ，同时也正式超过2019年的897万人次，约 $4.3\%$ 。同期全市五星级酒店入住率同比去年同期上升2.8个百分点，平均房价同比增长 $1.9\%$ ，每间可售房收入（RevPAR）仍实现 $6.1\%$ 的稳健增长。同时2025年的RevPAR也正式超越2019年并且也实现超 $6\%$ 的增长。据上海市文化和旅游局数据显示，元旦假日期间，本市共接待游客682万人次，全要素旅游消费总额123亿元；本市宾馆旅馆平均客房出租率为 $70\%$ 2025年全年共新增约3,838间高奢酒店，其中虹桥板块共新增1,145间客房（占新增总量的 $30\%$ ），代表性酒店包括上海虹桥机场盛贸和香格里拉酒店（611间客房）；前滩和后滩板块共新增783间客房（占比 $20\%$ ），代表性酒店包括上海前滩华尔道夫酒店（204间客房）。 # 未来展望 上海旅游市场全面复苏，国际客流强势回升并超越疫情前水平，推动酒店业绩稳健增长。然而，部分区域近年新增供给集中，局部板块的酒店业绩短期内或面临竞争加剧的压力。 酒店资产占本季度成交金额中的 $4\%$ ，尽管整体交易规模环比调整，但市场对优质资产特别是核心区位项目的兴趣增强。值得注意的是，总价5亿以内的小体量项目更受高净值人士和私有企业主青睐。 投资者正积极寻求通过资产改造和运营提升来挖掘存量酒店价值，这些项目凭借稳定的现金流预期和增值潜力，正成为投资者的重要配置选择。核心区域酒店资产因其稀缺性、抗风险能力及增值空间获得特别关注。 市场指标 (业绩指标为本年到当季末) <table><tr><td>本年新增客房供给量</td><td>3,838间</td></tr><tr><td>每间可出租客房收入同比增长率</td><td>↑</td></tr><tr><td>每间可出租客房收入阶段</td><td>增长加速</td></tr></table> 备注：业绩聚焦全市场，供给聚焦高端及以上酒店。 供应指标 备注：YTD指本年到当季末数据。 # 广州 - 2026年第一季度，广州酒店市场在受益于APEC高官会系列活动和春节旅游旺季带来的客流机遇，同时也面临新增供应加剧竞争及企业客群消费趋于收紧等多重挑战，亟需以更灵活的经营策略积极应对。 - 截至2025年四季度，全市高档市场共新增1571间酒店客房。 - 2026年公募REITs扩围至酒店领域，叠加广州核心地段稀缺供应，超高端酒店有望凭其卓越的业绩成为不动产基金的底层资产。 回顾2025年第四季度，广州酒店市场表现较第三季度有所改善，主要得益于十月的广交会、第十五届全运会、第二十一届残运会、广州车展及国际马拉松等大型活动的集中举办，叠加年底企业年会需求释放，市场业绩表现显著回暖。 截至四季度末，全市高星级酒店平均房价同比下降 $2.1\%$ ，入住率则同比增长 $5.1\%$ ，推动每间可售房收入实现 $2.9\%$ 的正增长。市场通过“以价换量”策略，推动整体表现回归平衡。 # 未来展望 展望2026年第一季度，广州酒店市场机遇与挑战并存。一方面，APEC (Asia-Pacific Economic Cooperation)高官会于2月1日至10日在广州举办，正式启动全年超过300场系列活动，将为广州带来显著客流。另一方面，春节期间如往年一样能吸引大量国内游客，未见推动游客量大幅增长的新亮点，预计春节行情持平与往年。 同时，新增酒店供应亦会带来不容小觑的竞争压力：2026年第一季度将迎来一波中高端酒店开业潮，总新增客房约1145间。而雅诗阁旗下高端品牌Unlimited Collection全国首店—Merak House将在第一季度正式开业，有望成为本地市场的一个标志性酒店。 在本季度，市场应重点关注企业客群消费行为的变化。在预算削减和成本控制背景下，企业会议支出及餐饮消费均呈下降趋势。为应对这一变化，酒店需采取更灵活的营销策略以争夺市场份额。 随着2026年基础设施公募REITs试点扩围至酒店领域，优质酒店资产有望获得新的资本运作与退出渠道，进一步增强长期投资吸引力。尽管整体市场面临供给压力，结构性机遇依然存在。