2025年第四季度大中华区物业摘要_37页_8mb

新能聚势 光启未来 - 市场动态总结

核心内容概览

本报告汇总了2025年及2026年展望期间，中国主要城市及地区在办公楼、优质零售地产、物流地产及酒店等商业地产领域的市场动态。整体趋势显示，市场在需求端呈现结构性修复，但在供给端仍面临压力，租金普遍承压，租户主导市场格局。

办公楼市场分析

2025年市场表现

• 需求温和复苏：科技互联网行业成为需求修复的核心引擎，尤其是人工智能、移动游戏、消费电子等细分领域表现活跃。
• 金融服务业保持稳健：私募基金及量化投资机构显著拉动对核心区域高端办公空间的需求。
• 新兴消费业态加速布局：户外运动品牌与潮玩IP纷纷设立区域总部或旗舰店，推动办公选址的多元化。
• 租金持续下行：市场流动性高度依赖租金下行释放的价格弹性，业主普遍采取灵活租赁策略应对去化压力。
• 租户主导格局持续：租约条件更趋灵活，企业更关注成本控制与办公品质的性价比。

2026年展望

• 政策驱动需求增长：高质量发展、科技自立自强与内需提振将成为政策主轴，推动高技术、高附加值产业的持续扩张。
• 区域分化明显：部分城市在消费电子、AI+、游戏产业、中企出海等赛道中率先实现需求深度修复，有望成为办公楼市场长期复苏的标杆。

优质零售地产市场分析

2025年市场表现

• 结构性修复特征明显：受“国补”政策、体育健康需求升温及签证放宽带动入境旅游等因素推动，消费市场呈现复苏。
• 租赁需求持续分化：潮玩、运动户外和消费电子等业态保持活跃，头部品牌采用大店策略重塑空间价值。
• 新增供应仍处于高位：一线城市优质零售物业新增供应量同比增长7.2%，多数项目采取“以价换量”策略，租金承压。
• 空置率分化：部分城市核心商圈的优质项目及非核心区域的标杆性商业体在出租率和租金表现上相对稳健。

2026年展望

• 消费趋势深化：消费者对品质生活、高性价比及情绪价值的追求将持续深化，为潮玩、运动、宠物经济及健康服务注入长期动能。
• 数智经济渗透：技术迭代与政策支持将加速消费电子品类的场景拓展，催生更多沉浸式、场景化、互动化的商业空间。

物流地产市场分析

2025年市场表现

• 需求保持稳定：受宏观经济边际改善及促消费政策推动，国内电商平台及第三方物流企业的仓储需求逐步回升。
• 新增供应压力略有缓和：但区域分化明显，上海、北京、广州等地新增供应集中，空置率上升。
• 租金持续调整：多数城市租金同比负增长，业主采取灵活定价策略支撑市场恢复。

2026年展望

• 供应端平稳：但区域分化现象将更加显著，华南地区及北京供应释放压力较大，空置率或阶段性上升。
• 租金下行趋势持续：但跌幅有望收窄，部分区域出现企稳迹象。

香港写字楼市场分析

2025年市场表现

• 投资市场低迷：资本价值下跌约一半，交易量低迷，但租赁市场基本面逐步企稳。
• “双速”市场特征：核心区域租金企稳，而老旧低规格物业面临结构性淘汰。
• 租赁势头强劲：受预租及升级需求带动，净吸纳量创2019年以来新高。

2026年展望

• 租金复苏滞后：优质楼宇租金有望反弹，但整体市场复苏仍需时间。
• 供应周期见顶：新增供应预计减少，为市场吸纳空置提供窗口期。
• 政策与市场信心：稳定的宏观经济与政策支持将推动市场逐步恢复。

台北办公楼市场分析

2025年市场表现

• 科技业主导需求：科技行业租赁需求强劲，推动市场去化。
• 租金涨幅放缓：市场趋于成熟，租金进入平稳增长期。
• 绿建筑溢价显著：LEED/WELL认证的绿建筑持续享有租金溢价。

2026年展望

• 新增供应释放：约47,000坪新增供应入市，将提升租户议价能力。
• 混合办公模式：进一步驱动企业对弹性租期及高质量共享配套设施的需求。

主要城市市场指标汇总

主要城市零售地产市场指标汇总

主要城市物流地产市场指标汇总

关键信息与趋势

• 科技与金融驱动需求：科技互联网与金融服务业仍是办公楼市场的主要需求来源，尤其是人工智能、集成电路设计及私募基金等细分领域。
• 租金下行与租户主导：各城市租金普遍承压，租户在租赁策略上更注重性价比与灵活性，推动市场供需关系的调整。
• 零售市场分化明显：头部品牌与新兴业态表现活跃，而整体市场仍面临去化压力，优质项目成为支撑。
• 物流市场区域分化：供应集中于部分区域，如华南、北京，导致空置率上升，租金调整更为明显。
• 政策与市场信心：促消费政策、绿色转型及数智经济将为市场提供长期支撑，尤其在零售与物流领域。