对于超高端及以上酒店而言，广州核心地段的土地资源已被现有项目占据，未来缺乏可供新开发的优质地块，短期内新增竞争有限。因此，现有超高端及以上酒店业绩有望维持在较高水平，凭借优异的运营表现，具备较强自潜力进入资产证券化通道。 市场指标 (业绩指标为本年到当季末) <table><tr><td>截至本季新增客房供给量</td><td>1571间</td></tr><tr><td>每间可出租客房收入同比增长率</td><td>个</td></tr><tr><td>每间可出租客房收入阶段</td><td>业绩稳定</td></tr></table> 备注：业绩聚焦全市场，供给聚焦高端及以上酒店。 # 供应指标：新增供给 客房数 # 深圳 - 2025年第四季度，深圳高端酒店市场在大型活动带动下表现领先全国，展现出强大的市场活力。2026年第一季度，尽管面临新酒店入市和企业成本控制压力，深圳仍将受益于继续扩大的免签政策、粤港澳一体化发展及科技、贸易等产业经济发展，市场维持积极预期。 - 截至2025年四季度，一共新增2170间高端酒店客房。 - 2026年基础设施公募REITs试点有望扩至商业地产，为深圳优质酒店资产提供新退出渠道，增强长期投资吸引力。 回顾2025年第四季度，深圳市场整体呈现“活动驱动增长”的特点。年末举办的高交会、深圳国际金融博览会及节庆活动带动了住宿需求集中增长，尤其在高端及奢华酒店板块表现突出。 在2025年第四季与全国主要城市相比，深圳高端酒店市场表现处于领先地位。深圳高星级酒店的平均房价保持稳定，同比略下降 $0.1\%$ ，入住率因此撬动同比上扬 $6.3\%$ ，合每间房收益实现 $6.2\%$ 的增长，显著优于全国平均水平（ $-2.3\%$ ），在一线城市中位居首位，展现出强大的市场活力及经济需求动能。 # 未来展望 供应端方面，2026年，南山瑰丽酒店和太子湾美高梅酒店为代表的超高端与奢华酒店将迎来开业小高峰，两档酒店的总新增客房约1943间。至此，深圳高档及以上市场竞争愈发激烈，尤其在新增项目集中的南山和宝安区。 进入2026年第一季度，尽管新酒店入市与企业成本控制加剧竞争，但政府在文旅板块持续发力，以及大型国际活动仍将带来市场机遇。240小时过境免签政策将持续吸引国际旅客，带动入境旅游增长。大湾区金融科技加速融合，跨境协同持续深化。皇岗新口岸将于今年正式启用，实现5分钟高效通关，实行24小时开放。新口岸的启用，叠加跨境购物节等举措，将进一步激发国际旅客赴深消费意愿。此外，在3月14-20号举办的IETF(Internet Engineering Task Force)会议、11月18-19号的APEC(Asia-Pacific Economic Cooperation)峰会等国际活动将巩固深圳在全球互联网与亚太经济枢纽的地位，未来更多高端会议也将陆续落地。整体来看，市场对2026年保持积极预期。 2026年基础设施公募REITs试点有望扩至商业地产，为深圳优质成熟酒店资产提供新退出渠道，提升长期投资吸引力。 市场指标 (业绩指标为本年到当季末) <table><tr><td>截至本季新增客房供给量</td><td>2170间</td></tr><tr><td>每间可出租客房收入同比增长率</td><td>↑</td></tr><tr><td>每间可出租客房收入阶段</td><td>增长</td></tr></table> 备注：业绩聚焦全市场，供给聚焦高端及以上酒店。 # 供应指标：新增供给 客房数 # 香港 - 截至2025年11月，访港国际旅客人次实现双位数增长。 2025年四季度的新增供应集中在九龙板块。 2025年香港酒店业业绩和投资活动显著回升。 - 香港仍致力于巩固其作为国际商业与旅游枢纽的地位。 2025年1月至11月，香港接待国际旅客逾4,520万人次，同比增长 $12.4\%$ ，实现双位数增长。其中，来自中国内地的游客占比超过 $76\%$ ，为最大客源；其次为台湾地区游客。 12月共有5家中端至经济型酒店开业，新增客房1,090间。 2026年预计仅新增2家酒店，供应节奏显著放缓，有助于市场消化2025年新增产能。唯一在建的奢华酒店项目为“安达仕香港中环”，预计2027年开业。 2025年香港酒店业业绩显著回升，受游客增长推动，入住率明显提升，带动每间可售房收入（RevPAR）同比上涨，其中奢华酒店表现最为强劲。 酒店投资交易额较2024年近乎翻倍，反映投资者对香港酒店业信心恢复。 # 未来展望 未来复苏将取决于多重因素：中国大陆经济走势、持续的地缘贸易摩擦，以及美国利率和关税等全球宏观经济不确定性。香港能否有效吸引商务与休闲旅客、灵活应对市场变化，并把握会展（MICE）产业机遇，将成为关键驱动力。 尽管面临挑战，香港仍致力于保持其开放性，并维持其作为国际商业和旅游枢纽的地位。 市场指标 (业绩指标为本年到当季末) <table><tr><td>本年新增客房供给量</td><td>2,679 间</td></tr><tr><td>每间可出租客房收入同比增长率</td><td>↑</td></tr><tr><td>每间可出租客房收入阶段</td><td>增长加速</td></tr></table> 备注：业绩和供给聚焦全市场。 供应指标 备注：YTD指本年到当季末数据。 # 仲量联行大中华区办公室 # 北京及华北区 北京市 朝阳区针织路23号 国寿金融中心8层 邮政编码100026 电话 $+86$ 1059221300 # 上海及华东区 上海市 静安区石门一路288号 兴业太古汇香港兴业中心一座22楼 邮政编码200041 电话 $+86$ 2163933333 传真+862163933080 # 南京 江苏省南京市 建邺区江东中路347号 国金中心一期15楼1506-08单元 邮政编码210000 电话 $+86$ 2163933333 # 成都及华西区 四川省成都市 红星路3段1号 成都国际金融中心1座29层 邮政编码610021 电话 $+86$ 2866805000 # 深圳及华南区 广东省深圳市 福田区中心四路1号 嘉里建设广场第三座19楼 邮政编码518048 电话 $+86$ 75528045388 传真 $+86$ 75522638966 # 广州 广东省广州市 天河区珠江新城珠江东路6号 广州周大福金融中心 2801-03单元 邮政编码510623 电话 $+86$ 2023388088 传真 $+86$ 2023388118 # 香港 香港鰻鱼涌英皇道979号 太古坊一座7楼 电话 $+852$ 28465000 传真 $+852$ 28459117 www.jll.com.hk # 澳门 澳门南湾湖5A段 澳门财富中心16楼H室 电话 $+853$ 28718822 传真 $+853$ 28718800 www.jll.com.mo # 台北 台湾台北市信义路5段7号 台北101大楼20楼1室 邮政编码11049 电话 $+886$ 287589898 传真+886287589899 www.jll.com.tw # 关于仲量联行 200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为《员工总数超过财富》500强企业，公司2024财年收入达234亿美元，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过113,000人。我们秉承“塑造房地产的未来，让世界更美好”的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场，携手客户、员工和社群“向光而为”。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。 更多信息请浏览joneslanglasalle.com.cn 仲量联行微信号 仲量联行小程序 联系客服 400-000-8250 joneslanglasalle.com.cn ⑥仲量联行2026年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。